文丨迁延、子木

导语

我有个码农同学现居达拉斯，去年开始了他的美股生涯。有一天愤愤的与我说，他感觉股票账户被黑客监控了。只要他一买，就跌，他一卖，就涨，感觉行情是在针对他。

症结所在就是，他以短炒的方式追涨杀跌，这种策略对择时的技术要求非常高，以他的韭菜水平自然是一买就套。又不懂风控，偏好重仓个股，再加上频繁的交易，最后只能在大洋彼岸，哀天怨地，怪牛鬼蛇神了。

这个时候我就劝他，不要频繁短炒，注意择时和风控，要以价值投资理念去交易美股。

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牛长熊短适合价值投资

美国的股与中国的楼，并称世界三大金融奇观之二。它们有着共同的特点——沉淀着本国居民的巨量财富，且牛市长熊市短，涨的多跌的少，拉长时间线看尤为明显。

所以这数十年呈现的基本都是上涨趋势，非常适合长期的价值投资。

当然，即便易涨难跌，终归有行情不顺的时候，如同我这位同学就在美股交了学费。而在国内，我们同样也在面对日见萧瑟的楼市行情。

这时候尤其用快炒的方式投机，容易付出惨痛代价。

比如，2016年，一些过于贪婪的炒家，经“大师”们指点，用各种路径拼凑首付，甚至夸张到收入不足以覆盖资金成本，唯有寄希望于3年后的暴涨，方能攫取暴利顺利抽身。

当“大师”们在台上言之凿凿，精确预言上涨的城市，具体的月份和上涨的幅度时，台下的掌声如雷贯耳，场面一度很传销。

然而，政策一出，3年后的暴涨没有如期兑现，带着高杠杆的赌博炒房，令他们成为了带血的筹码。

不过，大多数人不愿意承担高风险。所以房产的价值投资理念就是更好的选择，因为这种理念可以让大多数人收获稳稳的幸福。

可是价值投资也讲究效率，毕竟现在与3年前不同，不是随便买个房子都能野蛮上涨的牛市行情。

因此，在渐凉的楼市行情中，怎样买房才能不被套在高岗上？怎样才能保障高效安全的房产增值？

针对上述矛盾，本文另辟蹊径，从宏观的资金变化和房价的空间两个角度，寻找更好的置业时机。通过风险控制提高房产置业的安全性。

要知道，择时与风控，经常被应用在股票市场中。而实际上，中国楼市更适合运用这些方法进行价值投资，在中国，楼市远比股市更接近于美股。

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如何选择时机——观察资金变化

假设，我们知道行情的转折点在何处，那么就可以在暴涨的前一天买入，也能在涨到最高点的时候卖出，做到最短时间收益最大化。

择时的意义是为了找到行情的转折点。越接近上涨的转折点，则概率优势越大，盈利的可能就越高。

众所周知房价的重要推手是货币超发，尤其是M1，M1每次大幅上升，商品房销售均大幅增加，无一例外，2009年以来相关系数达0.77。

因此，我们的择时可以参考M1和M2的变化，以此作为资金面的指标，分析楼市行情的走势，寻找行情的转折点。

•狭义货币（M1）=M0＋可开支票进行支付的单位活期存款

•广义货币（M2）=M1＋居民储蓄存款＋单位定期存款＋单位其他存款＋证券公司客户保证金

M1增速迅速上升，增长曲线向上与M2形成交叉,称之为“金叉”。M1增速上升大于M2，意味着企业的活期存款增速大于定期存款增速,微观个体盈利强，经济景气度上升。

M1增速迅速下滑，增长曲线向下与M2形成的交叉，称之为“死叉”。M1增速下降小于M2，表明大量资金以定期的形式存在银行，微观个体盈利下降，经济运行回落。

根据过去十余年的经验，“金叉”搭配M1高增速，均对应房地产的牛市。“死叉”搭配低M1低增速，均对应房地产的熊市。

正如上图所见，圈一“金叉”，时间点为2015年7月，本轮地产牛市行情的起点。

圈二的“死叉”发生在2011年初，圈三的“死叉”时间为2018年初，圈二圈三，两次“死叉”，都从资金面预示了房产牛市行情结束。

我们大致可以预测，M1增速短期内很难回到高位。理由是M1增速取决于社会的财富效应，然而，经济面内忧外患并没有太多改善。所以直到今年5月，M1增速仍在5%以下的相对低位。

