李铁：由于公共资源分配不均衡，导致不同的城市出现房价差异化
摘要：李铁认为住房价格上涨的主要原因就是供少于求，地方根据经济结构调整的变化，适度的去调整住房政策，是比较现实的办法。等级化的城市管理导致公共资源分配严重不均，对于大城市的基础设施服务投入太多，从而导致城市的房价上涨。
中央对楼市的调控已经有几年了，基本的效果已经达到了，但是从今年以来，有部分城市出现了楼市松动的迹象，中国楼市未来会如何发展。一点资讯《一点商业相对论》栏目就此话题专访了中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁。自1992年从事城镇化研究工作开始，李铁参与并见证了多个关于城镇化政策的文件起草和出台，也奠定了此后多年关于城镇化的研究领域和方向。
从今年以来，有部分城市出现了楼市松动的迹象，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁认为，楼市宏观调控最重要的一条是因城施策，根据各地的不同情况，采取相对应的政策和步骤来解决房地产发展过程中面临的困境，楼市出现了局部的松动，这和因城施策的政策有所关系，他认为，局部松动是一种正常的现象。住房价格上涨的主要原因就是供少于求的问题，根据经济发展的变化，适度调整住房政策，是比较现实的办法。
同时，李铁也认为中国的房地产走到今天，地方政府的冲动和房企的冲动共同刺激了房地产发展，地方政府参与楼市调控有可能把供求过度的放大，导致中国的经济出现了问题。
针对中国的城镇化会如何影响楼市，李铁认为，中国的城镇化人口在增加，产生的需求是非常强烈的，由于公共资源不均衡，导致价格在不同的城市出现差异化。
以下为对话实录：
《一点商业相对论》：从今年以来，有部分城市出现了楼市松动的迹象，所以您认为会有更多的城市出现楼市政策松动的迹象吗？
李铁：首先，中央对于楼市的调控政策已经实施几年了，基本效果已经达到了，防止了房价过快上涨，遏制了地方以房地产导向为主的发展冲动，为经济发展奠定了良好的基础。楼市宏观调控最重要的一条是因城施策，既然是因城施策，那就要根据各地的不同情况，采取相对应的政策措施来解决房地产发展过程中面临的困境。如果出现了局部的松动，这和因城施策有关系，出现局部的松动，我认为是一种正常的现象。
第二，到目前来看，我们对于房地产发展确实存在两种情况，一种叫做供给过热，特别是在那些人口流出地区的三四线城市，经济发展相对的滞后，地方财政过度依赖房地产，在这些地方就出现了严重的过剩；另外一种在都市圈地区，特别是在一些省会城市和几个重要的都市圈，这些地方人口流入地区，地方经济发展较快，住房供给不足，普遍存在住房价格上涨的现象。住房价格上涨的主要原因就是供少于求的问题。在这个地方，根据经济发展的变化，根据经济结构调整的变化，适度调整住房政策，我觉得是比较现实的办法。
《一点商业相对论》：因为地方卖地收入是地方政府财政收入的主要来源之一，您认为地方政府会用房地产政策来刺激地方的经济吗？
李铁：我认为中国房地产走到今天，很重要的原因是有两个冲动，一是地方政府的冲动，他想获得房地产开发以后带来的收益，这个冲动是非常强烈的，这也成为了刺激房地产发展的一个制度性因素，二是房地产企业的冲动，通过房地产发展来扩大企业的收益，这是正常现象。这两种冲动是导致房地产发展过快的因素。我们研究市场经济的时候，都知道供求波动是市场经济的表现，供求波动的特点表现在当市场需求放出信号的时候，企业就会加大生产，但是加大了生产，供过于求的话，就有可能带来供给过剩。
如果仅仅是企业的话，供求波动会在一个正常的区间，但是如果地方政府也参与进来，就会放大供求不均衡的波动，导致中国的经济出现了问题。这是中国特有的一种现象，地方的利益动机一直存在，因为地方政府的基础设施建设的投入，招商引资成本的补偿等都要通过房地产来实现，通过房地产开发，提高土地出让金。
因此，如何遏制住地方政府的冲动，除非有严格的宏观经济调控才能实现，仅靠自身的调控来实现，我觉得很难做得到。我想能做到的，也就是人口流入地区，为了控制外来人口的进入，为了防止房地产过快的增长，采取了相对应的政策，就像北京，上海等超大城市。但是对绝大多数城市来说，很难做得到，一旦中央释放了楼市调控的信号，房地产反弹的力度会进一步放大。所以，即便这几年出现了经济放缓的苗头，中央也不能放松宏观调控的一个重要的原因。
《一点商业相对论》：目前来看，国家金融机构的监管是升级的，房贷政策是越来越严厉的，通过金融的手段来影响房地产市场，您怎么看待这种现象？
李铁：各大商业银行为了追求短期的收益，更愿意是给房地产企业放款，贷款发放之后就有6个月-1年的资金周转期，这就有足够的回报。所以说这么多年金融机构也是房地产发展的主要推手，如果收紧了金融政策，房地产就要面临严重的危机。
