房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15（2018）
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原创： 海量智库报告 来源：
来源：皮书说
房地产宏观调整取得明显成效，房地产市场长效调控机制亟待建立
蓝皮书分析指出，2017年全国房地产开发投资增速与2016年基本持平，呈现平稳发展态势。土地市场热度不减，且增幅持续扩大。土地购置面积同比增速在2017年初由负转正之后，一直保持着稳步增长。房屋新开工面积不断下滑反映了房地产开发商开工动力不足。房屋竣工面积累计同比增速则从2017年初的15.8%，一路下滑到全年的-4.4%。主要是因为限价政策对住宅影响较大，部分开发商拉长施工周期，延缓项目竣工。商品房销售面积，创历史新高，但增速下降较大。销售价格增幅较2016年明显回落，房地产宏观调整取得明显成效。同时，2017年我国房地产市场还存在以下主要问题：房地产市场受到强力管制，长效调控机制亟待建立；住宅去库存效果明显，但人口流出地房屋空置需警惕；土地价格持续大幅上涨，成本推动型房价上涨的风险增加；个人按揭贷款负增长，开发企业融资成本上涨压力增大；房屋租赁与销售价格失衡，住房租赁市场的发展方向需明确。
2018年楼市调控将以“稳”为主，楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖
展望2018年，楼市调控将以“稳”为主，为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境，楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。一方面，尽管热点一二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未发生实质性转向，房价仍存在一定上涨压力，需要维持现有政策调控力度不变，部分热点城市不排除进一步出台更为严厉的调控政策；另一方面，由于三四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，市场已经被充分“激活”，前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控，以维持房地产市场平稳健康发展。
整体来看，2018年将是本轮房地产市场低点，房地产市场整体将呈现下行态势。在供给侧，一线和热点二线城市为缓解库存危机，土地供应量有望进一步提升。但限价政策很难有所放松，热点城市供应量将持续偏紧；在需求侧，“房住不炒”的政策基调不会发生变化，加上银行信贷收紧也使得购房成本显著上升，故而成交规模也会受到一定程度的限制。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调。销售萎缩和融资渠道受阻给房企造成的资金压力，一定程度上影响了房企新开工意愿，新开工面积增速仍将维持低位运行。2018年楼市调控政策“不放松”、需求侧各类不利因素依旧存在，加上企业融资受阻、居民去杠杆、开发贷款等收紧，将会对开发投资增速造成负面影响，预计2018年开发投资额仍会保持低位运行，上半年开发投资增速存在小幅回升的可能，下半年可能会延续2017年震荡下跌的趋势，但全年难有抢眼表现。受销售回落影响，预计房地产价格全年平稳回落。
从城市层级来看，由于房地产紧缩调控政策不放松，一线和热点二线城市会率先探底，而三四线城市调整将明显滞后于一线城市，政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定的热度，但随着去库存刺激政策逐渐退出，转变为紧缩调控，预计2018年下半年三四线城市市场调整将会出现。其中一线城市销售面积将保持平稳，上半年价格指数继续下滑，进入负值区间，下半年有可能趋缓；二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，全年价格指数有可能进一步回落；三四线城市在基本完成去库存后，也可能随着二线城市之后面临市场下行的压力。
2017年全国35个大中城市中投资额前三位的依次是重庆、上海和北京，投资额增幅前三位的依次是乌鲁木齐、深圳和郑州
蓝皮书分析指出，2017年，35个大中城市中房地产开发投资额高居前三位的城市依次是重庆、上海和北京，投资额分别为3980亿元、3857亿元、3693亿元；房地产开发投资额居于后三位的城市依次是呼和浩特、西宁、银川，投资额分别为238亿元、351亿元、403亿元。从投资上看，资金青睐于人口众多、经济发展较好的超大城市。35个大中城市中房地产开发投资增幅前三位的分别是乌鲁木齐、深圳和郑州，这三个城市的投资额比2016年分别增加了22.6%、21.3%和20.9%；房地产开发投资额增幅下降最大的城市是呼和浩特，其次是太原，第三是银川，2017年这三个城市投资额比2016年分别减少54.2%、30.8%和15.2%。
