住建部点名！中央部委定调，释放了什么信号？
The following article is from 杠杆游戏 Author 张银银
长沙最近又火了，被表扬。
日前，住建部《建设工作简报》第79期刊载题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》（详见12月3日长沙发布）的文章，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。
8月时，央视《焦点访谈》播出特别节目：房住不炒如何实现？长沙这么做（房住不炒 打好组合拳）。
近些月份，深圳、东莞等多个楼市过热城市，曾到长沙学习考察。
长沙成为我国楼市调控的标杆，确立无疑。
当然，房价相对稳定的长沙也受到一些争议，特别是从投资和资产角度说，投资回报不够高，怎么吸引人？房价涨幅过慢，相对同级别城市资产增值较少，会被人割韭菜？
这个问题，杠杆游戏觉得当然有他的道理。不过，稍微动动脑子又会发现，好像也不全对。
就此，我先简单说几句，然后本文主要写长沙经济的一些不为人知数字——为什么相对稳定的房价，长沙没有成为一些爱炒房朋友和城市的韭菜，经济依旧可以较好发展？
1
长沙被割韭菜是个伪问题
第一，2016年前后启动的这一波行情，长沙也是跟涨了的。
只是接下来，确实显得比较稳定。不过话说回来，这一两年最躁动的也就是深圳、杭州等少数城市，其他主要存在价格倒挂的盘显得非常热，整体房价的涨幅是不算大的。
换句话说，如果说长沙被割韭菜，其实全中国除了深圳、杭州等少数城市，都等于在资产价格上吃亏了。
2015-2019部分城市住宅均价 数据来源|国统局 制图|杠杆游戏·张银银
第二，和长沙同级别的中西部城市，均价目前其实都是1、2万元/平米，没有谁均价动辄2、3万元/平米。
上图，是中西部几个代表城市，以及东部的北京、杭州这5年的住宅均价图。这是全市均价，中心城区（主城区）的均价，各自比这个都要贵一点。
看完图我们会发现，中西部的房价水平，大概就是这个样子。武汉、成都均价要贵一点，但总体也没贵到那里去。
对于东部来说，如果可以割韭菜，武汉、成都、长沙，割谁都是割。
再换句话说，如果都放开了，长沙补涨空间比武汉、成都可能还高一些。
第三，真正的问题是跨区域能割吗？少数可以。总体而言，跨区域割韭菜的好日子过去了。用时髦的话说，目前各大城市其实都是内卷化，割自己本地刚需的韭菜。
对于更极端的看法，杠杆游戏要回应一下，按照一些朋友的说法，好像中西部其他代表城市，现在就可以去长沙割韭菜了。
上图以及上一点分析，不是很清楚吗？贵两三千、三四千块钱，千里迢迢去割韭，就算可以割，各项成本一算，也没多大个搞头。
第四，财富增长吃亏，这一点是没有错的。但人主要都是生活在自己的城市，多数也都是工薪阶层，卖了房浪迹天涯，或以全国四处炒房实现财富大增长的人，毕竟少数。
另外杠杆游戏要说一点，房价相对低，部分长沙人多买了一套房，多加过一次杠杆，就和股票便宜时重仓一样。人家也是杠杆玩家。
这个现象，根据我的观察，在楼市成交量大、价格相对不高的城市很普遍。贵的地方，能有2、3套房的人相对少。如果这样看，你会发现每个地方有每个地方的情况和玩法。
同时，房价相对稳定，也有它的好处，居民没这么焦虑、生活幸福一点。
2
不是房价高、地价高，经济增速就快；土地财政谁都需要，你以为长沙完全不要？
2008年后的那一波，地产造富效应明显；2016年这一波，更多人把炒房当作了信仰。作为个人投资选择，识时务很对。
但近2年，除了新房、二手房价格倒挂的盘，多数城市，二级市场上楼市投资的回报其实低到忽略不计，随便一个靠谱的投资回报，都可以比楼市高。
当然，杠杆游戏很理解，多数人不具备这个投资能力，只能买看得见摸得着的房子，然后部分朋友拿着镰刀，结果自己成了韭菜，高位接盘。
个人选择之外，一个城市的选择也很有意思，很多人觉得长沙作为楼市模范生，好像就完全不靠土地财政。
对此，杠杆游戏用数据回答杆友。
2019年，长沙地方一般公共预算收入950.23亿元。
同期，完成政府性基金预算收入821.49亿元，比上年增加223.33亿元，增长37.34%。
