库存月报 | 狭义库存回落但广义持增，环都市圈三线去化周期拉长（2022年7月）
指标说明
自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。
为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。
附注：
1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。
3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算，统计城市地域范围除市本级之外还包含下辖县市。
2022年7月，房地产市场有所降温，百城供应缩量显著，环比跌幅远超成交带动狭义库存小幅微降至5.98亿平，去化周期亦延续高位回落态势，由2022年6月末的20.91个月降至19.01个月，广义库存高位微增至38.47亿平，潜在库存风险依旧较大。目前来看，库存压力主要集中在北部和中西部因历史原因库存基数较大的弱二线和环都市圈前期需求透支严重的三四线城市。
待售面积
商品房待售面积“五连降”至5.47亿平
住宅降幅收窄
国家统计局公布数据显示，7月末，商品房待售面积54655万平方米，较上月下降129万平方米，同比增长7.5%，因7月迎来传统销售淡季，供需疲软，商品房待售面积仍处于下行通道，但总体仍算是2019年以来阶段性高位。
具体来看，住宅待售面积较上月减少162万平方米，环比回落0.6%，同比上涨14.1%。办公、商业待售面积与上月相比增减变动不大，办公同比上涨5.1%，涨幅较上月略有扩大；商业同比小幅回落3.5%，不及去年同期。目前来看住宅市场经历了上月的集中放量，本月阶段性回落，供应缩量幅度大于成交，因而待售面积保持降势；商业、办公受疫情不确定影响，向好程度有限，考量其基数较大，未来去化压力犹存。
狭义库存
狭义库存降至5.98亿平
一线去化周期降至15个月以内
2022年7月，狭义库存延续小幅回落态势。据CRIC监测数据，2022年7月百城商品住宅库存量达到了59782万平方米，环比下降1%，同比增长3%。7月恰逢房企销售淡季，推盘积极性不高，百城供应环比下降3成以上，因年中放量提前透支需求叠加断供停工负面新闻发酵，部分城市迎来高温天气，种种不利影响也使得购房者成交热情并不高涨，成交环比下降16%，因供应跌幅超过成交，因而呈现出“供不应求”假象，以此带动狭义库存小幅微降,去化周期则延续下行走势，由2022年6月末的20.91个月降至19.01个月。
不同能级城市库存量较上月均保持回落态势，跌幅均在2%以内，整体降幅有持续收窄趋势。同比来看，仅二线小幅回落2%，一线、三四线同比持增，涨幅分别为10%和8%。一线主要因此前供应集中放量，且因去年基数较低，整体同比涨幅居不同能级之首。而三四线目前库存量仍处于2019年以来高位，短期成交复苏利好有限，后期去化仍面临较大压力。
去化周期来看，一线回落最为显著，因上海、深圳7月成交环比回升，去化周期降至14.71个月，环比降幅达18%，二、三线城市环比降幅不及一线，其中二线降至17.25个月，目前库存风险相对可控，三四线7月末去化周期仍在20个月以上，显著高于百城平均。
库存消化周期
东北和中西部二线库存居前
环都市圈三线去化压力显现
聚焦到短期库存压力较大的单个城市，从狭义库存总量TOP20来看，主要积压在北部和中西部二线城市，青岛、武汉、沈阳7月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。惠州、临沂、佛山、烟台等三四线城市同样是库存“大户”，7月末狭义库存量均超1200万平，其中惠州、临沂库存量显著超去年同期，短期内库存积压情况依旧比较严重。
广义库存
广义库存微增至38.47亿平
一线环比2%、二三线持平
不同能级城市表现不一：一线城市同环比齐增，增幅分别达到4%和2%。二线与上月和去年同期基本持平，同比增长2%，库存风险可控；三四线最为平稳，环比上涨0.28%，同比下降1%，整体延续高位持稳。具体来看，
一线城市中，上海同环比齐增，且增幅在四个一线城市中居首，主要源于7月末迎来二轮土拍，由于此次供地质量明显上升，房企参拍热情高涨，最终近四成地块触及中止价，总成交金额达780亿元，7月上海涉宅用地总成交规模也达到了251.28万平，显著好于去年同期，带动未开工地块量稳中有增；同比来看，仅广州一城下降5%，北京与去年同期基本持平。
二三线城市中，贵阳、大连、唐山、沈阳、石家庄、株洲、烟台7月末广义库存量遥遥领先，高位持稳，突破1亿平方米，南昌、长沙、青岛、岳阳、兰州、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。
变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过5%。南京因集中土拍致未开工地块量攀升，广义库存环比上涨12%，不过相较于2021年同期，跌多涨少：镇江、保定、云浮同比涨幅均超30%，主要是前期供地过量，库存基数较大，加之行情转淡，潜在去化风险依旧较大。而部分城市诸如沧州、汕头、江阴、湖州、石狮等广义库存显著回落，同比降幅均在20%以上。分能级来看，分化趋势依旧：一线因北京、上海热度延续，狭义库存微降，去化周期缩短至15个月以内，广义库存环比微增2%，同比上涨4%，库存风险基本可控；二线“中规中矩”，广、狭义库存基本与上月持平，成交轮动复苏，去化周期降至17.25个月。三四线库存高企，狭义库存、去化周期同比涨幅属不同能级之首，显著超百城平均，此外百城广义库存一半以上积压在三四线城市，基数较大，短期内潜在库存风险依旧较大。
预判2022年8月，我们认为，市场仍将会二次探底，供应预期低位，整体成交大概率与本月持平或小幅微降。在这样的前提假设之下，狭义库存整体延续平稳走势，而去化周期则会延续降势。
一线城市大概率延续复苏走势，而后市场热度将逐步由东部向中西部城市传导，预计核心城市市场有望在四季度迎来回稳行情，三四线城市调整周期更长，唯有等待一二线城市市场回稳，三四线城市才有轮动回稳的可能性。不过对于基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如福清、北海、铜陵等，这些基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在50个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。
而就广义库存而言，预期仍将高位持稳，因各地“保交付”政策陆续迎来实质性落地，房企的工作重心预期也将围绕此展开，整体新开工意愿不高，未开工地块量预期还将延续稳中有增态势。
附表1：百城2022年7月末商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）
…略…
附表2：百城2022年7月末商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）
…略…
附表3：百城2022年7月末商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）
…略…
更多克而瑞研究月报
市场月报
企业月报
资本月报
融资总量连续4月环比减少，政府支持民营企业改革发展（2022年7月）
上半年融资总量同环比均大幅减少，政府多次释放房地产利好（2022年6月）
单月融资规模是2019年以来第三低，政府多次表态支持房企融资（2022年5月）
国企央企成为本月融资主力，东原仁知服务完成IPO（2022年4月）
六部委联合发声支持房地产稳健发展，万物云申请上市（2022年3月）
单月融资量创2018年以来新低，政府加大住房租赁金融支持（2022年2月）
2019年以来1月融资量首次不足千亿，行业收并购机会增加（2022年1月）
土地月报
成交规模环比下降，土地流拍指标仍在近一年低位（2022年7月）
成交量价环比齐涨，七城首拍热度冷热分化显著（2022年4月）
成交规模仍在历史低位，六城首拍地块冷热分化显著（2022年3月）
成交规模继续走低，北京首轮土拍热度“稳中有升”（2022年2月）
成交规模周期性缩量，宁波拍出第三轮集中供地最高溢价（2022年1月）
百城库存月报
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载
以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合