城市商业街改造，为什么大多都失败？
城市改造的一项重要内容是旧街区改造。旧街区改造最难的是商业街。这里是人员密集、商业精华的所在。改造得好，将使城市商业升华发展；一旦改造失当，不仅带来商业损失，城市的历史和文化也将不复存在。
最近，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁在原子智库发表独家文章，谈城市商业街区改造。李铁认为，商业发展自有其规律，商业街改造过程中，要注重疏导和保护，给予产权者稳定预期。大拆大建，轻易换主，不仅破坏原有风貌，还将使城市“老字号”的生存根基受到威胁。本文一共3000字，需要阅读5分钟。
总第二十八期
本期作者：
李铁 中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家
以下是李铁文章的全文
一般来说，城市商业街应该是城市的灵魂，这里浓缩了城市的发展历史。东西方城市的起源大多与商业发展有关。虽然中国城市的行政意义大于商业价值，但在城市选址上，还是离不开位于交通要道的商业中心。
中国城市化高速发展进程中，城市管理者永远离不开的主题是旧城拆迁改造，而旧城的中心也差不多就是商业街所在的位置。因此，商业街改造也是城市旧城区改造不可回避的内容。
为什么改造商业街
城市管理者出于什么目的改造商业街？不外乎以下几个方面的原因。
一是因为交通的梗阻。商业街聚集的商铺和人口较多，而道路建设已经远不适应城市发展的需要，当人流和车流集中到这里，免不了会产生交通的严重拥堵。当我们的管理的水平和城市居民的素质还不能满足城市化高速发展进程的时候，大拆大建地改造就是一件最为容易实现的事情。
二是因为形象。城市旧城区的历史往往有几十年，多的甚至上百年。商业街存在的历史较长，店铺也大多是旧房子，即使是相对新一些的建筑，也得是上个世纪六七十年代的产物。因此商业街与城市管理者理想化的城市景观有着比较大的差距。
三是基础设施配套较差，安全隐患较多。由于商业街的街区狭小，店铺密度较大，房子老，设施旧，电线裸露，供水和排水设施不健全，消防通道难以打通等原因，很多城市管理者往往担心引发重大安全事故而承担责任，便将商业街治理视为政府管理的老大难。
四是商业街地段好，地价高，但是商业街大多是经营传统商品的店铺，商品的附加价值低，商业的档次不够高，等于说商业街占据了城市最有利的位置，创造的商业收益却与商业街占有的区位严重不匹配等等。
那些改造失败的商业街
综合以上原因，一些城市开始对商业街进行拆迁和改造。当然仅仅是出于这些动机，而没有进行综合的经济评价时，一些城市商业街的拆迁和改造的结果是失败的。
典型例子有吉林省长春市的长江路，一个有着几十年发展历史的老商业街，在当时的政府主观决策下，进行了大规模的拆迁。几乎所有的店铺都被强行地搬走，然后引进投资者，盖起了高楼大厦，再试图通过出租的方式，引进商铺。事与愿违，二十来年过去了，长江路的繁华从此不在。
北京的隆福寺改造和旧前门大街的改造，都不能说是十分成功的案例。隆福寺曾是老北京有名的商业街，但是自从拆迁改造后，也失去了往日的繁荣。
前门大栅栏商业街改造，虽然形象上获得成功，成为旅游者必经之地，但是前街改造提升后，店铺的商品贵了，人流远不如未改造的后街，后街的老字号仍然是人流熙攘。全国这样的案例无数，但是除了少数特大城市的特殊案例外，成功的并不多。
商业街发展规律
为什么商业街的改造难以获得成功？原因在于城市的拆迁和改造不是一个简单的规划就可以解决的问题，而是要充分了解商业街发展所遵循的经济规律。商业街形成的原因如下。
一是在城市最方便的交易地点产生了商户聚集。而商户聚集是为了适应顾客的需要，在人流相对集中的地方可以降低交易成本，有人流才可以确保商品有很多人购买。
