浩华：2021年中国酒店业投资和资产管理展望
酒店投资市场展望
2020年我们不仅经历了COVID-19的洗礼，也迎来了房地产“三条红线”的风险评估政策。在此情景下，市场对于资金量需求巨大的新酒店投资持续保持谨慎态度，但对于酒店交易市场则抱有相对乐观的预期。虽然疫情在短期内为市场带来不确定性，但中国休闲旅游及商旅出行长期向好的发展态势使得投资者对核心资产及潜力物业的投资兴趣提升。
整体看来，存量物业改造依然是大家最为看好的市场，超过53%的受访者认为存量物业改造在接下来的一年中将更加活跃。疫情“灰犀牛”叠加中国经济增速放缓的影响可能催促一大批设施老旧、竞争力低下的酒店进入更新改造周期，力求通过产品更新使资产开启新一轮的生命周期并显著提升资产价值。
趋势一：永远的价值高地，一线/ 新一线城市重新成为最受关注酒店投资市场
与2020年初（疫情前）调查结果不同，此轮调查中不论是新酒店开发（30%）还是存量物业改造（32%），一线城市的受关注度都排名最高。表明投资者在市场动荡变革期更加偏好风险更为可控的成熟市场。
一线城市虽然受国际交流停滞影响最大，但投资者普遍看好其多元化的客源结构、丰富的市场层次及充分的房价深度，因此认可一线市场物业的长期持有价值。这也反映了面对市场更多的不确定性，投资者的避险心理。
趋势二：风险管控之下，成熟都市商圈最受市场追捧
一线城市重回“C位”所反映出来的保守投资策略在对于酒店所在区域投资偏好的选择上同样有所映射。成熟都市商圈不论在新酒店开发（25%）还是在存量物业改造（40%）方面都获得了更多投资者的青睐。由于中国的酒店物业仍主要以综合体配套的形式出现，投资者对于城市地块的关注度明显高于度假地块。而近郊度假酒店受假期制度及交通条件限制较少，更符合中国家庭的度假习惯，其近年来的投资态势也一直保持着稳健的上升趋势。
趋势三：区域活跃度持续提升，华东区酒店投资引领全国
不论是新酒店开发还是存量物业改造，酒店投资者的目光都不约而同地投
向了华东地区。从中国百强县的数量到疫情零星复发时上海的迅速响应机
制，华东地区整体经济富足、区域内互动频繁、政府管控理念先进的正面
形象一次次加强着投资者对于华东地区的信心。华东地区不仅有强大产业
集群所带动的商务旅行市场，也是当下中国近郊度假酒店最活跃的需求市
场，投资机会丰富。相较之下，东北地区的整体投资期望则位列末位。
海南地区虽然在2020年获得了最为耀眼的业绩表现，但并未吸引投资者的重点关注。一方面，大三亚地区一线海岸已基本完成布局且酒店整体开业
时间较短，新项目投资及酒店交易机会都较少；另一方面，目的地度假市
场随经济环境变化业绩波动最大。此轮由于出境旅游受限所带来的短时海
南度假热并不能掩盖海南滨海度假酒店激烈的同质化竞争。
趋势四：市场趋于理性中高档酒店“C位出道”
随着房地产调控政策趋紧与市场不确定性加强，酒店业主的投资偏好愈发谨慎务实。中高档酒店不论在新酒店开发（37%）还是存量物业改造（38%）方面都是投资者的重点关注对象。与去年调查结果不同，今年投资者对于高档酒店的物业改造热度明显降低，从关注度首位降至次位。中高档无论是新项目投资还是存量改造，其通过产品特色打造更容易实现相对健康的投资回报，因此，在投资决策时更容易做出决定。但高档酒店无论是新建还是改造，就其自身的现金流投资回报并非理想，且投资金额大，因此，在投资决策时往往需要更长的时间做出决定。
由于受访企业的背景普遍为资金实力雄厚的重资产持有者，他们在关注现金流收益的同时亦看重资产本身的升值回报以及与周边项目的综合配套作用。因此，其持有的酒店资产以中高档及以上层级酒店为主，中低档酒店及民宿投资额低且纯以现金流回报为驱动，通常不在此类重资产投资者的重点投资目录中。
趋势五：委托管理与特许经营并驾齐驱
由于受访业主以偏好中高档以上定位酒店物业的房地产商为主，因此市场中最为流行的全权委托管理的模式仍是倾向性最高的管理合作模式。但值得注意的是，特许经营加自有团队模式的倾向性已提升至与全权委托管理相似的水平。在这种合作模式下，酒店不仅可以享受酒店品牌所带来的品牌溢价及体系化的系统支持，也可以在业主自营团队的管理框架下获得更高的经营利润，从而为业主提升现金流收益。相较之下，特许经营加第三方运营的模式暂时市场认可度偏低。通常，这种模式下业主需要为两家专业公司支付更高的管理费总额，因此对于第三方管理公司成本管控能力的要求更高。虽然这个模式在美国已十分成熟，但考虑到中国酒店业主仍以房地产商为主，第三方运营公司如何在中国的经营环境下证明自身价值且获得合理回报仍有待观察。最后，受访者在整体问卷中对于这个问题不同选项的倾向性差异度最大，尤其是对于租赁以及自有品牌模式的看法，说明随着市场逐渐成熟，各业主对于管理模式的选择变得越发多样，会依据自身公司战略、所处的特定发展阶段、物业定位、物业位置等因素进行匹配。
来源：浩华
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