中国经济内循环下，楼市何去何从？经济格局将发生哪些巨变？

欲问当今全球，谁是最大房地产市场？无疑，中国城镇化用40年左右的时间走过了西方百年的发展历程，在这一引擎推动下，中国创造了一个巨大的房地产市场，诞生了一批“宇宙级”房企。

不过，随着中国经济以国内大循环为主，单一房地产市场与整体的国内大市场有何关系？房价将是涨是跌？对于开发商而言，如何实现长远稳健发展？

要不要房地产业？

“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，7月30日，随着中央政治局做出这一部署，这将成为我国下半年乃至更长时期经济工作的重要方向。

“我国有超大规模的国内市场优势”，盘古智库高级研究员王静文告诉中国新闻周刊，在贸易保护主义上升、全球市场萎缩的背景下，可以充分利用国内的超大规模市场，形成以内循环为主、双循环互相促进的势头。

王静文表示，从国内大市场来看，房地产业是一个关联效应极广、体量极大的产业链。

首先，国内仍有大量住房需求，形成了庞大的房地产市场。8月14日，国家统计局公布，1—7月份，我国商品房销售面积83631万平方米，商品房销售额81422亿元。

这一巨大的体量孕育了众多的市场主体。8月10日，《财富》公布了最新的世界500强排行榜，我国共有5家房企上榜，其中碧桂园以2019年营业收入703.35亿美元的业绩，位次由全球177位升至147位，居全球房企首位。

“仅就房地产市场而言，从内循环角度来看，房地产业一头连着投资、一头连着民生，实现了投资功能和民生需求的循环”，易居克而瑞城市发展部副总经理缪萌告诉中国新闻周刊，二季度我国GDP为250110亿元，同比增长3.2%，终于实现由负转正，这离不开投资的贡献。而在投资中，上半年房地产开发投资同比增长1.9%，率先实现由降转升，成为了经济增长中为数不多的亮点。

第二，房地产业对于上下游产业都有明显的拉动作用。王静文表示，房地产业的发展可以带动家电、家具、建材等消费。

第三，城镇化是现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，是形成国内大市场的极重要手段，而房地产业为这一最大的内需提供了重要的生活空间和商业消费空间。

从房地产业的主要产品来看，以碧桂园等为例，这些龙头房企每年一方面提供数十万套住宅产品，此外其数百万平方米的购物商场等也为人们消费购物创造了更便利的条件。

缪萌表示，房地产业较大程度上推动了人口城镇化，城镇化也是房地产业发展的最大推动力。当然，城镇化是动态演变的，过去一味追求高房价的房地产发展模式也不可持续。

楼市供需生变

在内循环为主、国内国际双循环发展的格局下，中国房地产的逻辑或将生变。

王静文表示，内循环要形成一个完整闭环，还需要最终消费的支持，整体国内市场需要一定的再平衡。

7月30日召开的中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。目前，深圳、东莞、南京等地纷纷加码楼市限购政策，其重点是打击投资投机、囤房、炒房等。

缪萌表示，房住不炒、因城施策仍是楼市主基调，未来楼市成交量价将以平稳为主，房价大起大落将会被遏制。

“在这样的政策基调之下，楼市需求层面将会发生较大变化”，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉中国新闻周刊，投资投机需求将会受到极大抑制，楼市将会以刚性需求释放为主，部分刚改需求也会进入楼市，房地产业将真正回归到保障民生的属性。

这将对楼市产生什么影响？市场需求将如何释放？

“房地产业根本上要满足人的居住需求，服务于人们对美好生活的追求”，碧桂园创始人、董事会主席杨国强对此表示，看好三四五线城市的房地产市场，因为随着农民工工资提升，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。

“在当前的时代背景下，对于地产商而言，单纯追求数量的时代已经过去，现在需要高质量发展”，赵秀池表示，高质量产品是企业的生命，唯有质量过得硬，符合市场需求的产品，才能在市场上有一席之地，实现项目价值的提升。

房企们也在以变应变。据了解，2020年，碧桂园将其发展主题定为全周期综合竞争力提升年、高质量发展关键年。“基础产品力是重点，关系着房企在市场上的地位和口碑”，碧桂园总裁莫斌表示，今年疫情以来，健康住宅产品需求凸显，碧桂园迅速启动产品力全面提升，以健康住宅产品为基础，并从产业链角度配套健康家居产品及健康服务，提供更健康的人居生活。

