十八线楼市的迷局
The following article is from 子木聊房 Author 子木
文丨子木
昨天接到一个电话，是老家打来的。
电话那头传来的声音急切却又陌生，细一盘问，原来是二姑夫亲弟弟家的孩子，这样的远房亲戚大半辈子都见不了一面。曲曲折折十八弯找到我也是不容易。
无事不登三宝殿，心里对电话的内容早有了谱儿，无非就是买房的事情。也拜老妈所赐，这两年，基本隔三差五就会接到老家的电话，然后完成一份份“公益咨询”。
电话里先是寒酸几句，然后紧接着进入正题：“听说你现在专门研究房呢？你说咱们这县城的房子到底值不值得买呢？最近又盖起了几栋新楼，可高呢，房价还一个劲的涨！我还想多买一套，急得睡不着……”
这亲戚所在的县城是内蒙古乌兰察布市凉城县。说了这名字，你可能在地图上转几圈都找不到。但说起鸿茅药酒，你或许还能知道些名气。
也是碰巧，前段时间我还对凉城县楼市深入研究了一番，至于研究的原因，并不是因为感兴趣，而是它代表了中国大部分县城楼市的现状。
且听我慢慢聊。
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凉城县位于北京西400公里处，因为“凉”可以拆分为“二京”，所以常被当地人戏谑为处于北京西10环的“二京城”，也有人说这里是古代皇帝的避暑胜地，不免多了一些神秘感。
根据2000年第五次人口普查的数据，凉城县人口24.9万，有意思的是，时隔近20年，当地政府官网显示的人口数据却变成了24万，人口倒退了9000人。而“城区”人口4万多，基本没怎么变过。
至于人口倒退的原因，很简单，产业倒退，年轻人在加剧流失。
当地人称凉城县的三大经济支柱是鸿茅药酒、岱海电厂和房地产。
去年鸿毛药酒一度登上年度热搜，知道为什么，凉城警方会因为一篇鸿茅药酒的负面文章实施跨省抓捕吗？因鸿茅药酒创造了当地三分之一的GDP。
而岱海电厂就更魔性了。
岱海是内蒙古第三大内陆湖，全区闻名的四大水产基地之一，凉城县的母亲湖。我前些年去过，湖水清澈，碧波荡漾，不负草原“塞外明珠”的称号。然而当地政府为了创造GDP，引进了电厂，并把电厂建在了湖边。
原因是，湖水可以为电厂煤炭发电的机组降温。同时也把噩梦带给了这座漂亮的天然湖泊。
2019年4月18日，凉城县摘去了贫困县的帽子，但同时付出的代价是惨痛的。而且，你会发现，“发展产业提振经济”，这对于中国十八线小县城们来说是一道世纪性的难题。
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产业差劲，直接影响的是县城居民的平均收入。
怎么去快速判断当地的人均工资情况呢，这里告诉你一个很好的方法，就是看当地饭店的招聘信息。
一般一个服务员的工资水平，基本代表了社会基础劳动力的财富收入情况。
在凉城县，我看到饭店门口的招工牌上写的是2000元起步，而且在几家大大小小的饭店中吃饭，服务员大都在40岁以上。这又进一步佐证了，凉城县年轻人在加速流失的事实。
不单是凉城县，前几天我看到了一份数据报告。根据【2019年中国县域零工经济调查报告】中显示，中国超过90%的县域用户愿意在平时继续从事零工，其中已经有零工收入的已经有52%之多，而有正工和零工双份收入的人群占到了24.72%。
换句话说，中国县城有超过6成的人没有正式工作，只能打零工。而根据区域的城镇居民月均收入来看，平均收入不到3000元，可支配收入大概只有2000块。反映的正是凉城县的现状。
凉城县目前的新房房价是4500元/平米，虽然绝对值不高，但是相对增长性和未来空间，泡沫程度可能已经比肩一线城市。
有了上面这些基础，接下来我们再看凉城县楼市。
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首先凉城县是没有二手房市场的。
当地人认为买房的意义在于结婚，不是丈母娘逼，谁愿意花这么多钱去买房。而且有意思的是，当地对婚房的要求要远胜于北京。房子是基础，车子是标配。结个婚几十万都挡不住。
