这些城市，地铁规划或泡汤！买房子的要哭了……
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“非轨道，不城市；无地铁，不档次”，这句话在坊间流传甚广，也反映了大众对城市地铁规范的超预期！
对于城市竞争来说，有没有地铁规划，地铁规划线路有多少，都早已成为现代都市实力竞赛的重要因素。在过往，除了一二线城市申请地铁规划以外，地铁规划建设也蔓延到了诸多三线城市，都想要来分一杯“地铁规划”的羹。
城市有地铁，甚至有多条地铁，自然是好事。对城市居民而言，地铁的存在为出行提供了极大便利；对政府官员而言，修地铁能够“拉投资、稳增长、保就业”，对人口增长刺激，显著成果。另外，地铁对带动城市经济价值，更是起到了举足轻重的作用，最直观的体现就是开通地铁后，该区域内房价往往就会飞速上涨。
2013年以后，国家发改委将城市轨道交通审批权下放给了省级政府，所以诸多城市开始扎堆去申请地铁项目规划。
各地城市都有地铁，完全满足当地居民、官员的核心利益。但对社会而言，无疑增加了整个市场的债务杠杆。
一项地铁规划动则四五年的施工，而且还是个极其“烧钱”的项目。就拿广州地铁来说，目前正在施工的11号线，相关新闻媒体就曾报道，目前11号线已经耗资400多亿，预计收回成本的年限大致是25-30年。广州目前的地铁已基本实现盈利，而且人口基数在全国也是排在前列。
试想一下，广州这样的超大城市的地铁回本周期都如此漫长，若是以后各种三四线城市都来想着来申报地铁项目，而财政收入、人口流动等又无法支撑起地铁修建及其运营的成本，那地方政府的财政债务杠杆该有多高？
到了2018年，中央明确放出狠话，将不再对地方政府债务兜底。关于城市申请地铁的要求，也进一步收紧，同时国家发改委拟出台《关于进一步加强城市轨道交通规划建设工作的意见（草案）》对申报建设地铁城市的人口、财政收入、GDP等也有了明确的要求。
在这份新的征求意见稿中，对申建地铁的城市相关标准的要求明确为：一般公共财政预算收入在300亿元以上，地区生产总值3000亿元以上，市区城区人口在300万人以上。对GDP和财政收入的要求均是15年前的3倍。 同时，对申建轻轨城市做出了新的要求：一般公共财政预算收入在150亿元以上，地区生产总值1500亿元以上，市区常住人口在150万人以上。各项指标均为地铁指标的一半。
财政收入、地区生产总值、市区常住人口情况这三个指标，其实是相辅相成的三个指标，绝大多数人都愿意向往去工作、生活的城市，财政收入跟地区生产总值自然也不会太差。所以，在笔者看来这三个指标中，起到决定性的因素，还是人口。
为此，笔者统计了全国城区人口Top前50的城市，如下图：
（备注：因为发改委文件中提到的对地铁规划有关人口的概念是用的城区人口，而过往在各城市中公布的均为城镇人口。所以笔者理解的城区人口是指的各城市主城区人口，比如有些城市所代管的区、县、镇的人口未算在以内。）
数据来源：《2016年城市建设统计年鉴》
从以上图表，我们可以得出如下结论：
一、在不考虑财政收入、地区生产总值等其他额外因素，只考虑城区人口这项指标。全国满足建设地铁条件的城市共有28个，其中绝大多数城市均为省会城市，或者是像深圳、大连、厦门这种经济上直接受国务院管理的计划单列市。其中，苏州是全国唯一一个行政级别较低（仅为地级市），但却在“城区人口”排序上排在前列。
二、像宁波、石家庄、南昌、贵阳、汕头、兰州、无锡、洛阳这类型介于250万~300万之间的城市，虽然城区人口虽未达到300万，但相差也不是特别遥远，未来几年仍然有较大希望达标。
三、因为政策是2018年拟出台，目前也还只是草案阶段，而建造地铁又是一个长周期过程。所以，就算有诸多城市指标上未达标，但是由于有些城市申报时间较早，所以目前可能地铁项目已经在建，或已经建成。
在上述50个城市中，经笔者查询，目前所有省会城市中仍然没有地铁（无规划或暂未投入运营）的有：乌鲁木齐（2018年6月30日 (试运营)）、济南（2019年12月31日（预计））、太原（2019年12月 (预计)）、呼和浩特（预计2020年）、海口、银川、西宁、拉萨。
像海口、银川、西宁、拉萨目前暂无规划或规划还在审批，且相对来说人口较为稀少、经济欠发达的省会城市来说，笔者认为，若无特殊发展规划，地铁项目审批的通过的难度估计也是极大。
有部分城市，指标未达标，但是由于地铁申报时间较早，目前仍在修建地铁，比如：洛阳（预计2020年能够建设完成）、温州（预计2018年10月建设完成）、常州（预计2019年10月1日建设完成），相比2017年11月的包头，在开工不到百日之后，被紧急叫停。而且在包头、呼和浩特的地铁被叫停不久，内蒙古就宣布统计数据“挤水分”。我认为，上述这些城市若经济数据在无较大“水分”下，未来还是有较大概率能够完成地铁修建。
还一类诸如临沂（已批复、预计2020年动工）、珠海（规划中，预计2020年动工）这类型城市，目前仍未动工，相比之前的包头动工以后被叫暂停，这些正在规划或者已批复但暂未动工的城市，未来仍存在较大不确定性。
四、在前文时，也曾讲到，地铁规划城市经济价值拉动也有较大影响，比如能够拉动房价。这一点，在上述城市中的惠州的体现的也是淋漓尽致。
论城市级别，惠州的经济水准顶多也只能算的上一个弱二线或者三线城市。但房价水平已经堪比诸多内地省会城市。当然，惠州的优势一方面是毗邻深圳，诸多在深圳务工的刚需买不起深圳的房子，就只能选择临深城市。但还一个很重要的原因，就是诸多开放商哄抬了惠州地铁与深圳地铁对接的预期。
从惠州2017年的统计公报来看，惠州的财政收入、跟GDP情况均已合格，但城区人口跟国改委拟出台的《意见》数据相差甚远，惠州在不进行人才引进政策的前提下，笔者觉得，在城区人口指标上估计未来十年内都是极难达标的。
对于那些在深圳上班，因为惠州地铁连接深圳地预期而想要买房在惠州的估计应该要伤心了，因为从发改委拟出台的政策来看，未来惠州的地铁项目，不确定性仍然十分巨大。
五、无论是国家对各城市地铁项目申报条件的趋向严格，还是前一阵子四部门联合签发的“关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见”（对于不切实际的高铁可能会被移走），这些政策都充分说明中央越来越重视经济发展的质量。
对于未来在人口、财政、GDP等各维度发展较差的城市，未来可能会越来越吃不开，无论是地铁项目申报还是高铁周边区域发展，对于那些城市，只会觉得越来越寸步难行。而对于投资者而言，最直观的办法，就是通过对各种政策的解读，去辨析未来发展的大趋势！
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