20年大数据独家分析：房地产发大财时代，是如何走向终结？
The following article is from 杠杆游戏 Author 张银银
房地产过去一些年占用太多金融资源，长期如此确实对国家和社会发展会造成大问题。改变开始了，但这是一场硬仗，涉及的问题很复杂，希望未来房地产可以走向良性。
房地产发大财的时代慢慢走向终点，有些房企在这个过程中，必然倒下。
监管部门提出“三道红线”政策（“三道红线”是指：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1倍。8月20日，住建部、央行在北京召开“重点房地产企业座谈会”，传达了上述融资新要求）后，地产业风声鹤唳。
这也便是杠杆游戏今天这篇文章的切入点，过去一些年，房地产到底占用了多少金融资源？或者说，占用比例是如何一步步攀高的。
本文还是用数据说话，用数据读懂经济中的杠杆和泡沫，杠杆游戏永远这样。希望杆友喜欢。
这篇文章将回顾过去20年，房地产企业的负债合计（社会融资规模存量）、房地产开发投资额（全社会固定投资额）、商品房销售额（居民存款），从这三个维度，展示房地产行业占用的金融资源。
1
2002年房企负债总额为社融存量的16.67%，2018年这个比例升至33.59%
今天文字为辅，图为主。
第一，过节嘛，希望给杆友一个有内涵、又轻松的阅读体验。
第二，图表其实本身就是极大信息量，胜过一万字的表达。
废话不多说，先看近20年，房地产企业的总负债，每年分别是多少。前三部分的数据全部来自我国统计局。
如上图，2000年的时候，房地产开发企业负债合计为19032.10亿元，2002年为24764.57亿元，2018年（“国家数据”网站2019年数据尚未发布）这个数字变为674333.36亿元。
2018年是2000的35倍多。
中国统计年鉴目前可以追溯的社融存量是2002年-2018年。
如上图，2002年这个数字为148532亿元，由此算出，当时房企负债总额为当年社融存量的16.67%左右。
2018年，社融存量为2007470亿元，房企负债总额为当年社融存量的33.59%左右——和2002年比，翻倍了。
这里杠杆游戏提示一句，社会融资规模存量，我们不能简单说是全社会负债总额，但通过对比房企负债总额与社融存量之比，可以看出：
金融资源，是如何越来越多，流向了房地产。
一个社会钱去了哪儿，那里东西就贵。
2
2000年房企投资额占全社会固投的15.14%，2019年占比23.57%
2000年，房企当年完成投资额4984.10亿元，到了2019年，这个数字升至132194.26亿元，是当年的26.52倍。
我们再来看全社会固定投资额，2000年时为32917.73亿元，2019年为560874.30亿元，统计公报说同比增长5.1%。
但是我们看国统局的下图，2018年为645675.00亿元。
这是怎么回事？
统计公报做了解释：
根据第四次全国经济普查、统计执法检查和统计调查制度规定，对2018年固定资产投资数据进行修订，2019年增速按可比口径计算。
做个简单计算，杠杆游戏给杆友汇报一下。2000年房企投资额占全社会固投的15.14%，2019年占比为23.57%。
整个社会固定投资的钱呢，不仅越来越多进入房地产，占比，也是越来越高。
3
2000年时商品房销售额和当年居民存款之比0.06，2019年增至0.19
2000年，我国商品房销售额为3935.44亿元，2019年达到159725.12亿元，是当年的40.59倍。
统计公报披露，2000年城乡居民储蓄存款余额6.43万亿元，2019年境内住户存款821296亿元，为当年的12.77倍。
由此，杠杆游戏计算，2000年时，商品房销售额和当年居民存款之比0.06，2019年为0.19。
这3组数据说明3个问题：
第一，房地产的销售总额增长非常高；
第二，住户存款的增长总倍数就逊色很多；
第三，最后的之比计算意味着，很多人的钱都用于买了房子，当然也可以说房子比较贵，导致存款显得不够多。或者还可以说，大家越来越爱买房。
上面三部分的数据简写，不需要杠杆游戏再重复：
房地产占用的金融资源越来越多；大家伙的钱也越来越多用于买房，第一是贵，第二成为信仰，大家热衷买。
这样下去，肯定是不行的，考虑到外部环境，监管层就更担心了。所以才有这轮坚持了3、4年之久的调控，还说要长效机制，虽然中间有些局部的反扑或过热。
问题来了，伴随监管部门对房企“三道红线”的要求，全人类都该明白了，前几年中国去杠杆主要针对金融业，包括打击了一些财阀，解决人民币跨境套利、掏空外汇储备的问题； 同时地方债务透明针对地方政府，借钱可以，得更规范一点；产能出清针对过剩行业——而今，房企得降负债、去杠杆。
具体来说，谁要倒霉？请看下文。
4
哪些房企要倒霉？
以“三道红线”政策为标志，“房住不炒”的长期化，监管层近期的作为、表态看，房地产的时代可能正慢慢走向终点，行业洗牌几乎没有悬念。
这不仅仅是内循环的需要，本身就是一个国家要长治久安的必须。
我经常说一个观点，股市的泡沫当然也会沦为割韭菜，但起码还是有机会支持有前途的企业，其中说不定诞生世界巨头、硬实力公司；
而房产的泡沫，经济、就业维系后，剩下一堆鸡毛、世道人心浮躁，人人都想炒房暴富，对国家综合实力没有实质意义。
我要再次为自己解释，我不是房地产的看空派、反对者，我非常明白地产业对经济、社会、就业的意义。
只希望这个行业可以更健康、克制，。
有消息说，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。
据报道，融资“三道红线”今年9月起已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施，房企每月15日前需提交监管部门下发的监测表，共涉8项财务指标，其中涵盖了“三道红线”指标。
当然，上述消息的准确性还有待确定。
无可争议的是，8月20日，央行、住建部与12家房企在京举行座谈会，碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等房企参与。
哪些企业得当心、想办法，其实大家都懂，机构也有整理主要房企的“三道红线”详细数据，如上图，各家机构的计算略有出入，但差别不大。
我的基友杠杆地产，8月24日写过一篇文章《楼市这下有点小惨，这些房企要倒霉》，也有详细分析。
今天，杠杆游戏就不多说，上图非常清晰通透。
多说一句，近期超级大房企的事情引发很多热议。
9月25日，杠杆游戏在云南参加了万科举行的一场媒体沟通会。万科董事会主席郁亮认为，监管政策会令房地产业进入全新阶段，影响不亚于2002年全面实行土地招拍挂制度给行业带来的变化。
媒体沟通会上郁亮说，以重大政策为节点，中国房地产业可以大致分为三个发展阶段：
2002年全面实施土地招拍挂制度之前，为土地红利阶段，谁有关系能拿到地就能赚钱；
2002年至2020年为金融红利阶段，谁有能力获得银行、资本支持，就能买更多地；
2021年后进入管理红利阶段，这时候金融红利阶段明确画句号了。
郁亮说，我们几年前就觉得应该是这种趋势，只是不能确定什么时候政府会来公布这样的政策……这是因为房地产业里金融的比重越来越高，金融资源被过多占用，这对经济而言不是好事，到一定程度，国家一定会采取措施。
如果这一轮控制房企债务动真格，我想房地产行业占用全社会金融资源比重，大概率是要慢慢回调了，房地产发大财的时代终究要走向终点……
而这对于国家和世道人心来说，应该是好事。
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