若取消商品房预售制，对房价意味着什么？

关于房地产取消预售制，一直争议不断。之前我在文章里有关注过写字楼空置的现象，而就在上个月26日，新华社旗下的经济参考报整版发表了题为《多地收紧预售资金监管，或将试点现房销售》的文章，与住建部、央行召开的房企座谈会上的表态遥相呼应。也就是说，取消预售制在全国全面推行，或已经提上议程。

什么是预售？

简而言之，预售是指开发商将正在建设中的房子预先出售给购房者，俗称“卖楼花”；现售则是将已竣工验收合格的商品房出售给购房者，一手交钱一手交房。

按照《商品房销售管理办法》现行规定，商品房现售的要求比预售更加严格，而且预售能够提前回笼资金，加快资金周转。所以预售制引入内地后，便迅速普及。

预售制起源于香港。当年港商霍英东发明了“卖楼花”，即新楼动工之前，买房者先付部分定金，余款分期支付，等新楼落成，再收齐买房者的钱。

1994年，内地在《房地产管理法》中正式引入了商品房预售制度。那时候，内地商品房市场很不成熟，资金少，渠道少，房企除了银行贷款，基本没有其他办法搞钱。而预售制的出现，则很好地解决了这个问题。

按照先行规定，投入的开发建设的资金达到工程建设总投资的25%之后，就能取得商品房预售许可，即可以向购房者收钱了，好一个“空手套白狼”的游戏。

比如一个5亿的楼盘，开发商自己只用出1亿左右，等购房者付了首付，就可以拿到银行贷款，而开发商拿着这些钱就可以进行下一轮开发，而这其中大部分都是借来的钱，这也就是为什么目前房企个个都负债率极高的原因。

截至2020年上半年，国内的房地产开发投资已达6.28万亿元，商品房预售比例普遍在80%-90%，甚至更高。也正是由于大干快上，在住房供应丰富和房价非理性繁荣的今天，预售制的盘活购房需求和存量住房作用已经微乎其微，甚至弊端逐步显现。

交款后房子与实际不符、烂尾等现象层出不穷。而这背后，开发商却将风险转嫁给了购房者和银行。房企只重销售，不重品质，“交房即维权”已经成为一种买房的常态。

取消商品房预售制可行吗？

有人说，既然现在有这么多弊端，那就取消呗！目前海南、南宁、广东等地已经开始初步探索，其中海南最典型，在一省范围内实行现房销售，海南还属首个。今年3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，规定新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

那到底取消商品房预售制可行不可行呢？首先咱们先分析下主要利弊：

利：

1、有助于降低房企负债率，加快房地产去杠杆。预售制最大的意义在于加快开发商资金周转，缩短资金占用期，降低财务成本。如果实行现售制，短期会给开发商带来资金压力，甚至提高其破产倒闭的可能，但长期看降杠杆是我国宏观政策的大势所趋。

2、缓解楼市违规销售乱象。按照现行《合同法》的规定，在某些条件下，如果房屋与合同描述不符的话，购房者是可以退房的。而在预售制下，购房者交了钱，即便遇到一些不满意之处，大多数购房者也会忍气吞声，不愿浪费这张“房票”。此外，开发商也往往以各种理由延期交房，或在房价上涨时捂盘惜售。如果实行现售制，自己的钱砸进去了，也就不会那么“嚣张”。

弊：

1、短期商品房供需将失衡。取消预售带来最直接的影响是开发商后期施工资金短缺，施工竣工进度慢，进而导致市场供应减少，带来房价上涨压力，推升市场风险。

2、引发房地产行业动荡。取消预售将会加剧开发商的资金压力，同时拉长开发周期，导致投资回报率下降。而这对于中小房企来说是致命的。巨额的贷款，每天的利息都是天文数字，那些没有融资优势的中小房企，将会面临资金链断裂的风险，整个房地产行业将面临大洗牌。

对房价有何影响？

正如上面所说，如果直接若取消商品房预售制，对房价最大的影响是，短期会利好房价。以海南为例，据中国土地市场网数据，2019年海口市住宅用地仅为155.57公顷，其中又以回迁安置房、人才房为主。同期海南商品住房用地仅583.35亩。一旦施行现房销售，意味着未来新开商品住宅供应会越来越少，即使市场需求不变，也会呈现供不应求的局面，短期利好房价。长期看，取消预售制有利于房企降杠杆，缓解整体宏观风险，而这也恰恰是房价持续健康上涨的保证。

当然取消预售制的意义远不至于房价方面，比如在美国、日本和德国，购买预售房时，购房者缴纳的款项会由第三方保管，或通过担保、保险等方式保管钱款，很大程度上避免了购房者和开发商之间的纠纷。而在新加坡，购房者更是可以按施工进度分期支付房款。

总之，随着取消商品房预售制试点范围扩大，未来购房者地位会得到加强，至少任人宰割的时代已经过去，那时候房价上涨才真正算得上是“红利”。