人口停滞、负债高、地价贵，这些概念都是真的么？

这是达叔的第618篇原创

大家好，我是达叔。

一个想和大家一起慢慢变富的家伙。

最近不太平。

北面俄乌在打仗，全球股市暴跌、各种金融产品，价格暴跌，甚至某金属价格，创了记录，连交易平台，都耍赖了。

如果你是一个普通人，把辛苦赚的钱，放在了这些市场，最近你的心情，应该不是很美丽，达叔就不刺激你了。

中国最优秀的企业，价格跌成这样，能抄底么？

达叔对股市不太懂，但是知道一个事，那就是在动荡的年代里，很多战绩斐然的投资大神，都是抄底把自己抄破产的。

你以为，你抄的地平线是底，殊不知，地下还有十八层的地下室，实在想不通这个道理的，可以去重庆旅游，看看建筑楼层。

作为一个搞医疗的，一个中国房产多军，听达叔一句劝，在中国优质城市，好好买房子。

别瞎闹，不要买自己都看不懂的资产，更不要买跌起来，根本就没有底的玩意。

以下内容，只代表个人观点，不一定对，随便看看。

今天写文章，厘清几个谬误。

达叔今年重点在经营知识星球，星球里的每一个帖子，甚至留言，达叔基本上都会看，遇到合适的，也会回。

关于人口的问题，有几个星友，从不同侧面，都提到过。

上一次，是一个搞教育的，教孩子写作文，提高作文分数的，他看星球里，很多人搞医疗赚钱，想转行。

理由是，中国人口停滞，新生儿每年都在降低，所以我这个工作，没前途了，被达叔劝住了，现在他的写作文副业收入，已经和职场主业打平了。

以下，是达叔给的理由：

很多读者，在现实世界中，没有学会一个如何思考问题，如何拆解问题，把一个大而空的话题，人云亦云的话题，囫囵吞枣的建立了因果联系。

让达叔有感而发的，是另外一个星友的言论，人口都停滞了，甚至很快就会出现负增长，房价还会涨么？

这就是非黑即白的单极化思维。

以前房价，是普涨，大城市涨，小城市涨，甚至中西部的县城里，房价也在涨。

所以，你得出来的结论是，经济发展好，人口在增长，房价会上涨。

那么，我们先用数学的逻辑，来推导一下，验证一下，看看这个玩意，到底涨不涨。

中国人口出现停滞，或未来负增长，是不是所有地区，都负增长？

不是。

沿海发达省份，尤其是热点城市，每年流入数十万人口，其中广东、浙江、江苏，最为明显。

也就是说，在未来，城市会出现两极分化，一种是香港化，一种是鹤岗化。

香港化，可能是房子越来越贵，既然北上深，要成为世界级城市，就要忍受世界级价格，这是牛逼，必须要付出的代价。

比如，过去这些年，众多城市人口迅速破千万，甚至还丝毫没有停下的样子，都是自己生的么？

很多都是从其他地方抢的，在人口问题上，是存量市场的零和博弈。

鹤岗化，也不是今天才发生的，是最近才被大家看到。

中国只有一个鹤岗么？

不是。

鹤岗会变成一个代名词，代表着很多同样命运的城市。

从2010年到2020年，短短10年的时间，中国自然村的数量，从360万个，一路跌到了270万个。

也就是说，每天消失80-100个村庄，并且这种趋势，还会继续。

比如，韩寒电影《后会无期》东极岛、嵊山岛，现在的村落，长这个样：

鹤岗化，无人区的房价跌，是不是个事实？

是。

这里是不是中国？

是。

拿这些地区，来论证中国的房价下跌，合不合适？

不合适。

所以，不要讨论中国的房价，香港化的城市是中国，鹤岗化的城市，也是中国。

大家所在的位置不一样，看到的东西不一样，脑子也不一样，讨论完全不在同一个频道上。

经济学、统计学，是一门比较荒诞的学科，死脑筋的人，不适合去学，因为到处都是陷阱。

就如同，死脑筋的人，不适合在大公司做市场部一样。

同样的一堆数据，只要有需要，你想要什么样的结果，都能找到数据和逻辑支撑，都能讲出一个逻辑自洽的故事。

涉及到经济、管理、甚至是逻辑，都能找到反例，你说涨了，他说跌了，相互之间根本就无法说通，争论没有尽头。

需要做的是，你那里要是真跌了，就赶紧闭嘴，去看看人家说涨，是怎么涨的？

要去跟着学，要去抄作业，学会了就能赚钱，不比辩论赢了好么？

聊完人口，聊一个词，负债。

几乎所有看空楼市的自媒体，都会告诉你，中国的负债率，太高了，已经高到无以为继的地步了。

也就是说，没法继续增加负债，不能再上杠杆了。

真是这样么？

