万科家长会：它不是一个人在战斗
导读
“万科是深圳国资国企大家庭中重要的一员”，11月6日下午，在万科投资人电话会上，深圳市国资委主任王勇健表示，极端情况下，深圳国资、国企会一起来支持万科的发展，通过市场化、法治化手段依法合规地支持万科，帮助万科守住不发生经营风险的底线。
10天前，万科美元债大幅下跌，部分2024年和2025年到期的票据收益率逼近50%，境外债暴跌也引发境内债的下跌。一时间，资本市场和房地产行业风声鹤唳，所有人都在猜测：万科怎么了？投资人为什么抛售万科债券？
更有甚者，市场传言大股东深铁集团计划出售万科股票，这在某种程度上为万科债券遭抛售找到了一个理由。在11月6日的投资者会议上，深铁集团董事长辛杰表示，从来没有制定过任何减持计划，也没有在任何场合表达过减持的想法。
11月6日电话会的出席人员显示出多方的重视，除王勇健和辛杰外，深圳市国资委二级巡视员叶新明、深铁集团财务总监兼万科监事栗淼及万科集团董事会主席郁亮、总裁祝九胜、财务负责人韩慧华、董秘朱旭均在列。
11月6日晚，万科公告，为提振市场信心，第一大股东深铁集团将研究制定并有序释放各种有效的工具，包括:
一、按照市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过人民币100亿元。
二、深铁集团正在积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券。
沽空万科
万科事件始于10月26日，当天下午15点32分，万科2024年3月到期美元债跌至84.3美分，2024年6月到期美元债跌至75.8美分，2025年到期美元债更是跌至59.2美分。
对债券价格暴跌，万科反应及时，10月27日增选深铁集团董事长辛杰为万科董事会副主席。
11月6日，辛杰表示，资本市场因一些非理性情绪的影响，给万科发展造成了一定的困扰，“为此，经上级国资委批准，万科董事会成员投票，10月27日，我当选为万科董事会副主席，这一安排充分体现了国资委对万科的信任和支持。”
美元债下跌也引发万科国内债券下跌，11月初，万科多只国内债跌破80元，直到11月6日召开投资人会议消息传出后，万科债券价格开始回升，目前收益率普遍在10%左右，国内债维持在95元左右。
DM数据显示，截至11月6日，万科存量境内债有33笔，合计569.4亿元，2025年为偿债高峰期，当年需要偿还的本息合计超过230亿元；存量美元债7笔，合计32.2亿美元，2024年上半年有26.75亿美元到期。
对万科美元债大幅下挫，资本市场评价不一，有人认为是受同为混合所有制企业金地集团债券下跌影响的市场恐慌性抛售；也有人表示，主要是受部分公募基金清仓地产债所致。
一位资本市场人士认为，近期，部分非银金融机构明确对地产债设立禁投原则，而且开始对存量地产债券择机抛售；部分基金对包括万科在内的地产债券进行清仓，“我们已经完成了出池”。
部分基金虽然没有明确禁投地产债券，但包括万科在内的混合所有制企业及民企的债券，内部风控无法通过。
也有少数非银金融机构将低风险的混合所有制企业列入可投池，但在实际投放过程中较为谨慎。
另一位金融机构人士认为，资本市场抛售万科债券，一方面基于对整个房地产行业信心不足，另一方面也是基于万科自身，“万科去年和今年拿地都很少，远低于同期销售面积，而且拿地楼面价基本和售价持平，未来无论是销售和利润都面临一定压力。”
同花顺数据显示，2019-2021年期间，万科拿地楼面价与售价比在33%-43%之间，而2022年和2023年前10个月，这一数字分别上升至94%和97%；截至今年三季度末，其权益土储建面为2172万平方米。
另一个备受资本市场关注的指标是经营活动产生的现金流量净额，2020年万科的这一数字是532亿元，2021和和2022年分别降至41.1亿元和27.5亿元，到了今年三季度末，更是降至2.35亿元。