赵秀池表示，城市价值、区域价值的重塑是未来楼市的一大机遇，人口流入多的城市、高品质项目依然具有发展潜力。

房企需加紧建设护城河

从政策部署来看，以内循环为主的格局将是一场持久战，新型城镇化将持续释放作用，带动投资和消费需求。

国家统计局数据显示，2019年中国常住人口城镇化率达到60.6%，离发达国家80%左右的城镇化率还存在差距。城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，不仅增加城市公共服务设施投入，也会释放巨大的衣食住行等消费需求。对此，缪萌表示，新型城镇化仍然有较大的发展空间。

面对红利期，房企们在积极布局后市。以碧桂园为例，截至2019年12月31日，其在国内已获取的权益可售资源约17022亿元，潜在的权益可售货值约7159亿元，权益可售资源合计约2.4万亿元，分布于一二三四五线各等级城市，可满足未来三到四年以上的销售量。

王静文表示，不过也要看到，城镇化率的上升速度近4年来持续放缓，2019年仅上升了1.02个百分点，是1996年以来最慢的一年，从中可以看出，城镇化的速度在变慢，这将对房地产企业形成考验。

整体看，随着市场空间的变化，竞争更加激烈，初步呈现出强者恒强的局面。

中指研究院监测数据显示，2020年上半年，销售额超过1000亿的企业共13家，这些企业销售额增长率均值为2.2%；销售额500亿—1000亿的企业共16家，这些企业销售额增长率均值为1%；此外，销售额100亿—200亿的企业、50亿—100亿的企业分别下降了7.6%、11.6%。这显示出，相比于其他房企，规模越大的头部企业销售业绩整体也越好。

虽然如此，大型房企依然在通过各种手段，加紧建设护城河。从碧桂园来看，通过现金流管理、降低负债、开辟低成本融资渠道等，2019年净借贷比率仅为46.3%，远远低于50家典型房企平均净负债率94.1%的水平，抗风险能力大幅提升。具体看，2019年底，碧桂园需于一年以内偿还的短期有息债务为1163亿元，以其2683.5亿元可动用现金余额计算，现金余额对于短期有息负债的覆盖比例达2.3倍，偿还债务没有压力。

在中国经济内循环之下，发展更多依靠科技创新，转型升级是主浪潮，为此，近年来大型房企也进入造车、机器人等领域，开辟新的业务增长点。

从2018年开始，碧桂园就开始在“建筑机器人+装配式建造”领域进行摸索，目前已在建筑机器人、餐饮机器人方面取得长足的进展。仅在餐饮机器人方面，截至2020年6月，碧桂园已累积提交超500余项专利申请，涵盖火锅、中餐、快餐、煲仔饭等多个业态。

中指研究院指出，碧桂园围绕地产主业持续做强，积极布局机器人、现代农业等高科技产业版图，实现多元布局和主业协同并进，有利于长远发展，值得行业借鉴。

在业绩持续提升的同时，碧桂园持续投身于社会公益活动，累计捐赠超67亿元，涉及精准扶贫、职业教育、教学科研等多方面。今年疫情期间，碧桂园集团、国强公益基金会先后共捐赠2亿元设立抗疫基金，全力支持一线抗疫工作。

王静文表示，经济向内的背景下，发展越来越注重以人为本，房企积极参与慈善公益活动，有利于提升其整体价值。

国家定调内循环！经济格局将发生哪些巨变？

经济发展的主线已变。

前不久召开的年中政治局会议上，中央特别强调，“当前经济形势仍然复杂严峻，不稳定性不确定性较大，我们遇到的很多问题是中长期的，必须从持久战的角度加以认识，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。”

会议的一锤定音，正式明确了未来几年国民经济的发展新思路，“内循环”随即成为热词，被各方人士频频提及。市场观察人士们普遍认为，内循环框架将深刻影响“十四五”期间乃至更长时间的中国经济走向。

正因为如此，读懂内循环的内涵和外延，极为必要。

一直以来，我国经济增长都是依赖于“双循环”驱动，即内循环和外循环的相辅相成、相互促进。站在“三驾马车”的角度，我们大致可以将消费和投资归为内循环范畴，将外贸归为外循环范畴，前者侧重于内需，后者侧重于外需。

