再说一次，有些海景房不要碰！
The following article is from 子木聊房 Author 子木
文/子木
昨晚，一位老朋友来找我，言语中带着欣喜，他说前两天和家人去南方某沿海城市旅游，被当地人拉进售楼处买了2套海景房，让我分析分析这次投资怎么样。
我查了一下房子的位置和背景，回复了一句话：
“恭喜你，被套死了。”
对方一脸错愕，喃喃自语，可这地方真的住起来很舒服啊，山清水秀的……
那肯定啊，景色不好看你也不会心动，不出意外，中介还会拉着你的手对你说，这个地方房子升值潜力巨大，不仅能投资还兼顾养老，买了之后可以把房子租出去，用租金冲抵月供。
如果租不出去没关系，他们帮你租，甚至还可以跟你签包租协议，保证你这套房的年化收益率在8%以上，稳赚不赔。
对方突然兴奋起来，对对对，就是这么跟我说的。
不这么说，你也不会上当啊。
这一套忽悠方案大概在10年前就已经有了，那时候海景房刚问世，全国空前热潮，什么“一海一房，投资无忧”，“养生天堂，投资归宿”，“满眼都是海”……这些广告几乎遍布在沿海小城的大街小巷。
从景色到养生，从养生到理财，说辞每年都在进化，被坑的人每年都在增加。
每次去海边度假，看到一车一车的老头老太太被拉到海边的豪华售楼处中，眼睛里有光的样子，不禁心疼。
所以今天借此机会，我帮大家好好分析一下，海景房背后的秘密，为什么不能投资，怎么甄别海景房的坑。
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外地人的谎言
人们为什么喜欢海景房？
其中很大一部分原因源于优质的海景，以及温暖的气候和优质的空气。
这种环境条件对于城市人来说是奢侈的，尤其是北方，干燥和冷冻的环境让人们从小梦想拥有“面朝大海，春暖花开”的生活。
最严重的是东北，在海南有套房已经成为了当地彰显身份地位的新表现，数据显示，三亚常住人口不到80万，其中有30万东北人，三亚每三套房中就有一套是东北人的，更别说是海景房。
我原来很喜欢去海边度假，从大连到秦皇岛、乳山、厦门、三亚，绵绵几千里海岸线，让人心旷神怡。
在面朝大海的阳台上，摆张小茶几，泡一壶茶，吹着海风晒着太阳，挺惬意。但后来，某一次海边长期生活的体验，碎了我的海居梦，没挺过一个月就决定打道回府了。
海边生活最大的麻烦是海风，海风潮湿且里面带有盐分。刚开始吹着海风晒太阳还挺舒服，但没过多久，皮肤开始加速变黑，可以想象海边渔民的肤色。
阳台的衣服晒不干，屋子里被子也是湿的，浑身湿冷，两周后成功引发老妈的关节炎。而且空气潮湿会导致电器短路，一个月内短路了两次，物业说这是正常现象。
我住的是海边民宿，5年的房子感觉像是10年的样子，外墙斑斑点点，屋内的家具，尤其是门框变了形。最让人心惊的是最后一周遇到了台风天气，感觉整个房子都在颤抖。
我采访了很多沿海城市的朋友，他们说，当地人基本都选择住在离海湾三四线以外的地方，所谓一线二线（800米以内）海景房基本都被外地人买走了。
吃完饭走路10分钟就能去海堤，开个车15分钟就可以去海滩，天天看海，那是一辈子没看过海的人才有的想法，迟早都会腻的。
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一个伪命题
其实海景房这个伪命题，很多沿海城市早已用城市规划证明了。
你会发现大多数沿海城市的主城区都离海边很远，而海景房所在的区域基本都处于一个城市的郊区。
例如乳山海景房扎堆地区距离市中心大概10多公里，连云港的海景房则距离市中心20多公里。
海景房处于城市的郊区，注定了它们的生活配套是短缺的，基本没有什么便利性可言。
我曾经去乳山调查，10来万平米体量的小区，连一个超市都养不活，买菜还要去远处的小镇上。
更别说是医疗条件了，那次老妈得风湿病去楼下买个药都得去几公里外的药店里，如果老人在海边养老犯个什么急性病，很难想象后果。