二是大多商户在商业街初始形成时就有了自己的店铺，这些店铺不需要支付租金，商品价格自然就会大幅度降低。
三是在商业街经营店铺的时间越长，可以形成稳定的发展预期，而预期稳定有利于品牌的形成。固定的店铺和房屋产权联系在一起的时候，经营者需要建立信誉才有可能稳住回头客，这是在商业街产生老字号店铺的基础。
四是价格。商业街之所以能够保持长久不衰，低价格也是经营者选择店铺的原因之一。没有租金，依赖于人流多产生的规模效应可以实现薄利多销，而价格低可以形成竞争优势。
五是店铺经营种类的多样化和互补效应，也是商业街能够长期存在的重要原因。商品的多样性，商业种类的互补性，可以使消费者在商业街完成不同的消费内容。而形成互补的另一个原因就是所有能够在商业街立足的店铺，均具有成本低和价格低的特征，而且价格一定会低于其他商业街的同类产品的价格，也是确保互补性存在的前提。
改造商业街，成本有多大
对于喜欢商业街的消费者来说，之所以选择经常去某个商业街购物和消费，当然是冲着方便、价格低以及品牌和多样性的选择。顾客可以在最小的半径内，花费最少的时间，完成最多的消费选择。这是商业街兴盛的基本原则。而商业街与购物中心的最大区别是，街区经济和建筑景观的个性化，还有着观赏的功能。
如果我们拆掉商业街，从经济上算账，可能成本要大很多。首先是补偿，对拆迁户和商户的补偿是所有开发商必须要承担的成本。其次是购买土地和建筑的费用，这相对于原来商铺的门面房是巨量投资。再次是基础设施的投资，当然按照现代化城市的标准建设的配套基础设施可能也要花很多的钱。这些钱从哪里出?
如果改造商业街的目标是为了重建一个新的商业街，所有成本都需要新的商户来承担，开发商和政府肯定是不会赔钱的。因此商户必须要承担未来店面的租金，这些租金就相当于开发商和政府土地出让的所有成本。这些租金也必然会内化为商品的价格。与原来的商户和店铺相比，成本增加了这么多，商品价格还会和原来一样吗？当商品丧失价格优势之后，商业街的顾客会大大的减少，除了斩外地游客或者是一次性的交易，而没有了回头客。
对于传统的以自己房屋作为经营场所，成本支出较少的店铺，经营者会有长期预期，有利于通过产品的价格和质量的提升形成品牌。经营者租赁改造后的店铺，随时都可以因为租金提高而不停更换经营场所。所谓老字号店铺和品牌价值就失去了根基。
即使是在老字号店铺的原址上重新拆迁和重建，店铺重建后增加的成本也要摊到商品的价格里。所谓老字号的最大的优势也就不复存在。前门的“都一处”，过去吃一份烧麦大概十几块钱，现在没有百八十块很难吃到一顿烧麦。商品价格提高，经营预期不稳定，高昂的店铺成本，这都是造成商业街繁荣不复存在的原因，而大手笔改造一定会毁掉商业街的根基。
从商业街存在的规律来看，还有一个更重要的判断。基于一定人口规模支撑的商业街，人流的稳定和集聚维持了商业街的繁荣。当改造和拆迁之后，开发商为增加收益，一定会大幅度提高容积率，将原有一两层的店铺改造为高层的商业空间，而这些都需要更多的人流进入才可以形成规模效益。一旦成本提高，价格上涨，品牌缺失，结果就会导致人流的下降。
虽然商业面积增加，但是人流日益减少，无法形成能够支撑新增商业容积的人流量，一定会带来商业的萧条。商业街的规律就是基于经济规律而产生的人流聚集的效应。但是这个规律不发生作用了，在商业面积大幅度扩张的情况下，店铺进入数量减少，也会带来商业街的萧条。这就是商业街改造失败的重要原因。
遗憾的是，一些城市政府决策者和规划部门专业人员，很少从这些方面来考虑问题。而失败的拆迁和改造导致商业街的萧条，只能成为我们城市治理中的经验教训。如果我们充分考虑到了影响商业街发展的经济和社会的原因，充分认识到了商业街发展的经济规律，我们还会盲目主观地进行商业街的改造吗？
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