关乎每个人！出生率越来越低，未来楼市还撑得住吗？
The following article is from 地产情报站 Author 可鑫
人口数量和房地产密切相关，人少了，房子就卖不动，自然关系着房地产市场的生死。近日一则《2019年出生人口预计约1100万，断崖式下跌》的消息广泛传播。那么，人口降低会对未来楼市发展产生什么影响呢？
现状：出生人口持续下降
日前有财经媒体发文称：截至2019年11月17日，全国出生人口1016万，2019年全年的出生人口不会超过1100万。需要强调的是，这并不是权威机构的数据统计。而根据国家统计局此前的数据，我国2017年出生人口约为1723万人；2018年出生人口约为1523万人。从往年数据可以看出，新出生人口确实越来越少，今年的新生儿比去年少也是大概率事件。
为什么这么说呢？从生育率、生育年龄、经济就可以算出来。根据联合国统计，从1950年到2015年，美国总和生育率从3.3降至1.9，日本从3降至1.4，印度从5.9降至2.4，均远小于中国的总和生育率从6到1.6的降幅。2016年中国总和生育率为1.62，在全球位居倒数，远低于2.45的全球平均水平。
图片数据来源：国家统计局，恒大研究院
而女人的生育年龄在22岁到36岁之间。对应的是1983到1997年出生的女性，而放眼未来，处于22岁到36岁育龄高峰年龄段的女性将越来越少。
图片数据来源：国家统计局，恒大研究院
就经济而言，中国经济发展存在一定程度的地区性结构不平衡，大规模城镇化导致大量人口集中迁移到了大城市。很多女性到了大城市，眼界提升了，择偶标准也提升了。而很多男性即使迁移到大城市也根本无法改变弱势的格局，难以企及女性对配偶的标准，找对象异常困难，光棍村相当普遍。
一方面，众多大城市女性严重过剩，而且学历越高择偶要求也更高，“剩下”的概率也越大。很多人情愿单身、不婚不孕，也要宁缺毋滥。另一方面，小城市、农村男性严重过剩，想结婚，却无法满足被大城市文化重塑心智的女性对婚姻爱情的高要求。
站长身边就有这样的例子。很多普普通通的女孩都走入了婚姻，但很多高学历的姑娘却“剩”下了。比如34岁的女博士小王，自身条件非常好，有波士顿大学硕士学位，在上海工作，年薪40万。
为了能把自己嫁出去，她经常去上海人民公园相亲角“闲逛”。但男方和男方家长往往一听到她的优越条件就面露怯色，即便有几个短暂接触的，后来了解到小王的完美主义，就决口再不提相亲之事。
站长另一个朋友小迪35岁，之前有个相恋十多年的男朋友，在快结婚的时候对方移情别恋。小迪自身条件很好，身材高挑，五官端正，父母都是公务员，自己也比较能干。后来和一位36岁、年薪30万左右的男性相亲。见面不到半小时，小迪就借口有事闪人了，嫌弃对方“又老又丑还秃头”。
图片数据来源：国家统计局，恒大研究院
如今高房价、高生育成本、高教育成本，是阻挡不少年轻人结婚生育的重要原因。婚都不好结，未来出生人口当然只能越来越少，特别是如今经济下行压力还很大。
站长认为，少年强则中国强。没有少年的传承，敬老、爱老、助老也会是无源之水，无本之木。面向未来，提振生育率到更替水平以上，才是缓解老龄化的有效出路。
有些人觉得人口问题并不是什么大事，人少正好能提高人均资源配比，出门玩还不挤了。其实人口不仅是家务事，跟行业和国家发展也有重大关系，从这个角度理解，它和每个人都息息相关。把人口要素放在历史长河中不难发现，一个国家的发展与人口数量息息相关。第一次人口红利是低成本劳动力，第二次人口红利是巨大的消费市场。