政府性基金收入是什么？主要就是完成的卖地入账收入。注意长沙的增量和增幅。
简单算一下，长沙2019年政府性基金预算收入和地方一般公共预算收入之比，0.86，算高还是低？
我们再看两个中西部代表城市，武汉、成都。
2019年，武汉地方一般公共预算收入1564.12亿元，完成政府性基金收入1744.39亿元。算起来，武汉2019年政府性基金预算收入和地方一般公共预算收入之比，1.12。
同期，成都这两组数据为1483亿元、1548.1亿元，上述比值为1.04。
看完长沙、武汉、成都3个城市的3组数据，杠杆游戏只想说一点，钱，谁都是需要的；土地财政大家本质一样，不必污名化，也不必夸大。
搞基建，比如修地铁，太烧钱了；地方各种债务负担极为沉重，没有土地财政，没有楼市杠杆，除个别城市，谁都扛不住。
每个城市有每个城市的玩法，长沙对房地产的依赖，确实比部分城市要低一点。能够把账目做平，能够兼顾地方经济发展和楼市，是操盘的技能。
当然背后，和区域优势、资源禀赋、营商环境等很多因素都有关系。
很多分析都说长沙经济发展不错，但主要数据也就拿这2年在说，杠杆游戏觉得说服力其实不够。今天我用小20年的数据，谈谈长沙到底发展得如何。
武汉、重庆、成都，由中到西，是公认的中西部最强三城，也都是近年来经济增长的明星。以小20年的时间长度去和他们比，长沙到底发展快还是慢？
2001-2019武汉、长沙、重庆、成都节点年份GDP 数据来源|国统局 制图|杠杆游戏·张银银
如上图，2001年时，长沙GDP总量为728.08亿元，到了2019年增长到11574亿元左右。这些年，长沙经济增长了1489.66%。
2001年时，武汉GDP为1347.80亿元，2019年约为16223亿元。这些年，武汉经济增长了1103.67%。
2001年重庆的GDP为1976.86亿元，2019年接近23606亿元，这些年，重庆经济增长了1094.12%。
2001年成都的GDP为1492.04亿元，2019年约17013亿元，这些年，成都经济增长了1040.25%。
注意，2016年简阳县级市交成都代管，经济总量得到小幅提升。其他3座城市2001年至今区划未增加。
综上，长沙和中西部3强比，竟然是我国入世以来，增长最快的城市。
这里杠杆游戏强调一下，上述对照，是做社会科学小研究对照之用，探寻长沙近些年的发展变迁，不是撕X——严重不欢迎拿着上述数随便诋毁其他城市。下同。
这是放到较长的时间中去看。分阶段呢？
全球金融危机发生的2008年，长沙GDP为3000.98亿元，武汉3960.08亿元，重庆为5793.66亿元，成都则是3900.99亿元。
和2001年比，那7年，长沙增长了312.18%，武汉增长了193.82%，重庆增长了193.07%，成都增长了161.45%。在那个阶段，长沙经济增速在4城中依旧是最高。
2008年之前，我国经济增速比现在要快的，但彼时整个国家，主要城市的地产依赖其实没有现在严重。
为何如此？因为那时，我国包括各大城市，经济基数都还比较低，农业占比还较高，工商业的劳动效率显著提升，入世的红利等，所以整个国家，包括长沙，增速都较高。
我们再说下一个时间节点，本轮行情启动前夕的2015年。2015年，长沙GDP为8510.13亿元，武汉10905.60亿元，重庆15717.27亿元，成都10801.16亿元。
和2008年比，长沙经济总量增长了183.58%，武汉增长了175.39%，重庆增长了171.28%，成都增长了176.88%。
那7年，长沙依旧是4城中，增速最快的。但总增长比率，和2001-2008那7年比，大家都慢了下来。
而2008年后，我国土地财政，整体进入越来越膨胀的时期。
同时，地方各种债务增长也是更高了，但并没有换来更快的经济增长。
到了2019年，如上文所述，长沙GDP约11574亿元，武汉约16223亿元，重庆23606亿元左右，成都约17013亿元。
和2008年比，长沙经济总量增长了285.67%，武汉增长了309.66%，重庆增长了307.45%，成都增长了336.12%（包含2016年简阳的合并，不可比）。