2017年全国35个大中城市中土地购置面积最多的前三位依次是重庆、合肥和长春
2017年全国35个大中城市中土地购置面积最多的前三位依次是重庆、合肥和长春，土地购置面积增速超过100%的前三位依次是贵阳、西宁和哈尔滨2017年，35个大中城市中土地购置面积居前三位的城市依次是重庆、合肥和长春，土地购置面积分别为1112万平方米、685万平方米、481万平方米；土地购置面积居于后三位的城市依次是呼和浩特、海口和西宁，土地购置面积分别为16万平方米、34万平方米、43万平方米。35个大中城市中土地购置面积增速前三位分别是贵阳、西宁和哈尔滨，这三个城市土地购置面积的增速均超过了100%，2017年的土地购置面积比2016年分别增加了566.0%、148.5%和135.1%。同时，35个大中城市中有17个城市的土地购置面积出现了负增长，其中，降幅最大的三个城市分别是成都、海口和大连，2017年的土地购置面积比2016年分别下降了69.4%、55.8%和55.1%。
2018年，地价的变化趋势将直接受新动能成长状况的影响，预计仍以温和上涨为基调
中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，今后几年的宏观经济政策、结构政策、改革政策、金融政策、社会政策都将以此为统领展开。在推动高质量发展过程中，必将为诸多新产业的发展创造空间，尤其与消费升级相关的制造业和服务业，与新型城市化相关的节能建筑、智能交通、新能源等诸多绿色低碳产业，这是新动能的主要方面，其发展状况将决定宏观经济走势。同时，供给体系能否适应需求体系的变化，供求之间结构性偏差能否得到有效调整，也是决定经济增长的关键。在经济结构持续调整优化的背景下，土地作为核心生产要素，地价的变化趋势将受新动能成长状况的影响，并反映供需关系的变动，预计2018年仍将以温和上涨为基调。
2017年，一线城市及部分热点二线城市住宅地价增速有所放缓，房地产市场销售面积及价格增速有所下降，但其供求矛盾依然突出，刚性需求较大，依然是投资性需求趋向的重点区域，有效满足刚性需求和抑制投机性需要精准施策，风险防控任务依然艰巨，住宅地价上涨的势能仍然较高。三、四线城市主要是结构性矛盾，应以稳定为主，密切关注市场动态，合理引导需求，严格防控少数城市可能出现的投资性需求扰动市场价格信号。
党的十九大明确了房地产市场调控的战略导向，中央和地方的一系列相关政策措施陆续出台。2018年，房地产市场平稳健康发展的长效机制将加快建立，同时，强调控的基调或将延续，因城施策、供需两端同时发力、短期与长效并重的主线将更加清晰。
党的十九大报告强调，建设现代化经济体系，必须把发展经济的着力点放在实体经济上，把提高供给体系质量作为主攻方向，显著增强我国经济质量优势。“三去一降一补”的继续深入贯彻将深化要素市场配置改革。
工业用地作为实体经济发展的载体，是新产业新业态健康发展的重要基础，在实体经济逐步振兴，产业结构继续转型升级的背景下，建立与新产业新业态要求相适应的供地制度和供地方式将有助于工业用地市场的平稳运行。
2018年住宅市场走势的主要受四方面影响因素
蓝皮书指出，影响2018年商品住宅市场的发展趋势主要因素包括：货币政策环境、房地产调控政策和住房市场自身供求状况。
1.稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门
2015年以来，央行通过五次降息、五次降准后，一年期存款利率已降至1.5%，五年期以上贷款利率和五年期以上公积金贷款利率分别保持在4.9%和3.25%的历史最低水平。2017年8月以来，各月份实际利率均处于负利率区间。2016年和2017年房地产业杠杆水平持续较快增加。截至2017年末，房地产贷款余额达到32.25万亿元，同比增长20.9%，房地产贷款余额在金融机构人民币贷款余额中占比达到26.8%，比上年同期上升1.8个百分点。该比例近两年快速向30%的泡沫破裂警戒线逼近，加大了房地产金融风险。2017年12月中央经济工作会议强调，“稳健的货币政策要保持中性，当前利率水平与房地产行业杠杆水平。
管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，促进多层次资本市场健康发展，更好地为实体经济服务，守住不发生系统性金融风险的底线”。真实利率持续处于负利率区间、房地产业杠杆水平已处于高位的现状以及“管住货币供给总闸门”的政策取向，预示着2018年货币信贷政策环境比2017年收紧的可能性加大。