值得注意的是，在中国经济崛起的道路上，外循环起到了至关重要的作用。

改革开放至今，我国一直都致力于发展外向型经济，依托国内丰富且廉价的劳动力优势，不断参与和融入到全球分工与专业化的体系之中，一方面从国外引入先进的资本、技术和管理来为本土经济发展注入动力，另一方面又积极拓展出口市场，充分发挥我国在劳动密集型产业和制造环节的国际竞争优势，并且把握住了经济全球化和国际产业转移的重大机遇。

实践证明，这种“外循环”模式给我国带来了巨大的经济效益，不但加速了工业化进程、形成了完备齐全的产业体系，还大大提升了本土产业的技术基础和创新能力，我国也因此成为了名副其实的“世界工厂”。

既然外循环有这么大好处，为什么不继续搞下去呢？只因该模式并不是完美无缺的，至少存在两点不可忽视的弊端：

一来，容易让我国因过度依赖海外市场而深受影响。

外循环，说白了就是本国生产海外消费，一旦海外需求低迷，而国内生产的东西又消费不掉，势必会引发一系列负面影响。正因如此，外循环颇有“看天吃饭”的味道，受海外政策环境变化的影响太大，如果过度依靠外循环模式来发展经济，那么经济增长的主动权很难掌握在自己手中。

在此前的“外向型经济”思路下，我国经济一直都与海外市场深度绑定，这从外贸依存度（进出口总额/名义GDP）中可以得到反映：1995年至今，我国对外依存度从来没有低于过30%，尤其是2001年加入WTO后，该指标数值迅速攀升，最高曾达到63.96%（见图1），这也在很大程度上让我国经济频频受到全球经济波动和贸易摩擦的影响。

二来，不利于国内产业升级和经济安全。

长期以来，由于在劳动密集型产品出口方面的比较优势，我国主要的出口产品一直集中在纺织服装、鞋类、玩具等轻工业产品上，而进口的则为资本密集和技术密集型产品。长此以往的结果，便是低附加值行业的不断扩容，如此既不利于我国国内产业结构的优化升级，又增加了我国提高外贸竞争优势、抢占全球价值链上游的难度，更容易在核心技术上被西方发达国家“卡脖子”，甚至还会威胁到国家经济安全。

值得留意的是，自2010年开始，由于受到全球经济下行压力渐增、贸易单边主义抬头等多重因素的影响，海外需求日趋萎缩，外贸对我国经济的贡献度开始降低，与之相应的是我国对外贸易依存度不断下滑，到2019年只有31.92%（见图1）。进入2020年以来，国际政治经济形势更加错综复杂，而新冠肺炎疫情的爆发对全球供应链体系造成了巨大冲击，并进一步加剧了外部环境的变化。

在此背景下，不管是出于经济考虑还是安全考虑，我们都不能继续把增长的主要动力建立在疲软不振的海外需求基础之上，而是应当着眼于对国内市场的进一步挖掘，更加依靠自身的力量来实现经济社会的可持续发展，正所谓“打铁还需自身硬”，着力于修炼内功以提升经济对外部环境变化的免疫力才是明智之举。

于是，便有了“加快形成国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”这一论断。

既然“内循环”侧重于内需，那么首先就要涉及到消费和投资两块内容，这是内循环的基础所在。

其实，今年的《政府工作报告》已经从战略的高度重申了扩大内需的重要性，而主要实施路径则集中在“推动消费回升”和“扩大有效投资”两个方面。

消费，既是一切生产活动的最终目的，又是支撑经济增长的首要力量，还是人民对美好生活需要的直接体现。我国拥有14亿人口，是世界上最庞大的内需市场；国家统计局刚刚公布的数据显示，2019年我国人均国民总收入（GNI）首次突破1万美元大关，达到10410美元，高于中等偏上收入国家9074美元的平均水平，近些年的消费升级浪潮更是奔涌不休，各种新型消费业态也在不断涌现。不过，现阶段国内消费市场整体上的供需还不能完全匹配，低线城市和地区的消费需求尚未能得到很好的满足，这便意味着国人的消费还有极大潜力可挖掘。

至于投资，作为内需中的快变量，对于经济的拉动作用是即时显效的，而且高质量的投资能助力形成强大的国内市场，尤其是在扩内需的过程中，居民消费向中高端商品消费过渡、服务消费升级的趋势明显，通过投资来强化消费领域的基础设施建设，增进中高端消费供给，显然会有助于释放居民的消费潜力。不过，随着中国经济转向高质量发展，对于加强补短板、强弱项投资都提出了新需求，尤其是支撑5G、人工智能、工业互联网等高新技术发展的新基建，更是被时代赋予了重要使命。