这11年，长沙增长不是最快，主要是因为2018年经济普查，经济总量被调低。当然也可以开玩笑说，如果2008年后，长沙选择炒房，经济总量、增长一定会更高。
但就算这句话是真的，无论哪个城市增长其实和过去比，都放缓了，且如上所述非常显著。
综上，杠杆游戏简单计算了上述中西部4城，小20年来各个阶段的经济增长，我们发现房地产依赖从2008年开始走高，但经济的增速其实比之前反倒慢了。
我以前和朋友聊天时就说，大基建、高投入、高负债、高房价，对经济的刺激作用越来越小。一个国家发展阶段不同了，我们得适应中低增长。
近些年更加明显，房价、地价的走高，并没有换来经济的高增长。
注意，本文数据都是名义增速，如果考虑到物价，实际增长近些年和以前比，就更低。
总结一下，杠杆游戏想说，经济增长自有其规律，一个城市的发展方式也有自己特点，找到自己的路才是最重要的。
从小20年来的结果反推，长沙选择的路，起码是不错的。
3
长沙到底做对了什么？
相关分析，杠杆游戏也看了很多大牛的，杆友们大概也都看过。我就不重复，我谈一个个人小观察和体会。
在2020上半年结束时，21数据新闻实验室发布了最新的中国上市企业市值500强排行榜单。
根据21记者刘美琳小姐的报道《上市企业市值500强区域版图：总市值北京霸榜！广东、上海紧追其后》（7月3日），截至2020年6月30日的数据，其实如今也差不多。
企业，特别是上市公司的市值，是反映一个地方，经济到底行不行的重要指标。头部企业到底哪里多？这个榜单是个很好参照。
非常感谢21数据新闻实验，当时杠杆游戏认真去看了这500家企业，进行了挨个梳理（工作量真大，累死我了），更进一步，从城市层面为各位杆友做个解读，详见《武汉成都变弱，长沙强省会！深圳吊打杭广！中国市值500强区域版图》（7月3日）。
对，杆友你没有看错，在长沙面前，武汉成都的上市公司实力偏弱。我们知道成都、武汉上市公司数量（国内+海外上市）总量不少，但是要看数量，也要看质量和资本市场的态度。
什么是态度？市值就是态度。
按照截至6月末的数据，中国市值500强企业，中部地区最多的城市是长沙，足足有7家。放到全国也只比天津少，位列全国第8。
而且湖南省总计7家，全部位于长沙。不仅如此，长沙的中国市值500强企业前3名，市值都过千亿元，分别是：爱尔眼科、蓝思科技、芒果超媒——全都是明星企业、细分领域顶级企业。
还值得一说的是，长沙这3家市值千亿级的企业中，爱尔眼科、蓝思科技可都是民企，芒果超媒也是市场化改革的典型。
如上图，看完长沙的中国市值500强企业名单，是不是感叹，长沙才是真正的“强省会”，成都反倒成了是“弱省会”，因为本地没有培育出真正的超级企业。
另外杠杆游戏提前剧透，长沙是中西部市值500强企业最多的城市。
说回“弱省会”，武汉类似，成都-武汉这对CP，在顶级企业市值、数量方面都不够给力。
具体来说，武汉位列中部第2，有6家企业入列中国市值500强企业。不过这6家企业的市值普遍不突出，排名最高的居然之家，市值也只有476亿元。
居然之家其实是北京企业，借壳武汉中商。
另外值得一说，湖北省市值最高的三安光电，注册地是荆州，总部位于厦门。
而截至6月末的数据，西部城市的中国上市公司市值500强数量排名争夺，简直不要太激烈。
当时，重庆、成都、西安、昆明各自都有4家企业上榜。当时西部4强城市，市值最高的企业是重庆的智飞生物，市值超过了1600亿元。
其次是西安的隆基股份，差距不大，当时也有1500多亿元市值。成都新希望当时有1200多亿元市值，昆明的云南白药当时则是接近1200亿元市值。
大家真是咬得够紧的。
从上榜企业结构上说，昆明集中在医药生物2家、能源、金融各1家，国企民企各2家。
西安则是机械制造2家、电气设备、能源各1家，国企央企控股占了3家，体现出整个西安的产业结构面貌。
成都农业2家、医药生物、能源各1家，民企占3家、本地国企1家，产业层次不高。也就是上文杠杆游戏所写，单看顶级企业及其市值、档次，长沙才是“强省会”，成都、武汉“弱省会”。