以历史经验来看，M1增速越低，“死叉”后的熊市周期越长。

因此，保守估计本轮的熊市周期要持续三年，多则五年。从全国整体的形势来看，在政策和经济基本面双重压力下，房产已经进入了“熊市”周期，这种全国宏观趋势一旦形成，很难迅速逆转。

不过，仅仅知道全国楼市的走势周期，不能直接套用在具体城市上，因为房价涨跌并不是全国同步。要把择时落实到具体的某个城市，还需观察这个城市的房价空间。

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如何选择时机——观察房价空间

首先解释一下，空间是指当前房价所处的位置，与前期房价顶点和低点距离。下文我们就以北京为例，看看如何观察房价空间从而选择时机。

以下我们用北京做例子，如图所示为近6年北京市房价的走势。

来源：中介成交数据

据统计，本轮的北京楼市行情，在2017年底时创下14%的最大跌幅，而上一轮则是在2014年9月，与上轮最高点价格相比，下跌了12%。然而，两轮的北京楼市熊市，房价下跌的空间幅度相差不大，从最高点下来，只要跌个百分之十几就再也跌不下去了。

北上深二手成交价跌幅

来源：中介二手房成交数据

2015年是本轮行情的起点，我们就以2015年作为两轮行情的分界点。表中分别罗列2015年前后的两轮行情中，北上深三个城市各自的房价跌幅。

巧合的是，三个城市本轮的均价跌幅，与其在上一轮的表现相比，皆相差不大。这三个一线城市是楼市的“风向标”，深州作为三个城市中政策最为宽松的城市，房价上的稳定程度，明显优于主动“赶人”的北上。

实际上，政府的调控是一城一策，调控压力下的城市房价达到了一定程度的回落后，就会对房价“维稳”。

那么还有多少空间可降？从逻辑上来说，最大回落空间是30%。理由很简单，因为全国范围内，普遍实行三成首付买房的制度。这就是可控情况下，全国房产均价的降幅底线。

理论上，全国均价下跌空间是30%。

我们举个例子，让大家更好的理解这个逻辑：

假设三成首付买100万的房子，之后全国普跌了快四成，市价60万。

那么业主要为60万的市值，去偿还70万贷款的本金和利息，很大一部分购房者即便将房子卖掉也无法偿还贷款，这种情况下，业主很可能放弃首付选择逃贷，银行坏账从此将大量滋生。

大量逃贷会引起连锁反应，抛盘的越多，房价下行的越狠，而当房价下行越狠的时候，逃贷的会更多，进入恶性循环。这种连锁反应如同当初美国次贷危机。

所以，我们可以把首付理解为房贷的保险，如果房产跌幅超过了首付，成为了业主的负资产，那么银行与业主达成的房贷协议就没有保障。

房价涨跌的时间和空间不同步，因此择时要具体城市具体分析。

前文我们推测熊市周期会持续三年。北京房价从高点到现在，虽然只有两年，但以北京房价历史上的降幅空间来看，回落百分之十几后企稳的概率大，目前再继续大幅向下的可能性小。

以北京在政治面和经济面的优势，远胜全国平均水平。因此，我们相信北京很难跌到30%的全国平均降幅。换个角度来说，在下跌14%后，北京房价能够下跌的空间幅度有限，理论上再跌16%即是底线，而往上涨个50%绝非难事，买房的盈亏比占据一定优势。

