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【加拿大乐活网lahoo.ca　Hazel 综述】加拿大10 月份全国实际平均房价为 644,643 加元，与去年同期以来下降了10%，与今年2月份的峰值相比下降了20%，平均价跌掉了17万，今天，加拿大房地产协会 (CREA)公布了10月最新房市数据。

图源：CBC报道截图

2月到10月，房市从山顶到山谷了吗？

10月，加拿大的房地产市场继续放缓，房屋销售量与去年繁荣时期相比下降了1/3以上。

加拿大的房价高峰出现在在央行积极提高利率以控制通货膨胀之前，那是2022年2月，房屋价格到顶，达到了平均816,720加元的峰值。

自那以后，央行经过六次上调基准利率，将基准利率调整到最近的3.75%，随着利率的节节升高，房地产市场从2月以来一直量价齐跌。

10月，全国房屋的平均售价来到644,643加元，与去年同期相比，这一价格下降了9.9%，与2月份的平均价格高峰相比，降幅更是高达17万，平均售价下降了 20% 以上，全国几乎每个市场的价格都在下降，只有少数几个市场持平。

图源：CBC截图

CBC报道的一位普通买房人希德·乔西完整地经历了这一变化，这是一个最典型的加拿大买房故事。

今年2月份，他在渥太华郊区买了一套联排别墅，价格约为40万加元。在新冠大流行之前，这套房子可能只需要30万加元，但当时只有1.2%的利率，让他可以轻松支付每月1400加元的月供，于是入手了这套房子，并签下了浮动利率贷款的合同。

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几周之后，他开始体验加息的痛苦，月供开始随着加拿大央行每次加息而水涨船高。

6次加息之后他现在每月要支付2,100 多加元，更糟糕的是，根据最近的市场情况，他的房子可能只能卖 360,000 加元。月供整整增加了三分之一，而房价跳水了10%。

对当初的买房决定他感到沮丧，陷入了拿着烫手卖了心疼的两难境地。

当初的低利率无疑是给火爆的房市火上浇油，让那些犹豫中的人们也跑步进入市场，共同将房价驾到了山顶。与 2019 年相比，加拿大在 2020年售出了60,000多套房屋，而2021 年售出了超过 170,000套房屋。

从事后诸葛亮的角度看，那是一场火中取栗的游戏。

交易量首次反弹，最糟的情况正在结束？

10月的房地产数据表明，随着房屋销量的下滑，价格正在变得越来越低。那现在的销售量和价格在哪个位置呢？到头了？开始回温？

CREA的数据显示，上个月的房屋销售量是自2月以来的首次月度增长，10月份的房屋总销量为 35,380套，比9月份略有增长，虽然只增长了 1.3%。但全国60%的市场都出现了交易量的环比上涨，其中涨的最多的是大温地区，交易量上涨6%，但这部分增长在某种程度上又被蒙特利尔下跌的2.4%所抵消。

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那么如何解读这个微小的销售量的增长？

CERA表示，从总体数据来看，房市放缓以来最糟糕的情况“已经出现在后视镜里”。

CREA的经济学家Shaun Cathcart甚至更为乐观：“10月数据显示，加拿大房地产市场的放缓势头正在结束。”“实际上，销售额从9月到10月都出现了增长，房价环比降幅连续第四个月收窄。”

CREA 表示，平均售价跳水17万可能会产生误导，因为这个数字很容易被多伦多和温哥华这种大型而昂贵的市场所扭曲，显得数字更为夸张，因此CREA更喜欢另外一个数字——房价指数（HPI），认为这个指数从整体能更好地衡量市场情况。

10月份的HPI 为756,200 加元，下降了 1.2%，CREA 称这是自6月以来的最小降幅。

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但就是这个数字，与六个月前相比，也下降了 8.2%。而且，与一年前相比，10月份的房屋销售量仍然是下降了36%，很多分析师认为这是一个迹象，表明房市放缓将持续下去。

他们认为CREA的乐观情绪有点言过其实。销售额可能已从9月的低点小幅回升，但仍比疫情前10年的当月平均水平低约15%，这表明要恢复到正常状态还有很长的路要走。

RBC的一项研究，也证实了10月加拿大各地房地产交易量都在剧烈下降：

图源：Financial Post

“风卷草将继续席卷加拿大房地产市场，交易活动非常低迷，”BMO 资本市场高级经济学家罗伯特·卡维奇在给投资者的一份报告中表示。10月的交易量仍低于新冠之前的最低交易量，“这是自2010年经济走出衰退以来最安静的10月。”

来自TD经济的经济学家里士·松迪在给投资者的一份报告中同样表示，“销售量目前正处于 2012年的低水平。”

销售量下降一方面是因为利率的提高导致房屋难以负担，给买方造成压力，许多买家还在观望，等待价格进一步下跌。

另一方面，上新房源数量并不充分，除非不得不搬家，卖家并没有那么急于出手。

CREA 发现，10月份经季节性调整和新上市的房屋总数为 68,605 套，环比增长 2.2%。

但去掉季节性调整的因素，新上市房源是 60,349 套，比2021年10月同比下降 1.3%。

再等等 价格下行压力或持续到明年

价格已从高峰期回落，但较高的利率意味着房屋实际上并没有变得更便宜，因为现在的融资成本是今年早些时候的两到三倍。

卡维奇和松迪一致认为，价格下行压力将持续到明年，因为房屋抵押贷款利率已升至 5% 以上，而且可能还会出现更多加息。

由于顽固的通货膨胀，需要更高的利率来冷却经济活动，加拿大央行一再加息也是无奈之举。BMO本周预计，加拿大央行12月很可能会再次加息50个基点，最终基础利率可能在4.5%左右，这将比美联储(fed)的利率低25-50个基点。

在上周四接受 CBC采访时，加拿大央行行长麦克勒姆明确表示，虽然加息让许多加拿大人的生活更加艰难，但这是必要的。“我们确实认为仍然需要进一步加息，但我们正接近这个紧缩周期的尾声。无法确切告诉你（加息道路）有多远，我们拭目以待。”

加息才是最大的变数，真正决定市场情绪和市场走向的，恐怕并不是销售量的微微上扬，而是加息究竟还会加多少，加多久。

参考链接：

https://www.cbc.ca/news/business/crea-house-data-october-1.6651867

https://financialpost.com/real-estate/has-the-canadian-housing-bubble-burst-that-could-depend-on-time-and-place

https://www.ctvnews.ca/canada/canadian-october-home-sales-up-from-september-first-monthly-increase-since-february-1.6153676

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