2.加快住房制度改革和长效机制建设，继续严格执行各项调控措施
中央经济工作会议将“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”作为一项重要工作，提出“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控”。2017年12月23日召开的全国住房城乡建设工作会议，将“深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”和“抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展”作为2018年的两项重点工作，并提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险”。房地产长效机制的逐步建立以及调控力度不放松的政策环境，均有助于促进市场趋于平稳。
3.住房市场潜在供给量将增加
2016年以来商品住宅新开工面积的持续增加和2017年房地产企业土地购置面积的较快增加，意味着未来住房市场潜在供给量将增加。2016年和2017年商品住宅新开工面积分别同比增加8.7%和10.5%，连续两年增加，2017年各月份住宅新开工面积同比增幅持续高于销售面积增幅。从土地购置情况来看，2017年以来，房地产企业土地购置面积同比增幅总体呈上升趋势，全年土地购置面积同比增加15.8%，为2011年以来的较高增幅。住房潜在供给量的增加将减小市场上行压力。
4.中长期住房需求增长趋于减少
从住房需求的宏观影响因素来看，虽然宏观基本面因素总体依然向好，但由经济增长和人口结构决定的中长期住房需求增长趋于减少。十八大以来我国经济进入中高速增长“新常态”，经济增长和收入增长已呈现趋势性放缓态势。我国人口抚养比自2011年由降转升，2014年以来上升速度加快；2014年以来结婚对数持续加速下降，2014~2016年分别比上年减少约40.2万对、82.0万对、81.9万对，意味着住房刚性需求的减少。而且，我国目前人均住房面积已达到较高水平，2016年城镇人均住房面积为36.6平方米，已超过日本同等经济发展阶段的住房面积水平，预示着未来住房改善需求增长也将减少。
新时代中国住房问题面临多重约束
在中国特色社会主义进入新时代的背景下，住房市场面临着全新的时代环境，主要体现在：一、中国住房市场的主要矛盾已经发生变化，住房市场的分化和不平衡发展会成为相当一段时间内住房市场的突出特征，主要表现在人们对改善型住房的需求非常旺盛和住房需求的空间分化；二、对住房居住属性的强调和功能新定位，将成为未来一段很长时间内各级政府的紧箍咒，新的住房投资者也将发现很难从上涨的房价中获得可观的资本增值收益，从而有利于形成房住不炒的新观念；三、尽管中国的增长还有巨大的空间或新动力，但重返高速增长也不大可能，实际上也无此必要（收入达到一定水平后要求更多的非经济权益如环境保护和各种公共产品因而能容忍中低增速，同时劳动力的绝对减少导致就业压力相对减轻）。经济新常态对住房市场的影响和冲击必然是长期的。一旦收入的高速增长不再，房价的高速增长势必成为无源之水。在高增长阶段结束后，货币政策的稳健和通胀隐忧的降低也会带来住房投资保值需求的降低；四、在后金融危机时代，全球经济陷入更加复杂的局面。新常态可以更贴切地被表述为全球发展的“新平庸”，其基本表现是弱复苏、慢增长、低就业、高风险。全球经济在可见的未来难以找到新的火车头或增长动力，“大缓和”可能让位于“大停滞”。同时，住房制度改革也面临着多重约束，这些约束条件包括：住房问题的复杂性和有限理性的制约，利益分化导致住房制度变革难以实现帕累托改进，和住房制度改革难以做到单兵突进受到其他领域制度的制约等。
农村“三块地”改革深入推进，已取得多项可推广可复制的试点经验
深化农村土地制度改革，盘活农村土地资产，是乡村振兴的重要之基，是新型城镇化的重要之举。党和政府高度重视农村土地制度改革。党的十八大以来，我国农村土地制度改革启动了多项试点。其中，土地征收制度改革、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革备受市场关注，被称为“三块地”改革试点。中央深入推进农村“三块地”改革，已取得约500项可推广、可复制的政策措施，成效非常显著。然而，在试点中，部分试点县（市区）存在基础工作比较薄弱、三项试点进展不均衡、征地制度和宅基地制度改革进展较慢等问题。在强化问题导向，积极稳妥解决改革中的问题、将改革进行到底的同时，还要注意做好以下几方面的统筹：一是统筹“三块地”改革与农村规划、财税、基层管理等方面的关系，共同推动农村综合改革，形成改革合力；二是统筹农村土地制度改革与城镇国有土地制度的关系，加强城乡土地制度衔接，形成城乡一体的土地市场；三是统筹“三块地”内部以及“三块地”与承包地之间的关系，强化利益机制、转换机制、各种权能等之间的衔接，形成互通的农村土地市场。