综上所述，根据房价空间推测，北京房价经过回落，至此企稳概率大，且因为向下的空间有限，这笔买卖是赚起来多，赔起来少，很划算。

对于不太贪心的人，没必要赌暴跌的出现，房价腰斩可能有生之年难见。毕竟不可控的危机属于黑天鹅事件。我们没必要为了小概率事件因噎废食。

因此，建议想在北京置业的人，可以在每轮大周期，整体均价下跌12%开始行动，多关注心仪的房产，多去找房东好好聊聊（砍价）。而其他城市则可以根据城市的综合实力类推，但跌幅绝不可能超过30%。

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择时搭配风控——分散风险

《中国革命战争的战略问题》有句非常重要的话，“东边不亮西边亮，黑了南方有北方。”

择时让我们在置业时拥有概率优势，但这并不是绝对优势，而我们却会在买房的时侯，面对不可控的潜在风险。比如：

开发商操盘风险——重仓布局在同一个楼盘，如同把命运交给了开发商，楼盘烂尾的新闻在过去的房产熊市期间屡见不鲜。

城市规划更改的风险——十年前的南京曾有向东发展的战略，借此东风，位于城东的麒麟板块成为重要支点。然而在2013年忽逢变故，主导向东发展的市长季建业被免职。继任者主张的发展方向与其完全相反，把大量曾属于城东麒麟的规划迁入了西边的江北。从明星沦为路人，城东板块的房价明显跑输江北新区。

城市发展不足预期的风险——例如2011年的温州，房价登顶全国第一，然而城市发展远不如房价预期那么高，高房价预期的基础很快化作云散，之后房价迅速崩盘，几近腰斩。直到现在也没从坑里爬出来。大量的温州炒房客，就此断送在温州楼市的漫漫长夜中，没能等到黎明的那一刻。

上图是温州的房价曲线，2011年的高点至2015年的低点，温州房价从21000元/平米跌至13000元/平米，均价跌幅达到了40%，整个温州存在大量的“腰斩”楼盘。

根据最新数据显示，即使是此番全国的普涨行情，也没能让温州的房价超过八年前的高点，这种情况全国少有。

在2011年温州楼市走向了巅峰，而2011年也是他们最后的辉煌，此后多年，曾经的全国第一房价城市，涨幅远输全国平均水平。

重仓温州的买家，恐怕也没想到，八年过去还是没能解套。

命运经常造化弄人，因此，做好风险控制是房产价值投资的重要环节，而最简单的风控方式就是分散置业标的，从而有效降低购房者踩雷的风险。

在条件允许的情况下，优先级依次是多城市，多板块，多楼盘的进行置业。立足的理念是承认自己无法精准预测未来，把资金分散在优质的地方，至少不会一着不慎满盘皆输。

要知道孤注一掷的赌博去博取高收益，需要承受很高的风险。尤其是在凉凉的行情中危机四伏，更需要提高风控意识，分散置业降低风险，提高容错能力，在“熊市”时期，能够存活下去才是首要目标。

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总结

笔者认为，拉长时间线看，我国的房价走势仍然是牛长熊短，这种判断源于三个底层逻辑。

一、目前中国与以前一样，房产是唯一可以储存国民财富的地方，也就是市场结构没有变化；二、坚信中国的国运不会就此衰落，社会财富的积累还有更高峰；三、政治与财政制度，这里就不展开说了。

如同股票牛市的时候，个个都是股神，随便怎么买都涨，太多的人错把行情当成了能力，所以一到熊市就亏得呼天抢地。

面对楼市转熊的大环境，需要我们沉淀下来思考，寻找适合自己的置业策略。

本文分享的价值投资理念，就是通过时间和空间两个维度的指标，尽可能过滤掉没有行情的周期，从而获得投资的概率优势，然后通过分散风险提高了容错能力，给这种概率优势加上保险。

希望这篇文章对你有所启发。