前一年通过金融手段来控制房地产，收到了很好的效果，去年房地产发展放缓，肯定和中央的金融调控政策有关系。金融调控的手段也是有效的中央调控手段之一，调控手段有四大块，第一是金融，第二是土地，第三是税收，第四是行政管制，也就是价格限制。这四种调控手段中起到主要作用的还是金融。实施金融调控，如果房地产贷款限制政策放松了，无论是对于房地产企业的贷款，还是对个人购房的贷款，就会形成新一轮刺激。
之所以对于某些银行实行严格的管控措施，甚至是处罚，也是因为担心金融会起到推波助澜的作用。此外，金融虽然是有效的调控手段之一，但是对于很多企业来讲，通过社会资金，依然能寻求到融资渠道，比如基金形式或者是其他的形式等，所以另一种调控手段，价格限制就发挥了作用。很多房地产企业就面临了天花板的价格，地方土地供给限制强烈的情况下，房地产没有利润可赚，这也导致了房地产企业开发力度不强，拿不到土地去开发，这也是住房供给下滑的主要原因之一，一定程度上推动了房价上涨。
《一点商业相对论》：这些年房地产一直在转型，有的房地产企业结合文旅做了很多项目，您怎么看？您对房地产企业转型有什么建议？
李铁：文旅项目，实际上是房地产企业变相的房地产开发。中国的房地产企业投资开发能力太强，如果转型的时候，大家都朝着同一个方向转型，那么这个行业就会形成供给过剩。文旅项目，针对的是消费升级，消费结构转型，出现了新的消费形式。但是我为什么说文旅和房地产连在一起呢？首先对地方旅游资源进行开发，还要引导消费者进来，解决吃住行的问题，这就会涉及到开发酒店类地产，还有服务类地产了，这就和房地产联系在一起了。
所以当房地产企业都要转型的时候，这些因素会被放大，会出现供给井喷现象，也预示着以后会出现供给过热，而且现在已经看到这个苗头了。还有一个就是消费结构转型，虽然文旅产业的发展出现上升的势头，但是也是和收入增长连在一起的。如果在遏制房地产发展的时候，引起了整个产业链条的断裂，引发了经济下滑，那么消费也会受到遏制。
从去年到今年看，旅游消费的增长势头也在放缓。这就意味着中国的中等收入群体规模处于停滞状态，消费需求的增长势头也会受到影响，进一步会影响到文旅产业的发展，而文旅产业发展和中国经济的发展是连在一起的。所以说往哪个方向转型，对每个房地产企业都是一个巨大的考验。中国房地产企业的竞争是同构竞争，这也是导致中国经济出现产能过剩的一个原因。中国可供给的企业发展空间是有限的，无论是对传统企业还是创新企业，发展空间面临着强烈的竞争。在这种竞争下，任何一个好的行业，都会发生投资过热，比如，新能源汽车产业的发展，再如太阳能等等。
现在如果让房地产企业转向热点行业，但是一旦所有房地产企业都向这个方向转型的时候，就会形成一定的过剩危机。这种危机就会导致中央政府以行政手段来限制该行业的发展，控制产业发展过热的苗头。看似这些热点行业出现了发展的机会，但是是给产业发展的相关链条产生了机会，可以形成产业的互补。这些机会我们可能想不到，而是需要企业家来判断的。房地产企业不应该向过热的产业转型，应该向存在潜在需求的、能互补的行业跟进。我个人觉得这是一个机会。
《一点商业相对论》：中国的房价看起来是背离了市场的规律，比如调控的越严格，房价变得越高，这个奇怪的现象，您是如何理解的？
李铁：我们对经济规律的认识分为两条，一是市场经济规律，发达国家的经济规律，二是中国的计划经济规律。计划经济已经严重过时了，要不要走发达国家那条路？现在我们研究经济规律，都是照搬发达国家的发展模式，其实中国有自己的经济规律。房地产也是这样，在研究中国房地产发展的时候，我们会面对一种客观的现实，那就是等级化的城市管理导致公共资源分配严重不均。举个例子，如果我们对于某个城市的基础设施和公共服务投入太多，那么这个城市的房价会上涨。在中国基础设施投资力度大的城市，首先是直辖市，其次就是省会城市。地级城市相对于县级城市的投资力度大，生态环境条件、公共服务条件以及基础设施条件远远比其他城市优越。
这些年我们对城市的投资，无论是硬件投资，还是软件投资，虽然投资力度是加大的，但是空间是不均衡的。所谓不均衡，就是通过行政手段调动资源，将好的资源集中到高级别的城市，而且不仅仅是投资项目放到这里，资金也会放到这里，就业机会也很多，而且人口也会跟着资源和就业机会走。总投资也换来了基础设施建设水平的提高，城市面貌的改变，生态环境的优化，这意味着空间价值的提升，但问题是分布不均衡的。