中国房地产野史，38年风雨路！
来源：地产观察（dcgc2013），作者：侃叔
中国房地产的历史貌似很长，因此很多扬扬洒洒的巨著；不过，在侃叔看来其实很短，寥寥几千字就讲透了。
不信？就来读读的这篇中国房地产野史。
上
中国最早的房地产，和厕所有关。
据史料记载，中国最早的房地产出现在唐代。一位叫窦乂（yi）的商人靠卖鞋、卖树攒下了80万钱。
他以三万文钱买下闹市区的粪坑，并用计谋引人免费帮他填平，盖了20多间店铺，再租出去，形成自己的房地产品牌“窦家店”，火得一铺难求，连波斯人都来租他的铺子做生意。
后来他成为长安首富，人称“窦半城”。
建国后真正意义上的房地产行业萌芽出现在1978年改革开放以后。
1980年中房集团的成立，意味着中国有了第一家房屋开发公司。当时中房集团总经理孟晓苏，原本是中南海的一名官员。
这位先官后商的总经理，师从厉以宁、萧灼基，并先后获得经济学硕士博士学位。
他喜欢凌晨2点之后开始写写作，几十年如一日。所有文件都自己动手，从不用秘书。靠着白天卖房晚上写稿，他撰写和主编了10本房地产业书籍，发表了180多篇论文。
1987年，在一个不起眼的南方小镇启动了一个不起眼的土地拍卖会，后考证这是新中国进行的第一次土地拍卖，中国土地正式开始招拍挂。那个地方叫深圳。
这块地一年以后建成了“东晓花园”，并在内地第一次以按揭贷款的方式出售，不到1个小时就全卖光了。
当时的房价已经是408元/平，看起来很便宜？？当时蔬菜是1分钱一斤。
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三十年前，广东梅州丰顺镇上的一个20多岁的包工头去找镇政府，表示愿意帮助建设商业街，他因此而发财，这个人叫朱孟依。他后来创立的合生创展集团，是国内最早的地产公司，到2016年他在全国富豪榜上排名29。
此时在香港内地开工厂的富豪许荣茂已经注册了世茂地产。
金融证券分析师李思廉往返于香港和广州做贸易，就是那段时间结识了老搭档张力，见多识广的他发现了房地产在内地的前景（富力）。
曾经在街头卖猪肉、倒木材的黄文仔已经靠做钢材贸易发家，成了稀有的百万元户（星河湾）。
命运的车轮沿着时代的车辙在滚动，有人快有人慢。没人想到砖厂厂长潘石屹，玉米贩子王石会变成地产大亨。
那个时候：
任志强刚从部队回到地方没多久，升任华远建设部经理；
潘石屹兜里揣着80块钱南下搬砖——做了砖厂厂长
陈卓林的家具厂风头正劲
王石还在倒卖火车皮里的玉米
杨国强还是个泥瓦工
军人王健林刚转业做了大连市西岗区办公室主任
许家印还在舞阳钢铁厂车间里挥汗如雨
张玉良在上海农委会是个不起眼的小职员
孙宏斌刚从清华水利系毕业满大街找工作
吴亚军还在重庆前卫仪表厂当技工
胡葆森已经是中原国际经济贸易公司附属公司董事长兼总经理。
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1988年，王石意识到土地制度的松动是一个机会。他把自己一手创办的深圳现代科教仪器展销中心经过通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。
这年11月18日，被人称为黑马的万科以2000万元的价格拍下地王，这和后来的顺驰有点像。主持拍卖的官员骂王石“瞎胡闹”。万科正式进入房地产业，第二年，万科就在A股上市了。
1992年，邓小平第二次南巡，市场经济确立，房地产开始迅猛发展。
受到邓小平的鼓舞，大批在政府机构、科研院所的知识分子受南巡讲话影响，纷纷主动下海创业，形成了「92派」企业家。
因为小平在上海的一句“要多提拔年轻人”，办公室最年轻的张玉良手握“总经理”任命书和上海市政府划拨的2000万元，开始了绿地创业历程。
这一年，许家印看了邓小平讲话，察觉到新机遇，毅然弃了铁饭碗，跑到深圳闯荡。
时代浪潮下，一众房地产公司突然出现。
杨国强接盘原来的建筑公司，打出“给您一个五星级的家”的口号，低价买入顺德碧江桂山交界的大片荒地，并以“碧桂园”命名开始进军房地产。
王健林正式创办万达。
胡葆森结束驻香港的国企日子，断然北上回到中原腹地郑州创办建业地产。
任志强还没有成长为“大炮”，坐着他的北京市华远经济建设开发总公司总经理位子。
宋卫平还在“下海”站在特区的土地珠海，为一家叫南方四通的电子公司独当一面。
冯仑和一帮伙计们花两万块钱注册了万通地产，就是后来有名的万通六君子——冯仑、王功权、刘军、易小迪、潘石屹、王启富，但目光敏锐的他们迅速结束炒地皮，惊险逃出海南岛，躲过房地产泡沫暴击。
戚金兴带着七个人创立了滨江集团。
