2019中国商业地产百强企业研究报告
在中国经济转型升级的过程中，商业消费对经济增长的推动作用正不断增强；商业地产作为消费的空间、商务公共空间，拥有广阔发展前景；另一方面，新时代下人民对美好生活的向往加速了消费结构的升级，也驱动着商业地产不断走向高质量发展之路。2019 年，中指研究院、中房指数系统结合在商业地产领域多年研究积累与数据基础，进行“2019中国商业地产百强企业”研究，发掘行业中运营水平高、综合实力强、成长潜力大的优秀企业群体，鼓励企业理性认识商业地产市场发展现状及规律，积极创新发展策略，实现更优更快发展。
在2018年，一方面，我国GDP突破90万亿元，同比增长6.6%，全年社会消费品零售总额突破38万亿元，同比增长9%，增速均出现放缓。另一方面，商业地产投资额为20173亿元，同比下降9.9%；新开工面积、销售面积也呈下降态势。在此背景下，商业地产百强代表企业的整体经营表现优于行业大势：一方面，把握中国城镇化推进及消费升级带来的结构性机会，依托产品线延伸与城市布局下沉，百强代表企业进一步实现了规模化扩张；另一方面，快速迎合新消费理念、新商业模式及新技术手段，百强代表企业商业运营创新取得良好效果，租金及出租率指标表现较好；此外，在行业整体去杠杆的背景下，百强代表企业适度控制投资节奏、积极优化长短期负债结构，实现了稳健经营。
1、规模表现：产品延伸与资本扩张并举，推动经营规模稳步壮大
2018年，商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值为271万平方米，较2017年增长18.8%，增速扩大9个百分点，扩张速度有所增加。从规模上看，企业分化更加明显：万达截至2018年底累计持有物业面积3586万平方米，其它企业持有面积多数不足1000万平方米，头部企业领先优势明显。此外，华润置地、宝龙、龙湖的持有面积增长也较为明显。
图：商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值及增长
从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为23.5亿元，较2017年提升26.3%，增速扩大3.9个百分点。
图：商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值及增长率
商业地产百强企业通过城市布局与产品系列同步扩张，夯实了企业规模化发展根基。此外，通过强化资本运作和收购，包括开展企业和项目层面的整合，百强企业资产结构进一步优化。
2、经营质量：借力消费升级与技术创新，运营水平持续提升
商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金和出租率水平能直接反映其运营实力。从商业地产百强代表企业的平均租金来看，整体呈现震荡提升的趋势。2018年,商业地产百强企业经营性物业的平均租金为72.4元/平方米•月，同比增长6.5%。从结构上看，百强代表企业内部平均租金水平差异明显，整体呈阶梯状分布。
图：商业地产百强代表企业重点项目平均出租率
从出租率来看，百强代表企业重点项目的表现较为稳定。2018年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.8%，较2017年提升0.1个百分点，代表企业间重点项目的平均出租率差异相对较小，基本上都维持在90%以上。
当前，万达、华润置地、大悦城等百强代表企业积极进行运营升级，实现了提质增效：一方面借力体验消费、共享消费等风口，适时调整产品设计及业态配置，一方面借助科技手段，全方位挖掘客户需求，提供更便捷的服务，获得了各类承租客群的认可，一步步实现高质量运营。
3、成长性：布局潜力城市与核心区域，稳步提升可持续增长空间
2018年，全国商办市场投资规模出现调整，商办土地市场也呈震荡前行态势。2018年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.81亿平方米，同比减少0.2%，共成交2.2亿平方米，同比增长2%；商办用地成交楼面均价为2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。
从不同城市的分类来看：2018年，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，在各线城市中下降幅度最大；二线城市成交面积同比上升5.8%；三四线城市商办用地成交面积同比下降1.2%。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价整体下降，其中一线城市同比降幅达12.1%，在各线城市中下降幅度最大。
图：百强代表企业2017年、2018年商业地产拿地面积分布
面对行业形势的变化，特别是部分城市商办供求关系的失衡，商业地产百强企业及时调整应对策略，放缓了在商办土地市场的投资节奏。2018年，商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米，同比下降18%，百强代表企业的目光更加聚焦于三四线城市。
下一步，百强企业将进一步升级发展目标，在规模化发展、兼顾稳健与质量的战略布局下，进行持续扩张。
4、稳健性：长短期负债结构优化，融资创新获突破
图：百强代表企业2014-2018年资产负债率均值
在2018年上半年，国家经济领域强调“去杠杆”导向，房地产相关业务的资金渠道受到明显影响，现金流压力显现，商业地产运营领域也面临一定冲击。商业地产百强代表企业2018年底的资产负债率均值为72.5%，较2017年提高0.7个百分点，而且过去几年一直呈现稳步上升的态势。但从绝对水平来看，百强代表企业的整体负债率水平尚在合理区间，经营稳健性获得了保障。
另外，更多的百强代表企业积极调整负债结构，通过扩大长期融资规模、有效控制短期负债水平，逐步实现了债务结构的平衡。在众多融资渠道中，境内外债券、资产证券化融资等方式表现突出。
图：十家百强企业2017-2018年公司债、海外债发行情况
境内外债务发行回暖，利率上行。2018年十家商业地产百强企业共发行境内公司债8支，发行规模222.1亿元，同比大幅增长455.3%；十家商业地产百强企业海外债共发行8支，发行规模218.8亿元，同比增幅达101.7%。从发行利率看，十家商业地产百强企业境内公司债发行利率为6.2%，与2017年相比增长1.2个百分点；十家商业地产百强企业海外债发行利率为6.0%，与2017年相比上涨1.2个百分点。
发展策略
比起以往，如今进行商业地产开发的难度必然更大、挑战也更多，商业地产企业要想立于不败之地，必须进行全方位的变革，进行全面提升，始终做更好的自己，才能把握现在、赢得未来。
对于商业地产企业而言，一是要借鉴国内外领先企业发展经验，以运营为根基，并以合理的金融手段为翼，真正地追求和实践行稳致远，打造百年名企。
二是要深刻把握经济发展、消费振兴、城镇化下沉、商业繁荣等时代大潮流，善于因势利导，抢占发展先机。
三是要进行全面提升，在具体开发运营策略上，恪守“远、大、准、变、稳”五字诀，勇于开创商业文明新天地。
“远”字诀——放长击远、谋定后动，商业地产百强企业必须树立长远发展的战略目光，并在这一基础上进行谋篇布局；
“大”字诀——胸怀大格局，按一盘棋思维落子，商业地产百强企业应该以更大的胸怀兼顾各方诉求，打造一个共赢共生的利益格局，并据此落子；
“准”字诀——全程动态精准决策、充分释放价值空间，商业地产百强企业需要在对土地商业价值动态化的精准把握中，进行科学决策，实现其商业价值最大化；
“变”字诀——以变应变，无惧未来，商业地产百强企业应以市场改革者的逻辑和面貌来改变市场；
“稳”字诀——打造和谐资金链，稳健发展持续收益，商业地产百强企业需要从一开始就树立稳健发展的理念，打造和谐稳定的资金链。
结语：
当前，我国经济社会已迈向高质量发展阶段，这赋予了商业地产新使命、新要求。使命所在，目标所向，商业地产百强企业应擎起提振消费、变革创新的大旗，锐意进取、攻坚克难，在满足社会需要的同时成就自身，建功新时代。
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