从1982年的10亿人口到2019年的14亿人口，我在37年间增长了4亿人。巨大的人口红利释放出巨大的住房需求，房地产行业迎来历史机遇。过去十几年，中国房地产之所以能高歌猛进，正是得益于人口红利，具体来说就是1962-1975年出生的国人在置业需求上的集中爆发。使房地产行业一度成为国民经济的重要支柱，并带动了银行、建筑等大批行业快速发展。
影响：三四线置业需求大幅减少
据2019年中国生育报告显示，2018-2050年中国老年人比重将从12%升至30%。随着人口老龄化加快，养老负担也会日益加重。而新生人口减少，人口红利越来越少，很多三四线年轻人也越来越少，房子难免会降价。比如鹤岗几万元一套的房子，有的还不如新款苹果笔记本电脑贵。
预测：未来城镇化可能会这样
未来，农村人口会向中小城市流动，而中小城市人口则向一二线城市发展。整体来说，接下来的城镇化阶段会进一步向一二线集中。
甚至，更远的将来，我国的城镇化率将和日本、欧美等国家一样，达到70%-80%，而这很大一部分原因是随着老龄人口的自然消亡而增长。
就房地产市场而言：未来分化将更加明显，一二线强者恒强，三四线横盘和慢跌。
就投资而言，很多三四线城市已经没什么增值潜力，城里尽是老爷爷老奶奶，本地人大多不止一套房，所以也就没什么新的置业需求。如果只看房价，不整体分析，那投资根本就是蒙眼狂奔。
当然，站长并不是让大家从此就不在三四线买房了。毕竟从刚需角度看，在小城市自住性价比蛮高的，价钱便宜能全款的话，还不用向银行贷款付利息，省事儿。
分析：房企重回一二线城市
从各大城市土地市场的表现来看，一二线城市和三四线城市大不相同。2019年一二线城市供地力度加大，但作为成交主力的三四线城市供地量却有所下滑，导致整体成交面积不及去年同期。
数据显示，上半年一线城市成交1482万平方米，环比下跌45%，但同比增长20%；二线城市成交2.36亿平方米，环比下跌12%，同比增长9%。而三四线城市的成交面积为6.96亿平方米，环比和同比分别下降32%和19%。各能级城市间分化明显。具体到各个城市，杭州、武汉、重庆、天津、西安等核心二线城市的土地更受房企欢迎。
而一向财大气粗又精明的大房企们也把未来的方向主要放在了一二线城市。比如，万科虽然手握巨款，但在土地市场上越来越小心谨慎，在城市布局方面，也显示出明显的收敛聚焦——拿到的这些地块分布在七八十个城市，而不像过去那样平摊在二三百个城市，而且他们近期80%以上的项目都在一二线城市。
在今年3月多家房企发布年报时，都把“重点布局一二线城市”作为目标。例如奥园提出将深耕重点区域和一二线重点城市及强三线城市，并继续实施快周转策略，提升产能和市场份额，并计划培养30个城市公司，每家销售额40亿元或以上。
而雅居乐去年曾大量在三四线城市拿地，今年开始调整策略，改为重点聚焦一二线城市和核心城市群周边具有辐射能力的优质三线城市，并于6月通过拿地首次进入北京市场。
在产品上，房企们也了解现在已经到了存量市场，不是以前只要有房、高周转就可以轻松赚大钱。很多房企已经降低了拿地速度，将重点放在了楼房的质量上，而不是数量。毕竟供需关系已经平衡了，当然得拼细节和服务了。相信未来的房子会比最近几年高周转时期的楼盘问题少，毕竟慢工才可以出细活。
通过以上分析可以说，那些无论从产业还是居住都毫无竞争力的中小城市、乡镇、村庄，可能会随着人口流失而失去原来的社会功能和居住功能。
嗅觉敏锐的龙头房企一面调整自身，一面瞄准了下一个战略重点，纷纷加重了一二线城市的布局力度。从中可以看出，楼市潜藏在冷清之下的又一波蓄势待发。对于普通大众来说，无力改变行业，但可以跟随趋势，顺势而为，才可以顺风顺水。
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