已过不惑之年的李彬海放弃广州军区参谋部后勤部长的职位，毅然带着八个专业军人创立了保利地产。
甚至北京大学也跟风，于1992年成立了北大房地产开发部，北大南街就是他们开发的。
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房地产价格放开，许多政府审批权力下放，金融机构开始大量发放房地产开发贷款，土地开发和出让规模迅速扩大，市场开始出现了“房地产过热”。
全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。当时的情况是：谁都不懂房地产，但谁都知道房地产是一个暴利行业，结果东西南北中，一齐往前冲，只为赚钱，不问手段；只要结果，不管过程。
当时的泡沫有多严重？当时，总人数不过655.8万的海南岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年，房价增长超过4倍。
1992年全国房地产开发投资比1991年同期增长了117%，地方房地产投资普遍增长50%以上，其中海南暴增211%。
1992年土地供应面积是1991年及以前全国出让土地总和的11倍。
1993年，房地产泡沫严重，招致国家开始出手调控。
1993年6月23日国务院副总理朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
泡沫生成期间，以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。
几乎所有的开发商都成了银行的债务人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行，所有人都陷入了疯狂，10个人里有8个都是想通过炒房子赚一笔。
在当时，炒房子就是击鼓传花的游戏。房地产泡沫，像香槟溢出的泡泡一样醉人，惹得所有人都赶着、追着，唯恐慢下一步半拍。
第二天，国务院发布16条整顿措施犹如一剂猛药，让一路高歌猛进的房地产热戛然而止。
当时的房产泡沫有多猛？
开发商纷纷逃离或倒闭。
仅海南有600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
但随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。
1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。中国房地产第一个十年，告一段落。
中
话说1997年金融危机爆发之后，房地产开始进入调整期。
中国房地产的第二个十年，和一个字有关。
1998年注定不平凡，这一年成为一个重要的分水岭。
国家寻求变革正式拉开了房改大幕：先取消了福利分房制度。在新中国坚持了近半个世纪的分房制度寿终正寝，中国正式进入商品房时代。
历史总是惊人的相似，却又如此的不同。
住房制度改革其实有两个目的：
居民住宅货币化、私有化是房地产市场化的开始。
把住宅产业当作刺激内需的支柱产业来发展，这是“房地产是夜壶”的源头。
1998年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款。货币政策进入宽松的轨道。
随着住房分配制度的取消和按揭政策的实施，以及当时只需首付2成或零首付，使得购房需求突然爆发：当时有钱的单位纷纷出手，把市面上的现房一抢而光。中国房地产业进入高速增长期。
那么这个十年，是和“涨”有关吗？可能不是。
取消福利分房后房地产需求大幅度增加，导致土地供应不足。
政府开始实行统一收储并出让的土地管理政策，市场上开始有了大规模的拆迁。这其中牵涉到各种的赔偿分配纷争，总之这是一场发展与民生之间的博弈。
经济的发展其实也是一场疯狂的城市化运动。
在这样的情况下城市化高歌猛进，一方面是暴力不止，一方面又暴富不断，中国房地产史中就这么夹杂着悲喜交加的浓浓色彩。
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房地产市场潮涨潮落催生了很多房企的花式崛起与失败。
90年代后期，粤、闽、京、渝各派房企都有新代表企业诞生，如海伦堡、深圳地铁、花样年、建发、正荣、华夏幸福、北京城建、金科、龙湖、新希望、俊发、顺驰等。
靠借高利贷300万、然后抵押给银行贷款1000万、在海南炒地皮发家的“万通六君子”也终于在98年彻底散伙。
在海南炒房之余，六兄弟攒了一本名为《披荆斩棘共赴未来》的书，书中将他们自己描写为一群立志实业报国的青年知识分子，也指明他们做企业不是为了赚钱，是为当代中国知识青年探寻报国道路。这本书当时感动很多人，张欣也是因此结识潘石屹，并结为伉俪。