尽管今年二季度我国经济增速由负转正，工业增加值、工业企业利润增速等指标都在不断修复，但总体上看，需求端的复苏进程要明显慢于生产端（见图2），这也更加凸显出激活内需市场、“构建完整内需体系”的必要性。

然而，尽管我国内需市场潜力巨大，但在具体实践过程中还需要克服一系列障碍和挑战：

其一，我国居民收入差距较大。

从基尼系数上看，自2000年首次超过警戒线0.4开始，便几乎没有停下升高的步伐， 2018年达到0.468（见图3），反映出我国居民收入差距日益拉大，而绝大多数人的收入水平仍属于偏低状况，总理所说的“6亿人月收入只有1000元”就是佐证。按照经济学理论，高收入者的边际消费倾向低于中低收入者，收入差距扩大将不可避免地制约消费扩张与升级。

其二，居民杠杆率居高不下。

根据国家资产负债表研究中心的测算，我国居民部门杠杆率（居民债务占GDP比重）从2011年Q1的27.8%快速上升到2020年Q2的59.7%。这当中，个人购房贷款成为居民部门债务增长的主要力量，特别是一二线城市的高房价给居民其他消费带来的“挤出效应”依然显著，而子女教育、医疗、养老等现实问题，还无法让人们真正甩开思想包袱去放手消费，这也将成为我国居民消费潜力释放的重要掣肘。

其三，社会民生领域投资短板明显。

整体上看，我国的投资短板主要集中于基础设施与社会民生领域：一则，人均基础设施的存量与发达国家相比仍有差距，尤其是在乡村基础设施建设方面任务还很重；二则，教育、医疗卫生、文化、体育、养老、婴幼儿托育等领域的相关设施还存在不小的短板，进一步推进基本公共服务均等化任重道远，同时，脱贫攻坚（脱贫住房、棚户改造、公租房等）以及农业、水利等领域也有较大的提升空间。

上述种种，也为未来如何进一步激活我国内需市场指明了方向。

必须指出的是，光有消费和投资，断然是“循环”不起来的，还需要产业端的转型升级来加以配合方可奏效，而背后的核心驱动力在于科技创新。

科技创新对经济发展的重要意义不言而喻：凭借着与生俱来的乘数效应，科技创新不仅可以直接转化为现实生产力，而且可以通过科技的渗透作用放大各生产要素的生产力，显著提高生产效率和社会整体生产力水平，降低资源能耗并改善生态环境。此外，以科技创新推动新兴主导产业的形成，可以促进产业结构升级与资源的进一步优化配置，进而将经济真正引入高质量可持续发展的轨道上来。

从全球视角来看，国与国之间的经济实力差距，本质上正是科技创新能力的差距，率先在科技创新领域有所突破的国家，往往都是世界上最强大的国家；而一个国家的科技创新能力越强，就越能在世界产业分工链条中处于高端位置，进而能够激发更多的新兴产业，掌握国际社会话语权，引领全球经济社会发展。

于我国而言，尽管近些年科技实力的进步有目共睹，但在全球价值链分工中，我国依然被限制在加工、组装等劳动密集型生产环节，这恰恰是位于微笑曲线最底部、利润率最低的地方（见图4）；反观西方发达国家，他们凭借着对高精尖技术的掌控，牢牢地把握住研发设计、品牌营销等位于微笑曲线两端附加值较高的环节，往往能在掌握话语权的同时，获取高昂的利润。此外，在芯片、半导体、工业软件、航空发动机等核心技术领域，我国依然面临着被“卡脖子”的情况，这便容易让我们在关键时刻处于被动局面。

考虑到当前复杂的国际环境，以及我国劳动力低成本优势逐渐淡化的现实，要想真正参与全球产业链和价值链重塑，并掌握国际竞争的话语权，我们必须要进一步提升核心技术的研发创新能力，突破硬核技术壁垒，在关键产业环节加速国产化替代，如此才能反客为主，实现提升产业链供应链稳定性和竞争力的目标，进一步扩大我国工业门类齐全的体系化、规模化优势——而这也同样是“内循环”的题中应有之义。

