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万科缩表阵痛未消

21记者 21世纪经济报道 2023-05-02

作 者丨吴抒颖

编 辑 | 陶力

图 源丨视觉中国


房地产市场缓慢回暖,龙头房企财报平淡依旧。


2023年4月28日晚间,万科发布2023年一季报,从中可以感受到,万科作为头部企业的经营面也面临一定压力。


2023年第一季度,万科实现营业收入684.74亿元,同比上升9.27%;利润表现则有负面变化,其中归母净利润录得14.46亿元,同比上升1.16%;扣非净利润6.46亿元,同比下滑40.92%。


营业收入和归母净利润虽然保持正增长,但扣非净利润的大幅下跌,万科这张季度报表的成色可见一斑。


万科在公告中解释扣非净利润同比下滑的主要原因时指出,这是由于开发业务报告期内的结算毛利率同比下降。今年一季度,万科扣除税金及附加前的整体毛利率为15.4%,其中开发业务的结算毛利率17.2%,相比去年年底有超过2个点的下滑。


这说明,万科的赚钱能力在变差。


除此以外,万科的总负债规模也继续缩减,意味着这家龙头房企仍在缩表周期。万科一季报显示,报告期内,万科的负债总额为1.346万亿,相比去年年底的1.352万亿有所减少。而合同负债方面,相比去年年底,万科合同负债小幅上升至4871亿元,但相比去年年初,仍有较大幅度下滑。


在负债总额小幅降低的同时,万科销售额也进一步录得下滑,投资方面也仍然十分审慎。


今年一季度,万科实现合同销售面积625.7万平方米,合同销售金额1013.8亿元,同比分别下降1.1%和4.8%。


土地获取方面,万科一季度仅新增5个开发项目。总规划计容建筑面积87.6万平方米,权益规划计容建筑面积48.4万平方米。依据中指院统计数据,今年一季度,万科权益拿地金额为34亿元,排名第13,甚至不如广州城投、伟星房产等区域型房企。


在土地市场上未能逆周期扩张,万科瞄准了城市更新赛道。根据公告,截至报告期末,万科在建项目总计容建筑面积8042.8万平方米;此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,总计容建筑面积合计383.8万平方米。


针对当前土地储备补充不足的现状,万科联席总裁张海也解释称,当前市场分化和复苏回暖并存,不同市场复苏程度不一样,投资更关注城市宏观指标。今年以来投资聚焦核心城市,获取几率不大,近期在研究差异化投资策略,找到一些合适项目。万科也会根据市场和政策变化,坚持量入为出。把握投资结构,为业绩连续性和稳定性起到支撑作用。


近期,万科在土地市场上的表现也有活跃起来的迹象。在上海今年首轮供地中,解禁的万科成为大赢家,其最终拿地金额为113.31亿元,成为拿地冠军。


万科这张一季报中,财务管理的亮点也值得肯定。在债务结构优化上,万科守住了底线,也作出了相对稳健的安排。


截至报告期末,万科净负债率45.5%;持有货币资金1400.1亿元,对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2.4倍;长期负债占比进一步提高至81.5%。


更为重要的是,万科的经营性现金流大幅度回正,截至报告期末,万科经营性现金流净流入70亿元,相比去年同期有152%的增长,即便对比2022年年底的27.5亿,也有明显的增长。


面对复苏程度不一的市场,万科今年在销售策略等方面也更加细化。万科在公告中提到,报告期内其全面检视在售项目、首开项目的操盘情况,重点提升产品性价比和精益管理水平,拉通优秀案例的操盘方案,将优秀实践复制推广。对于存量资源,以楼栋为单位对库存进行再分类并明确不同的销售策略。


在此基础上,万科经营业务发力明显。


报告期内,万科租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入7.8亿元,同比增长10.8%;租赁住宅业务新拓展房源2272间;截至3月底,租赁住宅业务共运营管理21.7万间长租公寓,累计开业17.05万间,出租率95%。


物流仓储方面,万科实现营业收入9.6亿元,同比增长20.0%。其中高标营业收入5.7亿元,同比增长11.5%,冷链营业收入(不含供应链业务收入)3.9亿元,同比增长35.0%。


商业开发与运营业务,万科实现营业收入23.3亿元(含非并表收入),同比增长10.4%,其中印力管理的商业项目营业收入13.7亿元。


需要指出的是,受到结算周期的影响,万科主要结算是在下半年,一季报对全年的财务贡献比例较小,因而经营与财务表现对全年的影响也较小,仅能够从中窥探到些许连续的趋势性表现。整体而言,在近年缩表周期的影响下,万科在财务管理上依然优秀,但市场对之也具有相当的冲击。


在保利发展、华润置地以及中海地产的夹击下,万科要守住龙头的地位,殊为不易。



SFC

本期编辑 黎雨桐 实习生 肖楠

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