最早离开的砖厂厂长潘石屹转战北京，在1998年拆了北京二锅头酒厂，建了第一个SOHO现代城。潘石屹是真正的营销专家：他开启了全国房地产业的所谓“画饼概念时代”。
六君子中的易小迪99年创立了阳光100集团，王功权成为了知名的风险投资家，王启富和刘军也开创了一番事业，冯仑则一直坚守在万通。
王石99年辞去了总经理，开始玩起了滑翔伞、攀岩，并引入了大股东华润，但正是这时候对万科的股权分散问题没有处理好，才埋下了后来宝能入局的隐患。
宋卫平在房地产开发上春风得意，绿城逐渐成为最有品质房企的代表，他还玩起了足球，98年创建了浙江绿城足球俱乐部。宋卫平累计在足球上“玩”了25亿元，甚至还因为举报“黑哨”问题引发足坛扫黑风暴，差点遭受牢狱之灾。
1999年，未雨绸缪的王健林首次提出“订单式商业地产”概念，万达广场自此开始爆发。
许荣茂带着世茂最早开始了全国化布局，几年时间做到全国前十，他却低调的几次发函要求福布斯去掉自己的名字。
2000年政府终于对房企上市松了口，房企们也终于找到了扩张的引信——资本，天鸿宝业、天房发展、金地、金融街等一众房企纷纷借壳上市。
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2003年，房地产被正式确立为国民经济支柱，从此房企们更开始百花齐放。
这一年，如融创、融信、海亮、荣盛发展、上实发展以及鑫江置业成立，成为房地产最后一波强势企业。
招保万金的名头开始在业内响彻云霄。
军人出身的耿建明，带着一帮建筑工人把荣盛做成了「环京一哥」，这个房企目前依旧把总部放在发家地：廊坊。
杨国强带着碧桂园杀出一条血路，坐上了华南五虎的头把交椅。
先做了几个项目练练手的欧宗洪正式成立了融信，自此出身莆田最穷山村的欧氏三兄弟成为一代传奇：老大掌管闽系著名的欧氏投资集团，老二创办了正荣集团，老三的融信也飞速发展。
但随着03年猝不及防的非典疫情，全国成交量直线归零，这是社会与经济领域的双重考验。
这其中不得不提到一个人，孙宏斌。
这个年轻人当年被柳传志内定为接班人，又被他亲手送进监狱。94年四年刑满出狱后，孙宏斌去请柳传志吃饭认错。孙宏斌拿着柳传志借给他的50万元去天津开办了顺驰。
也许是为了弥补监狱里失去的几年，孙宏斌在顺驰发展上，玩命急速推进。顺驰在土地市场不计代价制造“地王”，甚至创下一年内同时向十几个城市扩张的纪录。
03年在中城年会上他叫板王石：“顺驰今年销售额要达到40亿，2004年的目标是100亿，我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座诸位，包括王总（王石）。”
王石红了脸，驳斥他“睁眼说瞎话”。
要知道当时万科在全国销售住宅1.1万多套，销售额44亿，开发面积世界第一。
后来王石预言“顺驰马上会很难受”。
不料想，王石一语成谶。
地王和购房热导致房价暴涨过快，民怨沸腾。2004年政府逐渐出台各种政策，通过收紧信贷和土地供应两个闸门来抑制房价过快上涨。
房地产市场开始急转直下。一路高速前进的顺驰没能坚持太久，资金链断裂。约定注资的摩根士丹利临时变卦，让孙宏斌和顺驰面临绝境。
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2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始到2006年，成交量开始上升。
但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北上广深这些一线城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。
2007年，无奈之下，孙宏斌只能将他苦心经营十几年的顺驰低价转让了出去。
回顾顺驰的败局，其实是中国房企发展史的一场缩影。观察这十年的百强房企，有一半以上都死于调控。
2008年金融危机爆发，中国房地产跌入了谷底。
美国次贷危机引发的金融危机快速向全球蔓延，世界经济出现下滑趋势，各国政府纷纷出手救市。中国经济也未能幸免，出口下降，投资减弱，房地产成量交腰斩，大批企业倒闭、劳动力失业，宏观经济出现了下行压力。
房地产市场风起云涌，后半年更加严重，房地产市场销售量萎缩，部分地区房价跌了50%。
“打折”、“房价大幅下跌”、“降价潮”、“成交量大幅萎缩”、“楼市大幅跳水”、“量价齐跌”、“断供”、“退房”、“房地产市场寒冬”甚至“崩盘”等字眼和消息在各类媒体铺天盖地。
为了拯救市场，政府出台了“四万亿计划”，进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施。
下
2008年9月，金融危机全面爆发，世界经济衰退，中国对外贸易降到冰点，国内物价飞涨，失业率高涨，很多企业倒闭。