“经营现金流净额大幅下降，说明其造血能力承受较大压力”，上述金融机构人士表示，虽然万科销售金额排名第二，融资也正常，但若失去造血能力，仅靠融资能支撑多久，“这不仅是万科一家的问题，而是整个行业的现状。”
万科行动
从过去的经验来看，万科一向能够精准把握房地产行业趋势。无论是2014年提出房地产进入“白银时代”，还是2018年提出“活下去”，虽然遭受同行质疑，但事后行业的发展都验证了万科的判断。
从历年报表看，2020年万科就开始减少拿地，当年新增土储建筑面积4753万平方米，比上一年减少了近2000万平方米，2021年再次降了近2000万平方米至2822万平方米，2022年和2023年前10个月，更是分别降至340万平方米和306万平方米。
债券价格暴跌后，11月4日，万科释放了将召开投资人会议的消息，通知中的出席人员有叶新明和辛杰。而11月6日，深圳市国资委主任王勇健也出现在会上，说明了深圳市国资委对事件的重视。
王勇健介绍，深圳国资规模在全国37个监管机构中排在第四位，总资产超过5万亿；利润总额超过1000亿元，仅次于上海。“我们的资产质量、经济效益，包括市场化机制，在全国处于领先位置。”
紧接着，王勇健表示，“假设极端情况下出现经营方面的风险，我想一定会带领深圳国资、国企一起来支持万科的发展，通过市场化、法治化的手段依法合规支持万科的发展，帮助万科来守住不发生经营风险的底线，我们手上有足够的实力，有足够的工具，也有足够的经验来做出这件事”。
叶新明透露，万科事件发生后，深圳国资委专门邀请毕马威等专业机构及国资系统的财务专家对万科进行研判，“大家一致认为，万科的基本面韧性强，财务政策稳健，而且属于偏保守类型，管理层前期采取的战略判断和经营调整已见成效。”
11月6日当天，万科国内债券大幅回升，多数债券的成交净价回升至80元以上。
不是一个人在战斗
深圳市国资委二级巡视员叶新明表示，面对资本市场可能出现的一些非理性，一方面相信万科管理团队有能力做好各类风险预判和措施的应对；另一方面，深圳市委、市政府高度重视防范各类风险工作，深圳市国资委将积极落实中央金融工作会议精神，特别是有关推动金融与房地产良性循环，用好政策工具箱等部署安排，坚定支持深铁和万科，并积极采取市场化操作的各类有效措施。
包括不限于几个方面：一是通过受让合作开发等方式，加快推进万科大型城市更新项目开发建设；二是通过协同合作等方式，提高万科持有的各类投资性房地产流动性；三是配合万科优化长期股权投资结构；四是积极组织市属国有企业市场化参与债券认购等工作；五是积极协调各类金融机构，加大对万科融资的支持力度。
叶新明表示，“我们有资产质量效益好、布局结构优、企业竞争力强等坚实的基础，我们有实力、有能力支持万科防范和应对各类风险。”
作为万科第一大股东，深铁集团的态度也格外重要，混合所有制企业不完全等同于国央企，由于涉及到国有资产增值保值等考核，大股东或国资股东通常态度较为谨慎，中国人寿与远洋、生命人寿与金地等亦如此。
作为万科大股东代表，刚刚当选万科董事会副主席的辛杰表示，万科不是一个人在战斗，万科背后是深圳地铁，深铁背后是深圳国资，深铁工具箱中的工具非常丰富，在深圳市国资委统筹指挥下，将研究制定并有序释放各种有效工具，全力支持万科，牢牢守住不发生系统风险底线。
具体措施包括：在国资委支持下，深铁将与万科一道加强与相关部门金融机构沟通汇报，帮助万科获取政策与资金支持；按照市场化和法治化方式，承接万科在深圳部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超百亿；正在积极准备择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场的信心。“如果需要，我们还将研究出台其他方面的措施，保证对万科的支持力度不减、源源不断。”