很多人都说养老要在海边和深山老林，可大家没想到的是，中国平均寿命最高的城市是上海、北京和天津。
大部分小城市真实的生存环境，注定了海景房的命途：
只适合旅游不适合养老。
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投资的本质
我们再来说投资。投资房产的基础是什么？
人流量。
小城市海景房的生活条件，显然无法支撑人们长期居住，只能作为人们的第二居所，很多人买了房子以后在这里居住每年也就是几天时间。
而且几乎所有拥有海岸线的城市都在超开发土地，导致整体入住率非常低，大概在30%左右，如果到了冬天，甚至可能更低。
新房无限开发，二手房受海风影响折旧速度快，再加上当地销售一股脑推荐新房，基本所有去买房的人都被拉进了售楼处，二手房无人问津。
房产投资在于卖而不在于买，很多人买了低价海景房很开心，但在卖的时候傻眼了，因为房价再低都没人接盘。
那么把海景房拿来出租呢？
这是一种好想法，现在只要到假期，人们都想出来旅游。但关键问题在于，大多数小城市的海景房基本都位于海边的景区，一旦过了旅游旺季，就很难租出去了。
像三亚这种四季如春的地方，旅游旺季是最长的，大概从10月份-4月份，而内地不同，尤其是北方，大概只有2-3个月。
最主要的是三四线旅游城市，比较好的酒店住宿也就300多块钱，海景房日租也就200左右。基本扣除物业管理费等杂七杂八，所剩无几。
一个买了乳山海景房的朋友跟我讲，这个地方租房竞争根本无法想象，没有最低只有更低，房子买了5年，装修花的钱都赚不回来。
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骗局被拆穿
前段时间，有一则名为“在山东乳山买了套海景房，11年后卖，亏掉了35%”的新闻登上热搜。
10年前，乳山海景房4000元/平米，投资客蜂拥而至，炒地皮炒概念，而现在，当地海景房的房价依旧是4000元/平米，最便宜的降价到了1700元。
要知道10年前，西安、重庆、长沙的房价才5000元/平米。
紧接着，微博爆出一则新闻，一深圳女子诉苦：
2016年在惠州买海景房，被中介忽悠上车，花了50万，4年过了，一分没涨，关键是折价卖也没人买，每年还要缴纳2000多元的管理费。
每年只能住几天，还非常冷。
这意味着，越来越多买房人的防坑意识在觉醒。
其实除了山东乳山、广东惠州的海景房以外，中国还有很多城市的海景房都是深坑。
例如广西北海、海南文昌市，招远市滨海新区，这几年特别火的，还有连云港、厦门、大连的海景房……
这些海景房有一个共性：
处于城市郊区，交通配套差，喜欢用“国家AAA级度假村，国家AAA级度假村”等名号做背书，基本纯靠“骗”，一定要让家里老人远离。
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只是附加值
这时候一定有人开始质疑，难道所有海景房都不值得投资吗？你看人家深圳湾的看海的海景房都卖到20多万了。
告诉你，深圳湾的海景房，不在于海景而在于深圳湾。
这个湾背靠深圳南山区，南山区是中国硅谷，产业发达人口充沛，2019年的GDP高达6103.69亿，甚至超越很多省会城市，背后是源源不断的有钱人和全深圳配套的极值，怎么比？
而在深圳比较落后的地区盐田，看海的海景房和非海景房的房价差值也就在千元左右，不值一提。
所以在这里，大家要继续明确一个概念：
房产的投资价值在于人流量，而人流量在于产业、地段、配套，景色再美也只能算“附加值”，起不到决定性作用。
过去，一个诗人，用他的生命，造福了沿海城市的房地产业。
但今天我愿意写这篇文章，戳破小城市海景房骗局的窗户纸，虽然会得罪很多人，但依旧坚持让关注子木的买房人在房产投资道路上走得更加沉稳。
共勉。
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