需求是增加的。随着中国人均收入水平的提高，人们对于生活质量的改变，对就业的改变，对住房空间改变的需求也在提升，比如农村的教育资源相比县城要差，而县城相对于省城又差了很多，如果要选择在哪里生活的话，人们一般会考虑房子周边各种环境、设施、服务，那就意味着需求会更多集中在高等教育、医疗机构等公共服务更加优质的城市，而且这些优质资源的数量并不是很多，资源是有限的。
可是14亿人口的需求是世界上任何国家都没有的需求。一个省会城市，面对全省6000万到8000万的人口，少的也是4000万的人口，人口数量相当于欧洲一些国家的人口规模。考虑到省里的收入水平，公共资源投入的水平，大家首选的住房空间就只能在省会城市了，因此，全省人都想到省会城市来买房。在需求上涨，而住房供给没有得到大范围调整的情况下，就会带动省会城市房价的上涨；当房价上涨刚刚出点苗头的时候，特别是后发省会城市的房价上涨趋势明显，比如，南京、合肥、石家庄等后发城市，正是出于住房供给的空间有限。我们出台了房地产调控政策，导致了房地产供给受到抑制，但是住房需求还在上涨，结果就表现为价格上涨。
《一点商业相对论》：2020年中国的大城市的房价会如何变化？
李铁：第一，我们要区分局部和总体情况。总体上看，中央对楼市的宏观调控政策，如限贷、限购、限价等措施发挥了作用，不仅遏制住了炒房动机，而且房价上涨速度也得到了遏制。
第二，空间资源的分布格局并没有发生变化。优质公共服务资源集中的地方，房价仍居高位，很难跌下来，比如北京的学区房，如果还按照学区作为入学条件的话，那么这个学区房的房价就不可能下来，除非改变了学区条件。当资源格局没有发生变化的时候，房价是下不来的。因此，一线城市、二线城市房价维持高位是不可避免的。
第三，中国城镇化人口在增加。8亿多城镇人口在城市生活，产生的各种生活需求是非常强烈的。由于公共资源配置不均衡，不同城市的房价出现了明显的差异化。特别人口流入地区和人口流出地区的差异是非常大的，因为人口流入地区的经济增长的态势非常强劲，有大量的财力资源，城市建设投入能力也强，所以房价相对要高；在人口流出地区，经济增长态势相对要弱，财力资源有限，所以会通过行政手段把资源集中到中心城市，但是肯定比不上人口流入地区。当然，人口向城市集中也会出现边际规模递减的情况。
第四，如果宏观经济形势出现放缓，收入增长下滑，那么住房交易量自然会变小，房价上涨的势头也会受到影响。第五，房地产和城镇化是连在一起的。在房地产价格极高的情况下，意味着会有需求，而且有强烈的需求，这个现象我们不能忽视。因为我们已经采取了极为严厉的宏观调控政策，通过限购限价限贷等遏制了房地产过度发展的动机，但是对于想购买二套房的改善性需求，市场需求还很旺盛。
特别是收入水平提高之后，都希望在老人医疗和子女教育方面能享受到更好的公共服务资源，会导致这种改善性需求有较大的提高。这种情况不仅仅在北上广深是如此，甚至还在一些三四线城市也是如此。对于未来新增的2亿左右农业转移人口，他们不会回到农村去购房，而是会到城市去买房，要解决孩子受教育发展的问题，还要解决老人医疗看病问题。这些需求长期存在，而且我们的经济在增长，一定还会带动住房需求，而住房需求会发生空间变化。最后一个问题，中国在城镇化进程中，人口会产生空间的挪移，而人口空间的变化是长期的趋势，至少有15-20年，我们才会形成稳定的城镇化格局。现在我们还处于城镇化发展的上升期，当我们的城镇化率达到70%的时候，城镇化红利就会出现稳定的增长。这么多人口从农村进入到城市居住，这么大的市场空间的变化，一定会带来住房市场的变化，带来住房质量的提升，也会带来城市的变化。我们怎样通过城镇化的红利来带动经济增长，我们要对中国有一个重新的认识，不能拿美国和日本的房地产泡沫来说中国的事情。
我们要遏制过快增长，要遏制投机炒房的动机，要使房地产处于良性的发展状态，但是我们要正视需求。因为日本和美国的泡沫化是在城镇化饱和以后，城镇化率达到80%，没有空间变动的需求了，而中国还有实实在在的实体需求。中国的城镇化红利还在，而城镇化红利最大的亮点就是与房地产有关、与住房有关，因为有了住房才有可能带动实体经济的发展。我们经常有一种误区，原因在于对中国的经济发展规律不了解。
我们要防止政府冲动，带来危机的放大，导致债务的增加，房地产局部供给过剩，大量的烂尾。如果政府能回归原来的政府角色，不去过多干预市场，保持房地产处于一种良性的发展状态，会大大减缓各地住房供给的危机。在人口流入地区，我们如果通过市民化来加大进城农业转移人口的落户力度，那么还会带来巨大的住房需求。这种需求一定通过加大住房供给来缓解价格过度上涨的压力，我们还有大量的手段来操作，我们目前还没有认识到。
一点资讯《一点商业相对论》采写/莫祖成
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