撰文|蜜姐&编辑|楚琦
中秋节前的最后一个工作日，蜜姐也是有点小激动，先祝各位蜜友中秋快乐！
今天想跟蜜友们聊聊房贷，因为近期关于房贷的信息不少。
比如，国庆后实施新政，北京首套房贷款利率不得低于5.4%，没想到提前在中秋节前就引发了很高的关注。
对北京楼市的关注，因为它有其特殊性，它对政策的反应特别快，风向标作用明显。
01
国庆节后，北京首套房贷款利率不得低于5.4%，但据当地媒体报道，已经有银行开始执行此贷款利率标准了。
8月下旬，央行发布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，“全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）”，而二套房个人房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
此前蜜姐就曾分析过，重点要关注的是，房贷利率只规定下限，不规定上限；房贷利率从利率体系中拆分出来了，即便央妈放水，楼市也难分到一杯羹。
《中国证券报》报道，按照新规，国庆节后北京首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）加55个基点（一个基点等于0.01%）；二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点。
也就是北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%，二套房利率下限是5.9%。
这当然也是吸取过往的教训。说要放水，利好实体经济，但通常钱先跑到了楼市。结果就是实体经济还未明显受益，房价和房地产倒是先火起来了。
央妈将房贷利率进行单独管理，就是对“房住不炒”的政策执行。
不过，买房成本的提高，不止是投资房产的人要承担。
02
近两三个月，各地不时有房贷利率上调的新闻报道。从机构监测的数据来看，也确实如此。
融360大数据研究院，近期发布了《2019年8月中国房贷市场报告》（以下简称报告）。
报告显示，8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨了3BP（见今日词汇）；二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2BP。两者均高于央妈新规的房贷利率下限。
首套房房贷利率方面，广州、苏州、无锡、沈阳、长沙、昆明、佛山、成都、杭州、南昌、昆明、南宁、济南等17城均有不同程度的上涨。
其中，沈阳8月涨幅达23BP；南昌、昆明、南宁3城涨幅均在10BP以上；而苏州、无锡、沈阳、长沙4城已是连涨三个月。上海、厦门、天津3城的整体房贷利率水平虽低于新规下限，不过上涨压力明显。尤其是厦门，8月其二套房平均贷款利率水平为5.39%，是融360大数据研究院监测的35个城市中，二套房贷平均利率最低的城市。
两天前（9月10日），融360大数据研究院最新监测数据显示，厦门当地招行、交行等多家银行首套房、二套房房贷利率均已上浮。目前，厦门首套房房贷利率为基准上浮5%，二套房房贷利率由基准上浮10%调整为基准上浮15%。上半年，身边不少朋友都想再买一套房，经常跟蜜姐聊，劝都劝不住。不过，首付和房贷利率的提高，现在不用劝，大部分人的购房冲动也被抑制住了，甚至有人主动放弃这个话题，提都不想提了。然而，也要注意首套房房贷利率，也呈现上浮趋势，且覆盖的城市数量也在提升。据央行公布的数据显示，8月人民币贷款增加1.21万亿元，其中以个人住房贷款为主的住户部门中长期贷款增加4540亿元。今年1-8月，全国居民户中长期贷款规模到3.65万亿，创历史同期新高；而去年同期这个数据为3.4万亿。从上文的图中，可以看到去年下半年，尤其是最后一个季度，房贷利率在逐渐下降。虽然从今年5月-8月，全国首套房贷款平均利率呈现上涨趋势，但是相比而言，还是低于去年的房贷利率水平。这也是刚需们为啥顶着压力，还是要上：至少比去年首套房的平均房贷利率低点。8月底，媒体报道合肥多家银行停办二手房贷款，究其原因是房贷额度用完了。楼市调控继续，政策层面已明确“不把房地产作为短期经济刺激的手段”，而对资金流向楼市的管控严格程度也是前所未有。好处是，相比去年的排队购房，今年刚需们的选择面和选择时间相对更充裕。在此情况下，刚需购房，如果公积金贷款不够或不能用的情况，聪明人当然就该多对比几家银行，虽然利率水平可能差不多。但是放款时间和利率调整时间是不一样的。比如，有的银行是新的房贷利率水平出来后，下个月就可执行；而有的银行，需要等到一年后，按照当时最新的房贷利率水平调整。如果是降息，前者可能比后者多享受好几个月的利率下调。还有提前还款，不同银行可申请的时限（如贷款一年后）、次数（有的一年只能提前还贷一次，有的可以提前还贷多次）和金额（如1万以上，5万以上）也是有差别的。
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