重庆医药生物、金融、汽车、房地产各1家，在西部城市中分布最均衡，其中民企2家、国企和央企控股各1家。
多说一句，当时写完分析，我感叹了了一句，中部和东部省份经济发展，比西部确实要均衡一些。
这个视角我们会发现，根本上说，长沙是一座中部城市，是一座在产业上有点自己小特色的城市，我就不多夸奖，大家都明白。
2019年主要城市GDP 图表来源|决策杂志（特此感谢）
每个经济区域有不同的区位、资源禀赋，没有一条放诸四海皆准的发展路径。而从全国经济地理大格局上说，东中西的梯度是明显存在的。
中部地区省份，和西部一样，整体处于欠发达，但是在省内的发展模式、路径上，和西部还是略有区别。
对，杠杆游戏扯淡半天就是想说一个问题：
中部地区在交通区位上整体比西部强，且更靠近整个国家的生产和消费重心，离世界贸易的主通道更近、物流成本相对西部整体要低，是有一定比较优势的。
如果像长沙这样，再诞生几个像样的企业，经济基础就有了。
和武汉、重庆、成都这样的中西部大城比，经济总量、绝对实力，长沙大概永远赶不上，但是换一条赛道，自己也可以成功。
招商引资，在杠杆游戏看来，长沙和武汉、重庆、成都差一大截。但是长沙除了努力招商引资，发挥好了既有基础优势、资源禀赋，做大做强属于自己、本土的产业，真的是做出了特色。
过去20年，这起码是长沙的成功之道。招再多商，得属于自己才是最后的胜利。
最后说个小事情，这两天，三一集团，在重庆低价拿地了，面积还不小（近500亩）。这家公司多年前就梦想进入重庆房地产市场，差一点也成功过，但一直就是没有成功。
转折始于这个夏天，号称百亿级的三一西南智能制造项目落户重庆两江新区，更早之前三一的绿色建筑产业链生态发展项目落户重庆潼南。
湖南长沙孕育出了三一这样的世界级工程机械企业，不仅有三一，还有多家类似巨头。自然走到哪，都是受追捧对象。
全国学长沙！中央部委定调，释放了什么信号？
来源：国民经略（公号ID：guominjinglve）
文：凯风
谁是全国“房住不炒”最坚决的城市？
长沙，必有一席之地。
近日，住建部近日印发《建设工作简报》，以《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》为题，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。
全国学长沙，这是来自顶层住房管理部门的肯定。
事实上，多地已将长沙作为学习对象。此前，深圳市住建局、东莞市住建局已先后到长沙调研学习，均对当地房地产调控工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价。
然而，长沙模式广受赞誉，“一个让炒房客有去无回的城市”之名更是广为人知。
然而，学长沙，并非想象的那么容易。
01
长沙房价有多低？
2020年，长沙住房均价仅为1万元左右，远远低于同等城市能级的中西部省会，甚至还低过许多东部沿海的普通地级市。
单纯看房价可能并不直观，从房价收入比来看，长沙是国内为数不多处于合理水平的城市之一。
2019年，深圳房价收入比高达35，三亚、北京、上海、厦门超过了20，广州、福州、杭州、南京、东莞、苏州等城市超过了15。
只有长沙房价收入比低于7，位居全国主要城市末位，符合3-9的国际正常水平。
长沙房价之低，早已毋庸置疑。
然而，如此之低的房价，却曾遭遇当地市民投诉，连发六问质问“长沙房价为什么不能涨起”。
当地的回应态度极为坚决：
继续保持调控方向不变、调控目标不减、调控力度不松，持续保持长沙“房价洼地”比较优势，并使之成为长沙城市竞争、产业聚集、人才流入的要素保障，进一步提升老百姓的获得感、幸福感。
总结起来就是四个字：房住不炒。
随后，当地官方微信公众号“长沙发布”发文：
选择长沙，只要肯奋斗，就能过上幸福生活，“买得起房子、娶得到妻子、养得好孩子”。
一个万亿GDP的省会城市，能让普通打工人都能触及买房的门槛，这是多么难得的成绩？
02
长沙模式，究竟是什么？
一是楼市调控全国最严，“反炒房”态度最为坚决，几乎遏制了所有投机空间。
