（报告出品方/作者：山西证券，平海庆）

1 政策：保障合理需求，维持市场稳定

2021 年，在新冠疫情持续、市场销售下滑、个别大型房企违 约、银行信贷收紧等因素相互叠加影响下，国内房地产市场信心 受挫。为稳定市场信心，2022 年房地产行业相关政策预计将适度 宽松，以“房住不炒”为主基调，保障合理需求，促进房地产业 良性循环和健康发展。

1.1 2021 年国内房地产市场信心受挫

2021 年，在新冠疫情、房企违约事件频发、国内人口增速下 降、银行信贷收紧等因素相互叠加影响下，国内房地产市场信心 严重受挫，全国商品房销售面积和销售金额增速连续下降，下半 年，销售面积和销售金额增速均由正转负，10 月份，全国市场延 续低温态势，商品房销售面积同比下降 21.7%，销售额同比下降 22.6%，降幅均进一步扩大。纵向对比来看，10 月份全国商品房 销售面积为近 6 年来同期最低，销售金额为近 3 年来同期最低。

投资方面，2021 年 1-10 月，全国房屋单月新开工面积增速呈 连续下降趋势，受疫情影响，2 月份增速高达 64%，下半年开始 同比下降，10 月份同比下降 33%；房地产单月投资增速全年呈下 降趋势，2 月份高达 38%，9 月份开始负增长，10 月份降幅继续 扩大至 5%。纵向来看，10 月份，单月新开工面积为近 6 年最低， 市场信息明显不足。

土地购置方面，2021 年 1-10 月，全国土地购置面积 1.58 亿 平方米，同比下降 11%；10 月份单月土地购置面积 2094.11 万平 方米，同比下降 24%，为近 5 年来最低值，全年单月土地购置面 积增速呈震荡下行趋势。从全国 100 个大中城市看，2021 年 1-10 月，百城土地单月成交溢价率也在不断收窄。

1.2 房企资金处于 2015 年以来最紧状况

受销售下滑影响，2021 年国内房企单月定金及预收款增速一 路下行；购房者单月按揭贷款增速从年初的 64%下降至 7 月份的 -13%，尽管四季度按揭贷款政策有所放松，增速有所回升，但 10 月份仅增长 1%，仍处于非常低水平。房企开发贷款 2021 年始终处于收紧态势，国内房企单月开发 贷款增速从 2 月份的 14%下降至 10 月份的-27%。受此影响，国内房企单月开发资金增速总体呈下行趋势，7 月份增速由正转负，且降幅扩大，10 月份受按揭贷款政策放松影 响，降幅有所缓和，但仍同比下降 9%。

我们用单月筹集资金/单月投资作为国内房企开发资金充裕 程度，2021 年 10 月该值为 1.22，为 2015 年以来同期最低值，反 映了国内房企开发资金处于近 7 年来最紧张程度。

1.3 2022 年政策“维稳”为主 房地产税展开试 点

2021 年房地产行业销售下行和部分企业资金链断裂使整个 行业的信心受到较大挫折，也对国内金融和经济稳定造成一定影 响，因此，2022 年国内房地产市场需要相对宽松的政策来稳定信 心，房地产行业的相关政策也以稳为主，即“促进房地产业良性 循环和健康发展”，但“房住不炒”仍是整个行业政策的主基调。货币政策方面，根据 2021 年中央经济工作会议精神，2022 年，货币政策边际宽松已基本确立。会议删除了“保持货币供应 量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”、“保持宏观杠 杆率基本稳定”的表述，用“灵活适度”的表述替代“灵活精准、 合理适度”，具有较为明显的边际宽松意味。

具体到房地产行业：个人住房按揭贷款政策，将继续以“保 障合理需求、抑制投资需求”的基调贯彻落实，总体将会较 2021 年有所宽松；针对房企的政策方面，在银行端“两道红线”监管 下开发贷款大幅放松的可能性较小，但在预售资金监管和发债方 面可能会适度调整，在保交楼与提高企业资金使用效率方面寻求 新的平衡。总体来看，楼市“双向”调节模式或贯穿全年，部分房价韧 性较强的城市若市场出现明显升温，调控政策亦将迅速跟进，建 立二手房成交参考价格发布机制、收紧信贷等政策均为有效工具；而部分房地产市场调整压力较大的城市，亦将适度调整政策稳定 市场预期。（报告来源：未来智库）

2 销售下行，投资微增

展望 2022 年，预计全国商品房销售面积同比下降 5.8%，销 售均价保持平稳；随着人口流向分化，预计一线以及长三角、珠 三角、武汉、郑州、成都等二线城市成交上行，而其他西部和东 北二线城市预计将底部徘徊，三四线城市预计将总体高位回落；土地购置面积和新开工预计同比下降，但在低库存和地方政府保 交楼监管压力下，行业竣工周期或将延续，建筑工程投资仍对开 发投资额形成支撑，全年房地产投资预计增长 1.5%。