如果你看整体的统计数据，中国整体的负债率，已经达到GDP的258%，在全世界范围内看，肯定不算低的。

但是，看问题，和人口的思路一样，还是要掰开来看。

人口问题，是从地理区位拆开，有的地方继续人口流入，有的地方人口持续流出，所以性质不一样。

把负债掰开，里面是由3个部分组成：

ZF部门负债、居民部门负债、企业负债。

中、美、德、日，全球排名前四的经济体，债务对比情况，中国的居民部门债务，有过高么？

并没有。

甚至占比还偏低一些。

如果一定要说，债务有问题，是谁的债务有问题？

是企业部门债务，这块占比相比其他国家，有点过高。

这里面，又都是谁的问题呢？

被重点整治，玩高杠杆的恒大等房地产公司，也就是喊黑铁时代的家伙们，所以他们要去杠杆。

除了这批人，还有谁？

各种地方城投公司，这批是地方的白手套，这批隐形债务占比也非常高，尤其是地卖不出好价格的，就靠发债过日子。

中国居民部门的负债，住房贷款，真的很高么？

在全世界范围内，都算很低的，我们国家很长时间，绝大部分城市，都是首付至少3成，限购的城市，六七成首付、全款，都很常见。

而其他国家零首付、一两成首付，才是常态，杠杆率极高。

这玩意，健不健康，有一个衡量指标，那就是住房贷款的不良率，在中国过去这些年，始终维持在0.3%。

放眼全球，中国的住房贷款，几乎是最健康的资产。

不是放的太多，而是极其保守。

为什么如此保守，却又如此紧张兮兮的？

因为房地产是经济周期之母，我们是后起之秀，前面掉进坑里的国家和地区太多。

十次危机，九次和房产相关，我们国家居民绝大部分财富，都放在房地产里，所以极其谨慎。

谨慎到什么程度？

在国民经济、金融领域，几乎所有的金融创新，最底层标的物，基本都是土地和房产，而能贡献现金流的，就是居民的房贷。

为此，美国作为金融大国，玩出了各种花样，哪怕2008年金融危机，搞砸过一次，也照样狗改不了吃s，层层嵌套金融衍生品。

中国住房贷款资产证券化，占贷款总量，只有3%，极其克制，而美国那边最保守的估计，也有63%，如果衍生品都算上，估计又爆表了。

因为居民的财富，沉淀的地方不同，中国出现波动，主要就是保房产，这是全民的财富所在，而美国主要保股市，这是富豪的财富所在。

继续说债务。

除了负债端的拆分方法，分成了3个负债部门，发现主要降企业负债，才是真正的降杠杆。

郑州、宁波等城市，正在给楼市松绑的城市，是不是从另外一个逻辑，在表达居民部门的负债，可以再上一点。

只有居民负债高一点，才能继续推动城市化，顺便推动工业化。

是的，你没看错，中国过去几十年，城市化、工业化，在底层逻辑上，就是被土地财政推动的，被买房子的老百姓，一步步抗下来的，都是经济发展的功臣。

所有的媒体，都告诉你，房价贵的原因，是地价贵。

那地价，是真的贵么？

也要拆开来看。

土地本身，并不值钱，值钱的是建设用地指标，是土地的属性，是土地上的经济活动。

按照土地的属性，可以把土地分为3类：

工业用地、商业用地、住宅用地。

工业用地，在城市的出让土地规模里，占比是多少？

50%左右。

价格是多少？

2000年，444元/平方米，2018年，820元/平方米，近20年的时间，只涨了85%，便宜到令人发指。

昆山，是紧挨着上海的、全国排名第一的百强县之首，看一下工业用地是多少钱？

32亩，18万，一亩等于666平米。

180000÷32÷666=8元/平米。

达叔可能数学不太好，这个价格也是在网上看到的，各位都可以去验证。

8元/平米，不能说地价贵吧？

那为什么我们感觉贵？

是因为房价贵。

房价所反映的土地，是住宅价格，在过去这些年，翻了好多倍。

同样，商业用地的价格，也在快速翻倍，只是比住宅价格，稍微便宜一些。

住宅的地价，反映在房价里，商业用地的价格，反映在办公室、商场的租金里，最终都传导到消费者承担。

正是因为这种买房者的负重前行，才有了工业用地的便宜，才有了中国制造业的物美价廉，才有了中国工业化升级。

你觉得，这份光荣的沉重，在没有完全崛起之前，会不让我们继续背着么？

人口、负债、地价，都不是借口。

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