1、限售4年。商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。2、二套限购。购买二套房，必须在首套房拿证4年之后。3、二套征收重税。个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。4、堵住人才购房漏洞。专科及以上学历人才，须满足在长工作生活24个月。
要知道，广州限售只有2年，深圳只有3年，两地契税均可减按1%-3%征收，至于购买二套房仅有“认房又认贷”限制，不存在4年间隔期，由此可见长沙调控之严。
二是天量供应土地，杜绝人为制造短缺。
房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。毕竟，土地是垄断的，土地供应是否充分，是不是存在人为制造短缺，有没有主动制造“地王”，决定着许多城市房价的走势。
2020年以来，疫情冲击之下，经济刚刚走上复苏之路，不少城市的地王却呈现井喷之势，这些地王多数都是国企创造而来，背后不乏地方政府搅热楼市的考虑。
反观长沙，土地供应呈现井喷之势，供求不存在人为制造的短缺。
从2015年到2019年，长沙土地供应面积接近9000万平方米，仅2019年就供应了2600多万平方米，这将为当地提供源源不断的住房供应空间。
在内地，不少城市都将“土地资源紧张”作为房价上涨的依据。
事实上，几乎所有城市都不存在真正的土地短缺问题，问题是土地有没有供应充分、住宅用地究竟占比有多大、住宅供求失衡有没有人为因素存在？
即便是以城市面积过小著称的深圳，土地也不是想象中的那么紧缺。相比于土地紧缺，深圳住宅用地长期供应不足才是更关键的症结所在。（参阅《央媒点名一线城市！房产税不远了？》）
长期以来，深圳居住用地占比20%左右，低于国家相关标准中25%～40%的下限，而国际上一般是40%以上。
03
中国房地产20多年的上行史，让“房价只涨不跌“的神话深入人心。一旦出现长沙这样的例外，就会引来各种各样的口诛笔伐。
“六问长沙为何不能涨起”，就是其中的代表。这背后的典型观点有二：
其一，有观点说，长沙遏制房价上涨，最终只会拖累经济发展。这是典型的房地产拉动经济的论调，也是大多数城市房地产依赖的由来。
长沙是中国内地17个万亿GDP城市之一，2019年GDP高达1.15万亿，相比2010年的4547亿，翻了一倍多。
近年来，长沙经济增速位居主要省会城市前列。2019年实际增速达到8.1%，在17个万亿GDP城市中位居第一。
长沙经验，还至少证明了另一点：即使不依赖房地产，经济也能搞好。
其二，有论调称，大放水时代，长沙房价不涨，当地居民错失了财富膨胀的机会，这也让高层次人才避而远之。
显然，财富增值机会，并不会属于所有人，即使存在受损，影响的恐怕也只是个别的炒房者。有些城市的高房价本身就存在巨大泡沫，所谓的财富只是纸面财富，本身就难以持续，一旦出现回调，影响不是一般严重。
同时，长沙人口非但没有外流，反而还是人口增量最多的十个城市之一。近3年，长沙人口增量高达74.9万，位居全国第6位。
值得一提的是，在最新发布的《中国城市营商环境指数评价报告2020》里，长沙以80.96分位列中国100座城市营商环境指数榜第12名，比去年上升3位，在省会城市指数榜中排名第6。
同时，长沙连续13年获评全国“最具幸福感城市”，也是全国唯一连续13年获此殊荣的城市。
显然，反炒房战，给长沙带来的不只是“房价洼地”的声誉，还给了经济产业以良性发展的空间。
04
长沙实践充分证明，楼市调控是有用的，是百分之百能按住房价的。
这背后的关键在于，到底是形式主义调控还是真调控，究竟是暗度陈仓式的明调暗松还是始终保持调控的刚性，到底是松两天紧两天，还是能将楼市调控贯彻到底。
然而，在土地财政、房地产经济面前，许多城市一直蠢蠢欲动，更有城市将房价低视为城市之耻，这样的楼市，又如何能控得住？
由此可见长沙调控的来自不易，长沙值得一个房住不炒“先行示范区”的称号。
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