2.1 销售继续下行

展望 2022 年，货币政策边际可能会有所放松，房贷政策预计 也会较 2021 年有所松动，但“房住不炒”的调控主基调不变，叠 加房地产税试点城市和政策落地后对市场预期或造成一定冲击， 预计 2022 年全年商品房销售面积将下降 5.8%；销售均价在土地 价格上涨、一二线城市成交规模占比提升等因素影响下仍将总体 保持微涨，预计全年涨幅 0.5%；在销售面积和销售均价均下行的 情况下，预计 2022 年全国商品房销售金额预计同比下降 5.33%。

2.2 城市加速分化，一线和部分二线上行

城市方面，随着我国人口增长率快速下降和城市人口加速向 一线城市周边、长三角、珠三角、沿海及特大城市流动，未来我 国不同城市以及城市中不同区域的房地产市场将继续加速分化。

分城市来看，由于经济保持较快增长，以及良好的就业、医 疗、教育资源，一线城市人口总体保持稳定，叠加 2021 年较低的 基数，预计 2022 年一线城市商品房成交规模将有小幅增长。随着人口流向分化，二线城市商品房市场将延续分化态势， 长三角、珠三角、东部沿海、以及郑州、武汉、成都等城市，随 着信贷环境的逐步改善，预计 2022 年市场有望保持稳定，部分城 市全年市场规模或将提升；而昆明、南宁、沈阳等部分西部、东

北部二线城市近几年市场连续调整，2022 年市场有望底部企稳。三四线城市市场规模高位回落。2021 年，三四线城市商品房 销售规模市场规模仍保持高位，特别是长三角地区城市，市场规 模明显提升。预计 2022 年，在没有较大利好带动下，东部热点三 四线城市市场规模继续向上拓展的空间较小，市场大概率回调， 另外大多数省份三四线城市亦处在市场调整期，全国三四线城市 成交规模仍将整体回落。

2.3 投资规模稳中有降

土地成交方面，2021 年受重点城市供地“两集中”政策影响， 2021 年 1-11 月 300 城住宅用地供求规模明显缩量。上半年土地市 场热度较高，重点城市首批集中供地高价地频现；下半年重点城 市后两批集中供地土拍规则有所调整，稳地价效果显现，交易市 场调整和资金压力下房企拿地意愿降低，全国土地市场出现明显 降温，流拍和撤牌情况较为严重。一线城市加大供地下宅地成交 规模稳中有增，二线和三四线城市宅地供求规模明显缩量，成交 楼面价结构性上涨，热点城市高价地数量冲高回落，流拍撤牌率 明显上升。随着销售下行、企业资金仍普遍处于相对紧平衡状态，预计 2022 年全国土地市场仍呈总体下行趋势，土地购置面积仍将保持 负增长。

新开工方面，土地缩量仍将拖累房企新开工规模，市场活跃 度不足、资金压力较大也会降低部分企业开工意愿，但整体市场 可售存量处于近几年相对低位，低库存或是支撑新开工规模的重 要因素，总体来看，2022 年新开工规模将继续呈下行趋势，预计 全年新开工面积同比下降 5%。

投资方面，庞大的在施工程规模下，地方政府保交楼监管力度将有所强化，行业竣工周期或将延续，建筑工程投资仍对开发 投资额形成支撑，但考虑到土地购置费存在较大调整压力，全年 开发投资额增速或收窄至低速区间，全年投资增速预计同比增长 1.5%。

3 企业：资金面维持紧平衡

加速洗牌 2022 年，房企融资环境将有所改善，但在销售下滑和银行端 开发贷款总体偏紧的背景下，企业资金仍将维持紧平衡；行业将 继续洗牌，央企和国企房企的资金优势和品牌优势将继续得到强 化，市场份额将继续提升；而民营房企受资金限制，市场份额将 继续下降。（报告来源：未来智库）

3.1 企业资金继续维持紧平衡

为缓解恒大债务危机影响，10 月份以来，国内房企发债环境 明显好转，超短融、私募债、一般公司债、中票融资额度逐月呈 上升趋势；同时个人按揭贷款放款额度明显上升，11 月份国内房 企资金状况明显好转，资金充裕度达到下半年以来最好水平。展望 2022 年，在央行货币政策边际宽松和“两维护”背景下， 预计自住需求的按揭贷款将基本得到保证，同时在“保交房”政 策稳定下，房企融资环境将有所改善，但在销售下滑和银行端开 发贷款总体偏紧的背景下，企业资金仍将维持紧平衡。

3.2 行业继续洗牌

2021 年上半年，在同期低基数和需求集中释放的推动下，房 企销售取得了较好的业绩，但下半年随着恒大债务危机出现，叠 加之前华夏幸福、泰禾集团债务违约事件影响，整个行业对民营 房地产企业信心普遍下降，民营房企在融资和拿地方面均受到限 制，而同期央企和国企房企则在融资成本和融资额度等方面展现 出较强的优势，凭借资金优势，央企和国企房企在土地市场表现 也强于民营房企。展望 2022 年，行业将继续洗牌，央企和国企房企的资金优势 和品牌优势将继续得到强化，市场份额将继续提升；而民营房企 受资金限制，市场份额将继续下降。