导读：搁置2年的征收项目再次启动，王先生的房屋被纳入北京市大兴区某村旧村改造的拆迁范围，并且通过信息公开的方式得知大兴区住建委为大兴区土地整理储备中心核发了《房屋拆迁许可证》。律师就核发该《房屋拆迁许可证》的行政行为向大兴区人民政府申请行政复议。不久后，大兴区人民政府多次积极主动与王先生协商，最终双方达成一致，王先生获得5套期房、1套现房和数万元货币补偿的满意补偿。

早在2015年，王先生就听闻自己房屋所在地被纳入旧村改造的征收范围，也有拆迁人员多次登门想让其签订补偿安置协议。但是鉴于王先生从未见到过征地公告在村内进行张贴，也未见到其他关于拆迁的任何书面文件，故一直未签订补偿协议。就这样，征收项目因为前置程序不合法，便再无任何进展，事件一搁置便是两年之久。2017年，拆迁人员又开始动员村民签订补偿协议，但是仍然见不到征收公告，并且补偿标准也非常低。王先生多方咨询后，最终委托了极为熟悉北京地区情况的北京在明律师事务所资深征收维权律师梁红丽帮其维权。

梁红丽律师代理本案之后，通过申请政府信息公开，调取到了北京市大兴区住建委给大兴区土地整理储备中心核发的《房屋拆迁许可证》（有效期为2016年10月17日至2017年10月16日）。因为核发房屋拆迁许可证的具体行政行为既未按照相关法律规定严格审查拆迁许可的申报材料，也未履行许可告知等程序义务，构成行政执法实体与程序的双重违法，故梁律师向大兴区人民政府提交了《行政复议申请书》，请求撤销核发该房屋拆迁许可证的行政行为。

在该复议申请提交不久之后，区政府便主动与王先生和梁律师进行沟通，梁律师也多次代表王先生与政府进行谈判，最终达成了双方都满意的补偿结果：王先生获得了5套期房、1套现房的安置房屋和数万元的货币补偿。在政府主导征收的时代，这是非常令人满意的补偿结果了。

关于房屋拆迁许可证，需要注意的是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”因此，由于历史遗留问题，目前社会上仍有部分房屋拆迁许可证存在，但自2011年起不再办理新的拆迁许可证，原有的许可证也不能作为申请行政强拆的依据。

但是我们注意到，上述是关于国有土地上房屋拆迁许可证的相关规定。对于集体土地上的房屋拆迁，由于没有专门的法律对此进行规定，所以各地的做法存在一定的差异。就此案而言，其是属于北京地区集体土地上的房屋拆迁，那么便应当遵守《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，拆迁许可证的核发也应当遵守相关程序。

首先，核发拆迁许可证的部门应该严格尽到许可申报的审查义务。

依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第九条的规定，用地单位申请核发房屋拆迁许可证的，应当向被拆迁房屋所在地的区、县国土房管局提交下列文件：

（一）用地批准文件；

（二）规划批准文件；

（三）拆迁实施方案；

（四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件等。

区、县国土房管局应当自收到申请之日起30日内审查完毕；对符合条件的，核发房屋拆迁许可证，并将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等情况向被拆迁人公告。据此，若未依法履行前述审查义务，在许可申报材料不符合法定要求的情况下核发了涉案《房屋拆迁许可证》，属于违法行政许可行为。

其次，核发拆迁许可证书的部门应当依法履行许可公告、告知当事人享有陈述、申辩、听证等权利的程序义务。

拆迁许可是行政许可行为的具体类型之一，旨在赋予项目建设单位从事拆迁活动的法律资格，故应受《行政许可法》相关规定的调整。根据《行政许可法》的规定，若行政许可事项关系到他人重大利益的，行政机关在许可申请审查阶段应当告知利害关系人，保证利害关系人进行陈述和申辩、要求听证的权利，并应听取利害关系人的意见、据此决定是否作出许可行为。并且依照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》之规定，相关部门向拆迁人作出拆迁许可行为之后，应当在许可同时间将拆迁许可证批准文号、拆迁人、工程名称、拆迁范围和搬迁期限等事项以房屋拆迁公告的形式予以公布。若许可部门并未履行这些程序，那么其作出的行政许可行为就违反了法律规定，应当予以撤销。

综上，在律师代理的过程中，当发现有这些违法程序存在时，那么被拆迁人就抓住了政府的软肋，也就有了谈判的筹码，才能为自己赢得合理的补偿。（宋亚男/文）

 办案律师简介  

梁红丽律师，毕业于天津南开大学法学院，于2009年师从“中国拆迁第一人”杨在明律师，开始拆迁律师执业生涯，现为北京在明律师事务所拆迁律师团督导律师，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，海淀区律师协会权保部委员，中数法律服务频道《法制与经济》栏目法律服务中心法律顾问，北京《置业法眼》栏目案件讲解员及评论特邀嘉宾。 

梁红丽律师从一入行便专注于征收拆迁法律领域，奋斗了近十年的时间里，主办及参与的案件近四百件，积累了大量的办案经验，在专业的征收拆迁领域经历了法律的新旧更替、征收拆迁模式的变换，精准掌握了全国各地区的征收拆迁法律法规，熟悉和把握各地区的补偿政策和标准，真正能够运用其掌握的专业知识、谈判技巧与斡旋能力为被征收拆迁人的合法权益奋斗在前线，最大程度的把控案件的成功率。

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北京在明律师事务所是由专业的拆迁律师团队创办的法律服务机构。团队坚持“只为被拆迁人维权”的理念，致力于维护被拆迁人合法权益，帮助被拆迁人获取更多合理补偿。

截至目前，在明的拆迁维权业务已经覆盖全国30个省级行政区，累计代理案件超过3000起，通过各种渠道为被拆迁人提供法律服务数万次，惠及的拆迁户数以万计，为当事人挽回经济损失数十亿元。

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