当时的中国楼市经过多年的调控又遭遇金融风暴，北京奥运会的盛世狂欢也没有掩盖住爆发的恐慌，遇到了最严重的房价泡沫和危机。
当时被称作地产界华南五虎的碧桂园、珠江、合生创展、富力、恒大地产，全部出现资金链问题，降价一触即发。万科、中海、金地等品牌房企先知先觉，已经在全国包括北京、杭州、上海等地开始了15%至30%的降幅（后来的人们才发现08年买房会是多么大的幸福，历史最好时机），多地发生退房潮、断供潮，中介公司开始出现关门闭店。
经济专家都在预测，中国房地产是不是要像九十岁的缺钙老太太一样，一跤跌成骨折了。
这一年，有个男人在北京开的公司破产了，老婆跟人跑了，豪华家具都被债主全拉走了。就剩下一个衣柜和一把椅子。男人受不了这种打击想自杀，找了根绳子站到椅子上准备上吊，一扭头看到衣柜上还有半瓶白酒和半包烟。男人就决定坐在椅子上抽完烟喝完酒后再自杀。
过了一会儿他自言自语道：我这是要干嘛？生活才刚刚开始呀！
紧接着到了11月，政府推出了针对国际金融危机救市的一揽子计划，就是世人说的“四万亿计划”：加印四万亿人民币，拯救中国乃至全球经济！
男人把房子质押贷了款，回老家买了一块地准备盖一栋房子卖掉。
结果09年房价暴涨，男人暴富，再拿地再开发，周而复始……他摇身一变成了地产开发商。
四万亿都干了些什么？
当时的目的，主要是投资拉动经纪和十大产业振兴规划。刺激政策之后，中国建设了数万公里的高速公路铁路、100多座机场、以及十几座城市的地铁。
但更多的钱，都流入了楼市。国务院发展研究中心研究员吴敬琏在后来的一次演讲中说道，国企们当年拿到4万亿根本不知该怎么办，只能投房地产。
老李是个干了三十年建筑的农民工，他不懂什么是理财，只知道把挣到的钱存到银行最安全。他的梦想就是等攒够了钱，就把钱给在省城工作的儿子买房用。
他不懂什么是经济危机，却知道这一年多老是没活儿干，只能回老家，但田被征用了，地也种不了。
当政策出来的时候，天南海北工地平地起，他乐呵呵的笑：终于有活儿干了。
但后来他却哭了：逐渐产能过剩，物价飞涨，房价暴涨，他存银行的钱被稀释，贬值了三成，房子自09年之后，就再也买不起了。
中国是个高储蓄率的国家，印钞就是把老百姓的储蓄全部稀释，最后的结果就是通胀。但话又说回来，只有把货币拿出来花掉或投资，经济才能发展。
是非曲直这里不表，但每次潮水来临，每个个体，都有起有落。
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09年，房地产行业开始空前的繁荣，销售毛利率、净利率，销售规模都大幅度提升，有人把这近十年的发展称为房地产的黄金时代。
这一年开始，有很多房企抓住机遇，成了黑马，也有很多老牌大房企战略失误，逐渐退出舞台。而更多的是很多中小房企没撑住那一拨的冲击，像泡沫一样升起、跌落，破碎在空中。
也就是打那时候起，开始有了房企的销售排名。有趣的是，排名竟然也成了一桩生意。国内涌现出了很多地产研究机构，每年每家都会公布一个房企排名。对比排名会发现个有趣的现象：每家机构的数据来源相同，金额却各不相同，排名有时候也会差别大得离谱。
中原首席分析师张大伟曾说，你仔细看，每当一家房企和这些机构签了战略合作的时候，排名就会突飞猛进的上升。究其原因，买这些排名是为了讨好两种人：上市房企为了老板和股东，没上市的房企则是给银行看。
09年破百亿的房企达到了空前的20家。
其中有一家房企老板黄文仔是个低调讲究的老派绅士：西装都是好几万块起的；永远头发光滑油亮得连苍蝇都停不上去；每天出门戴不同风格的领带，一年下来可以不重复。但他同时也低调到几年都没在媒体露过面，也很少有人知道他也是农村苦孩子出身，改革之初他曾经借40万元给朋友，后来没还他也没介意。
做了12年钢材生意的黄文仔，从2000年开始开发广州星河湾，虽然卖了很多年，无数同行曾去考察，我也是在那收到了刺激。他开创的“星河湾模式”至今还是传奇。
他坚持品质为王的豪宅模式，曾因不满意亲自抡锤砸掉百万样板间，提出“建造房子中的劳斯莱斯”的口号比碧桂园早了15年。
他最早提出产品复制的开发模式，把广州星河湾搬到了北京原本是一块垃圾堆和臭水沟的地上，却卖成了北京销冠；09年曾用六个小时卖出40亿货值，三个项目销售破了百亿。
以1亿元底价把顺驰卖给路劲的孙宏斌，看似已无力东山再起。但中年老孙岂是池中物，他在顺驰倒下之前已经注册创办了融创。蛰伏了三年后，在08年12月市场的冰点期，老孙用20亿的天价拍下西山壹号院地块，再次惊吓了世人。后来的市场再次证明老孙的判断力：仅西山壹号院一个项目三年给融创进账了150亿。
老孙舔舐好伤口，将版图再次向全国铺开。
先卖油条后卖菜娶了女秘书的姚振华，并没有因为蔬菜直接发迹，但却给他带来了发达的机会：他卖菜赔了钱，反而是做菜时深圳“菜篮子工程”批的五十亩地让他翻了身。用170万撬动几个亿盖房子发了家，自此宝能开始崛起。但宝能的野心不止于地产，姚老板开始干起了保险、物流、小贷、教育、医疗、农业等，事业越做越大。