具体应从如下三个方面加以发力：

第一，加强自主创新能力和研发投入，加快攻克具有关键性影响与贡献强的核心技术，逐步提升我国掌握核心技术的能力与国际科技的话语权。

第二，推动我国制造业的转型升级，逐步实现知识密集型产业对劳动密集型产业生产环节的替代，并更加注重对技术与知识密集型行业中优势领域以及重点领域的开发与培育，最终实现我国制造业由出口产品低质量、低附加值水平向高质量、高附加值水平转变。

第三，以积极培育国际一流的跨国公司和自主品牌作为切入点，不断提高我国经营企业的实力，巩固并强化核心竞争优势，重组业务管理流程，创新商业模式，实现国际接轨，抢占国际竞争制高点和“微笑曲线”的两个高端环节，成为全球价值链的主导者和治理者，真正将“中国制造”升级为“中国智造”与“中国创造”。

当然，内循环绝不等同于“闭关锁国”或是“逆全球化”。

中国的发展离不开世界，世界的发展同样不能少了中国。而放眼全球，几乎所有国家的实践都一再证明了，只有矢志不渝地扩大对外开放，经济才能得到长足的发展。这也是为什么我们在强调“以国内大循环为主体”的同时，还要带上“国内国际双循环相互促进”。

可能会有人问：既然我国拥有全球最庞大的内需市场，那么自产自销、自力更生不就足够了吗，何必还要搞国内国际双循环呢？

只因这种“封闭式”的思维，并不符合经济学规律。

早在200多年前，亚当·斯密在其传世之作《国富论》中，着重讨论了一国经济繁荣发展的逻辑。在斯密看来，经济发展表现为人均收入的增长，而劳动生产率的提高是促进人均收入增长的唯一来源；提升劳动生产率的根本途径则在于分工和专业化程度的加深；导致分工和专业化程度加深的基础条件，则是市场规模的扩大。

如此一来，一个简单的经济增长理论模型便跃然纸上：市场规模扩大→分工和专业化加强→劳动生产率提高→人均收入上升→经济增长。对这一增长逻辑加以简化后，便可得到一个基本结论——经济繁荣来自于市场规模的扩大。

这就是著名的“斯密定理”，反过来理解便是如果市场规模较小，就会制约分工和专业化，进而不利于经济增长。

诚然，我国市场规模放眼全球都是首屈一指，但与全球市场体量相比依然颇为有限（2019年我国经济总量占世界GDP的比重为16%）。况且，任何经济体都不可能做到方方面面均独占鳌头，唯有秉承“共赢”理念，同其他经济体进行资源整合与优势互补，共同结成一张相辅相成的关系网络才能彼此共进。不仅如此，市场规模的不断拓展往往还伴随着技术进步，主要体现在分工和专业化程度加深的过程中，而技术进步对于经济发展的意义已无需多言……这些，无不证明了“国内国际双循环相互促进”的必要性和重要性。

事实上，我国一直都在为促进国际循环的畅通和扩大而不懈努力着，从“一带一路”、稳外贸稳外资、自贸区试点，到自由港建设、举办进口博览会，都是极佳的佐证，而我们在吸收外资与拓展新兴市场贸易上也的确取得了可喜的成绩。

站在历史的角度看，世界经济的互联互通、各个国家的协作分工与人员的交流往来是不可逆转的历史潮流，尽管在前进道路上会遇到波折与坎坷，但融合毕竟是大势，特别是在风险和挑战面前，团结合作终究是最有力的武器，推动构建人类命运共同体才是正道。即便全球化有回头路，恐怕也是噩梦一场。

万物并育而不相害，道并行而不相悖；不畏浮云遮望眼，风物长宜放眼量。

参考文献：

1、华安证券：《内循环新格局，科技创新勇立潮头》，2020年；

2、粤开证券：《布局内循环，首选三条优质赛道》，2020年；

3、张宇燕：《中国对外开放的理论逻辑》，2019年；

4、付一夫、马茹、曲直：《创新发展的关键在于加快市场化进程》，2017年。

房企的苦日子要来了，楼市呢？

楼市收紧再传信号，这次还是关于房企融资。据财联社8月14日报道，随着资金集中还款期的临近，房企融资步伐加速。同时市场传言称监管层或设置“三道红线”，将再次收紧房企融资。

