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金融“爸爸”要抛弃房地产了？

文琳资讯 2024-04-13

The following article is from 地产情报站 Author 化无


看过三国的人都知道，曹操在汉中攻打刘备时，由于刘备兵力很强，曹操久攻不下陷入进退两难。此时夏侯惇前去讨指示，问今晚的口号用什么，正赶上曹操在吃鸡肋，便连说几声“鸡肋”，很快这口令传到主簿杨修耳中，他立刻收拾行装准备撤退，并向夏侯惇解释：鸡肋这东西，食之无味弃之可惜，早晚都要退兵。后来的结局大家都知道了，曹操大怒，以动摇军心之罪将杨修正法。
 
房地产像极了鸡肋，曾经重要到是推动经济发展的最大引擎。经过20年的发展，如今这“定海神针”早已生锈，过度使用反倒会成为吮吸经济活力的毒瘤。此时国家回过神来，经济发展的引擎何止一个房地产？实体经济、科技创新项目、互联网等也可以带动内在竞争力的提升，离开了房地产，照样能活得很好。
 
于是有了“坚持房住不炒”“经济发展不能再走老路”“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”……国家对房地产定位的巨大转变，不仅改变了房地产的格局，也改变了房子的属性，同时这也预示着曾经风光无限的房地产到了该谢幕的阶段了。
 
央行降准释放9000亿，
但不会流入房地产
 
房地产圈讲究上行下效，上头发话了，下头就要配合。渐渐地，金融界也开始极力撇清和房地产间的关联。
 
拿这次降准来说，9月6日，央行发布消息称，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，决定于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。据解读，此次降准的规模将近9000亿元，其中包括全面降准释放资金8000亿、定向降准释放资金1000亿。
 
一般的，每一次放水，最终都会从四面八方流向房地产这个洼地。今年年初那次降准就推动了楼市的小阳春。乍一看，9000亿的海量资金，这要是流入楼市，无疑是大水漫灌，房价又不知要起飞到哪去。
 
所以最近不少媒介、中介像久旱逢甘露般地夸大炒作，满屏皆是“央妈放水楼市又要上演小阳春、再不买就没机会了”。网络如此发达，任购房者再理性，被五花八门的舆论一忽悠，也容易摸不着头脑。
 
这又让站长联想到了8月下旬，央行曾发布新的个人住房贷款利率调整公告，新发放商业性个人住房贷款利率将以近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房利率外加60个基点。
 
这对刚需购房人群而言影响不大，但很多准备卖房的业主却比较关心。站长的邻居大妈告诉我，她咨询过中介，这个新政可能会导致二手房屋成交价下降，过去降10万20万卖得掉的，现在可能要降到三五十万。
其实，不管中介说新房趁早买，还是二手房多让利才好卖，都是他们惯用的“小手段”，购房者无需听风就是雨。从他们的角度来看，政策的任何风吹草动都可以解读成“重磅利好”，因为他们是既得利益者，只有把新房价格吹上天，才能显示出房产的价值，只有告诉二手房业主房贷利率可能上调，才容易砍价，才可能促成交易。
 
继续说回这9000亿。事实上，乱跳脚的中介很快被打脸，央行也怕被过度解读，赶紧解释：这次降准较以往有所不同，旨在有效增加金融机构支持实体经济的资金本源，降低银行的资金成本，加大对小微和民营企业的支持力度。不能与刺激楼市挂钩，更不会演变成房地产“盛宴”。说白了，降准是为了惠及实体经济和金融，与房地产半毛钱关系都没有。
 
的确，在降准落地之前，楼市就已竖起高墙，将房地产隔绝于宽松之外，同时又对开发商、购房者双管齐下。
 
一方面监管部门未雨绸缪，将融资渠道大幅收紧，严控违规资金流入楼市，彻底断了开发商的金融输血之路，逼迫他们不得盲目拿地，不搞降价促销稳住现金流就别无他法。
 
另一方面央行把房贷利率专门拎出来，遵循LPR加点上浮的原则，且设置了最低门槛，这边降息降准宽松之际，另一边利率就不降反升，来对冲降准带来的利好影响，所以我们看到近期苏州、杭州、南京等地房贷利率大幅上调。如果你不信，不妨密切关注9月底的LPR利率及10月8日新机制实施后各城市各家银行的房贷利率加点幅度，从中就能判断出央行和银保监窗口的指导意图。
 
财经专家叶檀认为，此次降准可以说是几家欢喜几家愁，股市欢聚一堂，楼市独话凄凉。这点站长很赞同，之前资金驶出的第一站出口是楼市，但如今这个站被堵住，降准释放的流动资金又不能“停车”，既然无法灌溉到房地产里，就必然会精准流向其他实体经济、股票等等。
 
当然，具体的效果如何，实体经济到底能不能搞活，谁也预测不到，也不排除有些资金绕了一圈又重新绕回到房地产上。如果出现这种情况，决策层面也有可能再度出手，把房地产的路再堵得更严实一点。
 
专项债项目扩围，禁投房地产领域
 
9月4日，国常会确定了加快地方专项债券发行使用的措施，并将专项债券可用作的项目资本金范围，由4个领域扩大到10个领域项目。
 
具体的领域多与民生有关，我们抛开不谈，值得一提的是，会议上明确表明，此次下达的专项债券额度不得用于土地储备和房地产相关项目，不得用于置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。
 
再多的利好，也被这句话冲散了，这不仅是对“房住不炒”的进一步宣示，也可以看出央行对待房地产的态度，金融“爸爸”已经彻底抛弃房地产了，总之银行就算有钱，也不会给楼市。借用马云说过的那句话，不久的将来房地产将跌落神坛。
 
过去20年房地产的高速前进，百姓的收入、购买力已与房价相差甚远，据业内机构7月底发布的50城房价收入比数据显示，2019年上半年，全国商品住宅房价收入比高达8.4，创历史新高。
 
再继续放任楼市狂飙，后果可能很严重，年轻人过早地背负债务压力，对拼搏、发展都有所禁锢，相反投机取巧的危机却在显现。现在房地产需要的是稳定，房价回归理性，给实体经济的发展腾地方，这对于刚需购房者来说是好事。
 
短期内钱不会流入房地产市场，购房者该考虑的不是未来房子会不会大幅升值，而是房子本身的宜居属性。那些担心LPR新机制是否会影响购房成本的人，大可不必焦虑，首先这对于全款买房和公积金贷款购房者并不产生影响，其次商贷购房者的利率早已在一个月前大面积上浮，新算法应该不会增加购房负担，只是二套房贷款成本增加，贷款难度增加。这意味着买房不能闭着眼随便选，需要更专业化的眼光，结合自身的资金条件、个人征信选择适当的购房时机。

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