当然档次可以再降，但唯独二手房是不行的。新婚就要住新房，别人住过的二手房算怎么回事。
那么县城的二手房谁买呢？村里老百姓。
对于凉城县“城区”，唯一人口流入的动力就是农村人口的教育迁移。孩子上学是中国人跨越山川，唯一志同道合的事情。所以很多农村人把孩子送到县城的学校读书，为了孩子，就买套房来陪读。
不过县城的教育环境这几年也在加速衰退，凡是有点儿钱的，基本都把孩子送到周边的大城市读书了，首选100公里外的内蒙古首府呼和浩特，再其次是同市的乌兰察布。优质生源走了，年轻的师源也不来，逐渐让凉城县失去了对城市居民的基础吸引力。
凉城县因为二手房市场需求小，新房盖的又多，逐渐变成了单向市场。大家对二手房价的获取能力有限，最多是靠隔壁小区前几天，甚至前几个月成交的一套二手房来计量。
例如隔壁小区前几个月成交了一套房子，每平米3000元，那么我这套也是这个价格。卖房的渠道更少，全县城都没有一个像样的二手中介店铺。
据当地朋友讲，大家买卖二手房唯一的渠道是通过当地几个人的微信号，100块钱，他们会把你的房子挂在朋友圈，每天发布一次，想买的人自然就来了。
“至于买不买，不重要，反正我不降价。”这是当地很多人的心声，也是县城二手房的第二个魔幻处——房价虽然没支撑，但是会维持永久期的“有价无市”。
因为大家很自信，认为房子会增值，且一定会卖得出去。
凉城县凡是“城里人”，基本上都有房子，2-3套的也很多。房价只要涨了，自己就开心，认为自己的身价飙涨，出门也得抬着头走路。别人一说，这家伙家里有5套房，后面基本就是“花团锦簇”了。
久而久之，大家都在享受着纸面财富带来的快感，从不去承认房价下跌的事实。以至于模仿大城市概念开发出一套营销体系，新建了一个公园就叫公园房，开发出一个小区，还叫学区房。殊不知，这么大点儿县城一脚油门，半个小时能折个来回。
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2018-2019年，西部三线城市呼和浩特，以傲人的成绩蝉联了好几个月的全国房价上涨冠军。
这一利好消息很快就带到了远隔100公里外的凉城县，今年几个楼盘一起开盘，开发商联合中介开始炒作，什么开盘售罄，回头又在中介圈子里放房源，开始忽悠农村老百姓，为了孩子婚事不买不行，房价一日三串，从3000元/平米一个翻身跳到了4500元/平米。县城里跟着参与炒房人不在少数。
我的一个朋友，当我跟他分析局势，说西部一个十八线小县城没有任何投资价值的时候，他却花了整整一天的时间去反驳我的理论。
当时我非常之困惑，这么多年来，为上万人，从几千万的别墅豪宅到几十万的刚需住宅做置业规划，却唯独说不通一个身边的人。
后来才明白，有些人站在自己的利益立场上，纵使黄河决堤都难以劝回头。这也是财富二八定律的本质，真正能站在上帝角度理性看待市场的人，才是最终的赢家。
后来我专门请凉城县发布二手房信息最大的一个“平台”负责人吃饭，他偷偷告诉我，“在他那挂牌卖的二手房大概有1000套，但是一个月成交不足3套。”
至于这是一个多大泡沫，想必大家都能想清楚。
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经过2017-2019这三年的去库存周期、棚改大周期，中国一线到十八线，乃至二十八线的房价都涨起来了，贫困县房价上万的也不少。
但大部分人在享受纸面财富带来的快感的同时，却忘了理性思考，房子究竟能给自己带来什么？
未来可以预见，大部分县城的经济发展格局越来越艰难，生活成本和物价无限逼近大城市，人口向大城市集中迁移的趋势愈来愈烈。最后房子卖不出去，对自己来说又剩下了什么价值？
最后，我给这位素未谋面的远房亲戚的回应是：“为了睡个好觉，那就再多买上几套。”
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