中央定调！未来五年楼市如何？全在这份文件里了

文琳资讯 2024-04-12

The following article is from 杠杆地产 Author 杆姐

撰文|杆姐&编辑|雯雯

可以解读的地方太多了。

11月3日傍晚，我国十四五规划和二〇三五年远景目标建议（以下简称“十四五规划建议”）发布。包括房地产在内的相关分析，已经非常多。

看完这份规划建议，关于房地产，杠杆地产也有些想说的。和其他大咖不同，我把5年前的十三五规划建议找了出来，对照着看。

如此，回溯5年前的思路、这5年的楼市历程，再看看如今十四五规划建议的表述，理解应该会更深刻。

抱歉，这篇文章无法用杠杆地产惯常的数据解读，但我想，对照解读，也非常利于杆友直观思考。

1、北京、上海、粤港澳大湾区科创定位非常高。十四五规划建议的第三部分“坚持创新驱动发展，全面塑造发展新优势”明确：

布局建设综合性国家科学中心和区域性创新高地，支持北京、上海、粤港澳大湾区形成国际科技创新中心。

而十三五规划建议这方面并未具体点地区。综合其他表述，杠杆游戏发现，十四五对科技、硬实力的重视程度，比十三五规划又上了一个量级。

联系着2、3年的内外形势，杆友应该都懂。

支持北京、上海、粤港澳大湾区形成国际科技创新中心，意味着上述3区域，大批的科技人才将进一步汇聚，对于楼市绝对利好。

另外杠杆地产认为，要注意这一句，“布局建设综合性国家科学中心和区域性创新高地”。

我们知道，目前，我国有四个综合性国家科学中心：上海张江综合性国家科学中心、合肥综合性国家科学中心、北京怀柔综合性国家科学中心、深圳综合性国家科学中心。

十四五期间，料将更多，加上区域性创新高地，南京、武汉、重庆、成都、西安等应该都是明显受益城市。

2、房地产不能肆意。在十四五规划建议的第五部分“形成强大国内市场，构建新发展格局”中提出：

推动金融、房地产同实体经济均衡发展……

在十三五规划建议中，没有类似表述。杠杆地产认为，不提金融、房地产和实体经济的关系，恰恰表示，5年前认为，当时没有失衡到必须重视地步。

如今提，言下之意就是说，不均衡，所以要推动均衡。言下之意，房地产、金融业这5年拿走太多资源了，得管一管、变一变。

另外重读十三五规划建议，杠杆地产发现，当时说：

深化住房制度改革。加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。

今天去看这些话，是不是感觉，房地产搞出一波周期，当时就暗示得很明白了。

认真学习文件，在我国，真的意义太大了。

而今又要促进畅通国内大循环，促进国内国际双循环，全面促进消费……你说房地产如果占用太多资金和金融资源，这些事还能搞成吗？

3、城乡统一的土地市场可能有微小进展。十四五规划建议说：

健全城乡统一的建设用地市场，积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。建立土地征收公共利益用地认定机制，缩小土地征收范围。探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。保障进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，鼓励依法自愿有偿转让……

相关“城乡统一的建设用地市场，积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度”表述，在十三五规划建议中没有涉及。

而在2016年后的其他相关规划、文件中，类似表述是有的。但是进展不是很大，农村集体建设用地，主要也是小规模建设公租房、长租房等保障性质住房。

未来5年，城乡统一的土地市场可能会有一点进步，但不能期望过高。即便有进展，土地供应的阀门，依旧由地方政府控制。

所以这方面，不会实质性利空楼市。

而建立土地征收公共利益用地认定机制，缩小土地征收范围。探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。保障进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，鼓励依法自愿有偿转让——意味着，继续鼓励农民进城买房。

4、明确房住不炒，未来5年这会是总基调。十四五规划建议说：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给……加快农业转移人口市民化。

对照十三五规划建议，杠杆地产完全没有发现这些表述。

一方面，不允许炒房，这会是未来5年的长期基调；第二因城施策，平稳健康，也就是主要城市跌也别想；保障房会增加，包括集体土地建租赁住房等；同时，欢迎农民进城，该买房肯定要买。

5、重点提及京津冀协、粤港澳大湾区、长三角都是必然，注意成渝地区双城经济圈、县城为重要载体的城镇化建设也单列。十四五规划建议说，推进京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。

推动黄河流域生态保护和高质量发展。

高标准、高质量建设“千年”新区。

如上图，这些都是必然。还说推进成渝地区双城经济圈建设。推进以县城为重要载体的城镇化建设。

成渝双圈地位确实非同一般，该区域核心区域的楼市十四五有保障。

10月31日官媒报道，11月1日出版的重要杂志将发表领导的重要文章提到：

我国现有1881个县市，农民到县城买房子、向县城集聚的现象很普遍，要选择一批条件好的县城重点发展，加强政策引导，使之成为扩大内需的重要支撑点。

当时，我的朋友杠杆游戏写了一篇文章，《新闻联播头条！这篇雄文背后，是很多城市的未来》（11月2日）分析过，条件好的县级城市，还是有前途。

比如，上图这个名单值得重视。

另外多说一句，杠杆地产注意到，十三五规划建议说：

发挥城市群辐射带动作用，优化发展京津冀、长三角、珠三角三大城市群，形成东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原等城市群。发展一批中心城市，强化区域服务功能。

如今，具体的城市群表述减少了，而这大概也凸显我国东南西北四大城市群的四极地位。

另外值得一说的是，十四五规划建议称：

优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。

有些城市扩容看来是有希望，且只要是中心城市，都是有发展前途的。

6、生育放开是必然。下面是十四五规划建议的措辞，是不是很紧迫？对于优化生育有极强的动力。

然后杠杆地产去对照了十三五规划建议的表述，如下图。

当时虽然也说可以生2个，但是居然还在说基本国策。而今，这个不提了，而是要增强生育政策的包容性。

能不能多生人口出来，还不好说，但积极的人口、生育政策，对于保持楼市的稳定，多多少少还是有好处的。

7、小结：从规划建议看，十四五期间楼市稳为主，炒短线很难。上述信息部分利好楼市，或者起码不利空，局部重点发展区域的楼市，必然更有保障。

但整体上，“房住不炒”总基调是不变的。

超短线的几率不大，放弃幻想，做好投资功课很有必要。

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