截至发稿，未见相关部门对这个传言进行证实，但也没有否认。

其实房企融资收紧已经不是新鲜事，但当下正值房企集中还款期，一边急需发新债以借新还旧，一边传言称“控制有息负债增长”，房企或将受到两面夹击。

持续收紧，房企的苦日子要来了？

其实在当下，房企面临的最大收紧挑战，不仅仅只是限制负债，而是能否保留住足够资金顺利过渡集中还款期。

先来看看楼市整体情况：

宏观方面，在8月初发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》中，央行再次重申了“房住不炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期”。

成交方面，14日据国家统计局数据，7月份4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，二手住宅销售价格环比上涨0.7%，环比均有所回落。而进入8月份的第二周后，成交量却回落明显。中指院数据显示，全国16个主要城市楼市整体成交环比下降18.5%，一线城市成交量整体环比下降27.5%，二线环比下降9.5%，三线环比下降35.0%。也就是说，目前楼市整体呈现出“价涨量跌”的趋势。

调控政策方面，进入8月份，阜阳、海口等多地加强了房地产调控，直指捂盘销售、限贷等。

在这种环境下，影响最大的要属急需资金的房企了。财联社8月14日报道，近期房企融资步伐加速。中原地产研究中心数据显示，8月房企美元债融资额已超20亿美元。市场人士称今年下半年和明年，房企有超过1.5万亿元债务需要归还。

“三道红线”禁止房企有息负债增长？

13日晚间有市场传闻称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”：

剔除预收款后的资产负债率大于70%；

净负债率大于100%；

现金短债比小于1倍。

传言从来都不是空穴来风。

据中指院数据显示，7月份房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%；过去3个月海外债连续增长，7月发行规模508亿元，环比增长30.6%。同期房企信用债平均票面利率为5%，环比提高0.6%，创下2月份疫情爆发以来的利率新高。

这意味着，假如放纵房企高息密集融资，势必会将房企乃至整个楼市进一步推向债务深渊，增加系统性风险。所以市场传出将“控制房地产企业有息债务”，不无道理。

什么是有息负债？有息负债是相对无息负债而言的。从会计角度来讲，无息负债一般来自预收账款，以及延期支付形成的应付票据和应付账款。说通俗点就是由于欠款而无偿占用别人的资金。而有息负债，指的是银行长期借款、发行债券等。二者的区别在于，前者可以无偿占用他人资金，尤其是垄断性企业；后者则需支付越高的利息。

现在我们把这“三道红线”展开来：

红线1：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）>70%

解读：由于现在基本都是预售模式，所以在开发商还未完全开始建房子前，会收到购房定金、首付等款项，形成预收款。而这些款项财务上虽然属于房企的资产（会降低资产负债率），但本质上其实“并不是自己的钱”，因为后期都要花出去的。所以剔除掉这些款项后的资产负债率能够更真实反映房企的负债情况。

红线2：净负债率=（有息负债-货币资金）/股东权益合计>100%

解读：如果该指标大于1，这意味着股东权益不足以偿还债务和利息，而这其中蕴含着巨大的偿债风险。

红线3：现金短债比=非受限现金/短期债务<1

解读：非受限现金，顾名思义，就是用途不受限制的资金。如果这部分资金小于短期债务的话，那么意味着企业仅有的可自由调配的余粮全部都要用来还债，同时受限资金又不能随意动用。这说明该企业存在着很大的现金流压力。

回过头再去看，房地产是典型的高负债、资金密集型行业，现金流就是房企的生命线。据国金证券研究所统计，超过这三道红线的房企不在少数。

给楼市传递了什么信号？

1、房企融资和部分城市楼市调控收紧是大概率事件。假如传言为真，那么意味着那些前期销售超前，但指标“不合格”的房企会被限制融资，一些希望以价换量、弯道超车的中小房企，恐怕这条路是走不通了。

2、拿地需求、融资需求短期内或降温。据国金证券不完全统计，近几年房企融资来源中，国内贷款、直接外资及自筹资金占比呈现下降趋势，经营性融资占开发资金来源占比提升。所谓经营性融资，即包括股权融资、债权融资和销售回款等。如今前两者被卡的死死的，销售又上不去，至少在当前，融资环境对房企很不友好。

总结：目前房地产需求还没有完全稳定下来并活跃，此时如果出现大肆融资去拿地的话，各类地王又将频现，金融风险或许又会卷土重来。从这点来看的确有必要进行管控。我们不希望看到房企被一棍子打死，房企至少也不要成为楼市泡沫破灭的导火索。