自2016年上海新房“限价令”以来

5年多时间里

上海再未见“豪宅天价记录频刷”盛况

露香园

近些年来新上市的豪宅中

均价达到20万/㎡以上的

只有一个露香园的别墅

翠湖五集

达到15万元/㎡的也屈指可数

不过翠湖五集、云锦东方等寥寥数个

就连近年来热度爆表

号称“浦西汤臣一品”的海泰北外滩

取证均价也只有14.5万元/㎡

然而近期

随着上海市区一众土地成交

“豪宅联动价难超15万元/㎡”局面破冰了！

长宁西郊

从长宁区西郊板块的16.3万元/㎡

到杨浦、静安地块21万元/㎡

再到黄浦区金陵东路的25万元/㎡

房地联动价屡创新高，一年内三刷记录

魔都20万+新豪宅，终于要卷土重来了

设计方案图（非定稿）

2022年7月，6家房企36轮出价，角逐长宁“王炸”地块的事，至今仍让人记忆犹新。之所以称其为“王炸”，不仅是因为是西郊罕见新地块，还因为这块地以16.3万元/㎡的指导价，一举拿下了自集中供地以来的最高房地联动价。

西郊宾馆

地块位于西郊别墅区内，周边是檀宫、夏都花园、西郊青溪花园、西郊明苑别墅等亿级豪宅别墅。西侧是上海动物园，东边靠近西郊宾馆，距离地铁10号线仅600米左右，2站到虹桥枢纽，直达外滩和陆家嘴。

设计方案图（非定稿）

地块容积率只有1.2，是市区少见的低容积率项目，住宅建筑限高12米，住宅套数下限为80套。目前初步规划3层联排别墅、类独栋等产品，西郊均价16万元/㎡的别墅，应该不愁没人买。

露香园别墅

2022年10月，杨浦平凉社区地块房地联动价出炉，21万元/㎡的价格不仅超过了长宁西郊地块，更是直接捅到了当时上海新房房价天花板！此前露香园别墅均价为21万元/㎡。

八埭头滨江园

很多人没想到，这次刷新上海最高联动价记录的竟是杨浦区地块。毕竟此前区域内房价最高的信达泰禾上海院子均价仅13.3万元/㎡。地块西侧的八埭头滨江园2020年入市均价也仅11万元/㎡。

杨浦区街景

市场一片哗然的同时，“杨浦区值不值20万”话题不断，再很多业内认识看来，这相当于上海限价放松的一个信号。

这块地位于平凉路，是内环内的历史风貌保护项目，容积率仅1.4，总建筑面积约0.52万㎡，建筑高度不超过15米。拟建设28幢、总高3层的住宅，这在老破小集聚的杨浦区还是非常稀缺。

今年6月，65万㎡的“史诗级”改造项目金陵东路项目又传来了新消息：地块配套住宅房地联动价公开：高层15.1万元/㎡，多层达25万元/㎡！

联动价最高纪录又一次被打破！

金陵东路改造项目，共有10个地块（部分还未出让），总体量约65.5万㎡，其中住宅面积约12.4万㎡，商业、办公面积约32万㎡，总投资额预计超500亿！

而首批由嘉里建设开发的四幅地块，目前064-01、065-01两幅地块的规划方案已公示，由四幢44层的高层住宅+12幢三层的低密住宅组成，还有部分商办建筑和社区配套用房。

7月下旬，静安区又一个房地联动价21万元/㎡的项目——天目社区C070102地块历史风貌保护项目，被华发、招商联合体拿下。

项目两幅地块均为一类住宅用地，北侧地块容积率1.43，内部限高15米，南侧地块容积率1.45，内部限高24米。由于没有中小套的比例要求，未来完全可以做叠拼类产品，或者是6层的大平层户型。