那时候金茂还叫方兴，刚成立就在央企中化的怀抱里迅速羽翼丰满，成为黑马；
已经在香港经历过97金融危机的中海深知此刻是发展的最佳时机；
万科保利中海的业绩几乎是其他房企无法逾越的三座大山，但还是被绿地和恒大拼命迎头赶上；
宋卫平让全国人民都记住了绿城的好房子；
吴亚军已经用一片片花海迷惑了无数太太的芳心。
个人财富也经历了一场洗牌。很多人从实体经济进入楼市，08年北京的某楼盘房价是8000元/㎡，到09年已经到了25000。那时候房价暴涨让温州炒房团赚了个盆满钵满，不停的有“温州人砸2亿买楼”的新闻爆出来。
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阅人无数不如仙人指路；仙人指路不如贵人相助。
08年金融危机爆发的时候，许老板跑到香港配着大D会长郑裕彤鞍前马后玩了三个月，郑裕彤感受到了诚意，摆手收下了这个来自河南周口太康县聚台岗村的小兄弟。由扑克牌游戏“锄大D”的一群爱好者自发组成，但成员们有多厉害？他们占据着香港的半壁江山。
郑裕彤带着牌友们除了对08年陷入资金困顿的恒大注资外，还是恒大2009年赴港上市的背后推手。上市时老许刚做了没多久大富豪就惨遭机构做空，但大D会大佬们再次出手，让做空者们爆仓无数。
当然，许家印也给牌友们了丰厚的回报，而且2015年大D会成员港商撤离大陆时，恒大则是他们550亿元资产的接盘方。
当年姚振华拿地、盖房也都有潮汕老乡的帮忙。09年佳兆业赴港上市时，帮郭英成忙前忙后的也有不少老乡。2017年佳兆业停牌两年回血，背后仍然有潮汕帮的兄弟在站台。
潮汕帮有多厉害？
别只看李光耀、李嘉诚、马化腾、黄光裕和朱孟依。仅深圳就有400万潮汕人，深圳资产前50名的生意人，可以去数数有多少个潮汕帮的堂主。
郭英成、张俊、黄茂如、黄楚龙、朱鼎健、纪海鹏这些堂主也都低调的要命。潮汕帮堂主之间的资金拆借，上亿元资金都不用打欠条，上午说好下午款项就到位。姚堂主和郭堂主在潮汕帮里借钱就像马蓉和宋喆的关系一样众人皆知，资金远超数十亿规模。
甚至潮汕帮在深圳几乎是无敌的存在。星河、宝能、华南城、东海、龙光、观澜湖、美佳华、大中华、茂业、鸿荣源等企业的背后，都站着潮汕商帮。
孙宏斌在融创扩张的时候，也不是一人独行。前有雷曼兄弟注资2亿美金，后还有私募基金贝恩、德意志银行等外资频频注入。即使在近几年老孙疯狂收购，也不是仅凭着融创的销售业绩，背后还有很多信托基金在帮忙。
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翻翻中国房企老板的奋斗史，无一不会被贴上爱拼搏、好胜的标签，但都自动忽略了另一个标签：赌性强。
不止一个房企的员工告诉我，他们老板曾经每每到周末，就会飞到澳门去赌钱。牌桌上烟雾缭绕，叼着雪茄的老板闷着头一眼不发的往中间扔筹码，一周都不出赌场，一场下来输几个亿眼睛都不眨一下。
老板们的赌性不止于此。
佳兆业上市后，也开始了全国化的布局，在全国疯狂拿地，但后来发现进入三四线太深，就迅速收缩回一二线城市。但这并不是佳兆业2015年破产清算的原因。
从合生创展曾赶超万科到逐渐消失，朱孟依远走海外，从国美号称地产要抵千亿到黄光裕锒铛入狱，从佳兆业黑马冲到前二十到郭英成因故而外出躲了两年，导致佳兆业突然破产清算，潮汕帮大佬们在商场上游刃有余，在政场上的赌博却是输多赢少。
星河湾也遭遇了滑铁卢： 2010年，星河湾在鄂尔多斯遭折戟，项目因政策调整、非法占地、借贷崩盘等原因导致销售滑坡，当时星河湾发动四大代理公司联手，动员了1000位销售人员也未能改变颓势。
紧接着2011年，太原星河湾又因质量问题引发业主大规模维权，销售量急剧萎缩。上海星河湾又因项目降价掏出6亿补偿老业主的“补偿门”事件，引发了业内的声讨。进入2013年，曾经与黄文仔联手缔造星河湾销售神话的梁上燕也离开了星河湾，黄金搭档分崩离析。
自此星河湾被其他房企远远甩在了身后。星河湾也几乎是这几年房企兴衰的缩影。
孙宏斌东嗅嗅西闻闻，这头饿狼前面想吃绿城，后面想吃佳兆业，却都让到口的肥肉飞走了。究其原因，都是两个老板还想再赌一把。宋卫平曾经说，和融创的合作可以看做是一场没有头绪的野合。最后老孙怒了，吞了一口乐视，却发现这块肉已经馊了，对于规模中国第四销售几千亿的融创来说，这点钱或许不算什么。
王石在冯仑的办公室里，跟姚振华当面杠到凌晨，王石指着姚振华骂，甚至指责野蛮人没有资格控制万科，姚堂主仍然面色不改：做生意嘛，就是要赌一把。
一将功成万骨枯，但无论是输了还是赢了，大佬们已在中国房地产正史野史上留下了一滩墨宝。
文琳编辑
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