北站新城项目的历史建筑保护更新的规模非常大，04街坊肌理保护范围占比不小于60%，05街坊肌理保护范围占比为100%，因此开发难度不小。

除了目前市面上这几个20万+联动价外，包括黄浦、虹口等各区也正大力推进城市更新项目，未来还有十数地块待开发更新，会有越来越多超20万元/㎡的豪宅出现。

一起来看看，目前市面上还有哪些可能超20万元/㎡豪宅待上市吧。

贵气逼人的西郊，还藏着个全新的顶级独栋别墅社区，与檀宫、西郊宾馆为邻，仅12栋，清水寡墙，形似“碉堡”，套均总价或2亿起！

这个低调神秘，深藏功与名的顶级豪宅有个霸气侧漏的名字——宁国府邸。

它的设计太特别了！形似“碉堡”的几何形盒子里，每一个围合的空间都是一个带院落的独立别墅。

室外设计效果图

项目建筑设计师是英国殿堂级建筑和设计师大卫·奇普菲尔德，擅长性冷淡风格建筑设计。

室内设计效果图

不过这个项目从2010年初开始施工，至今已经超12年，不知道什么时候能上市，给上海豪宅市场投入一个“王炸”。

复地御西郊

上海花园广场位是复地于2010年收购的住宅，北区被改造成了长宁著名豪宅复地御西郊。项目于西郊别墅区范围内，南侧一河之隔就是74万㎡的上海动物园，距离西郊宾馆直线约1.2公里。

设计效果图，实际以官方为准

最难得的是地块容积率仅0.21，近30000㎡的建筑面积（含地下），只打造5栋独立别墅，单栋尺度之大让人咂舌！这5栋超级别墅大宅，地上面积1629-1908㎡不等，地下面积更是达到了1501-3821㎡不等。

设计效果图，实际以官方为准

这种级别的豪宅，放眼全上海数量也极少，定价体系是无法按照普通住宅参考区域单价来估算的，超20万元/㎡的可能性很大。即便以新泾镇新宅块16.3万元/㎡的房地联动价来计算，上海花园广场最低总价也要5亿元起！

北外滩内环内的百年历史风貌大宅，由招商、绿城和上海地产三大巨头携手打造，是目前北滩旁1.1公里内罕见低密别墅。

魔都传统石库门里弄特色风格建筑，清一色的2-3层别墅产品。建筑立面还原上海海派风格，同时使用老砖、老瓦、老石箍等保留构件，最大限度贴近场地历史。

在景观上，则由主弄串联起住区各景观节点，将场地既有建筑构件等元素予以适当保留，也蕴含在里弄街巷的景观布置当中，打造专属于弘安里的历史记忆。

全盘仅121套房源，主力产品面积段290-375㎡预计首推建面约260-503m²，首开只有34套左右，总价约7000万起，网传均价高达26万元/㎡。

中海地产位于新天地，投资超590亿的巨型城市更新项目——中海建国里，二期有了新的进展，70、69地块规划方案正式公布，案名分别定为中海顺昌玖里和中海恒昌玖里。

项目规划总建筑面积27.96万㎡，包含3栋超高层住宅、约30栋联排别墅，以及商业等。

首先会入市的是中海顺昌玖里153-320㎡的超高层大平层，以及约285-540㎡历史风貌保护建筑别墅。

集团内部的消息，高层价格未来预期16万/㎡，别墅预期30万/㎡，若这个价格成真，高层最低入门门槛在2400万以上，套均3000万朝上，可谓非常纯正的豪宅小区了。

海玥黄浦源地处黄浦静安交汇处，南临人民广场，北临苏州河，地理位置可谓得天厚。地铁1号线、13号线、黄河路美食街、南京东路步行街、游艇码头、雕塑公园等都近在咫尺。

项目由1、7号两个地块组成。超高层+低密别墅的产品组合，将重塑板块天际线，成为区域内的新地标。

根据规划，7号地块做的是文保别墅的改造，在原有建筑的基础上做一些结构的变化，保有原来的建筑特色，主力产品为建面约180-660㎡的联排、双拼和独栋，别墅均价预计25万元/㎡以上。

新湖外滩元

其实文章内提到的还不是全部，包括新湖外滩元别墅、北外滩138街坊等多个新豪宅均价都有可能超20万元/㎡。

市场遇冷的大环境下，首套房认房不认贷”的新政有望出台，限价似乎也不再像之前那般严苛，你觉得未来楼市是否会迎来新的转机？

编辑：梦游的Z夫人

摄影：K | 图片：jumbo

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