撰文|杆姐 来源|杠杆地产
在此前温和加码调控后，3月30日深夜，西安正儿八经升级了调控。
新近被住建部督导的城市，成都、西安，在调控上的力度终于达成一致。而此前，西安出台的动作，被指对楼市“太温柔”，可能是一种试探。后来南昌不是被省、部“批评”，收回了都市圈买房相关政策，西安看在眼里，同期被督导的成都也都加码了调控，自己不能不懂事吧。今天杠杆地产不想对此说什么，也不准备分析西安升级调控的影响。我想换个角度谈，西安以及同一批次被督导的成都，调控的压力到底有多大？或者说，从实际刚需的量和供给角度谈一谈，这2个城市，为什么楼市会比较热。今天杠杆地产用一个特别的数据，来谈谈西安和成都的楼市，到底是真的刚需多导致的过热，还是投资性需求、供应控制导致的紧张。抽样调查的常住人口数据说，截至2019年末，西安和成都常住人口分别为1020.35万人和1658.1万人，较2018年年末分别增长19.98万人和25.1万人。2019年主要城市常住人口情况 数据来源|各地统计公报 统计制图|杠杆地产·道一无论西安还是成都，均位居2019年我国城市常住人口增量前10。2020年的数据，要等10年一次的人口普查，暂时没出来。常规的理解的话，从这个角度说，西安、成都楼市火热是可以理解的。不过，杠杆地产一直觉得这个数字不是太有意义，首先是0.5-1%抽样，其次抢人大战后，数据水分大。我有一个有趣的视角，失业保险参保人数——这个数据反映正规就业、最有购房需求群体的数量。养老、医疗、生育等险种数据本来也很好，但有自由参保、退休、生育医疗合并等因素干扰。按照最新的统计公报，2020年末，西安失业保险参保人数 240.75 万人，2019年为219.99万人，2018年167.54万人，2017年154.96万人，2016年152.73万人。也就是2020年西安失业保险新增参保20.76万人，2019年新增54.45万人，2018年新增12.58万人，2017年新增2.23万人。同样，我们看成都的数据，成都统计公报没这么详细的数据。不过杠杆地产找到成都人社局的公报。该局尚未披露2020年成都失业保险参保人数，2019年该数据为538.67 万人，2018年489.74万人，2017年416.91万人，2016年359.44万人。也就是2019年成都失业保险新增参保48.93万人、2018年新增72.83万人，2017年新增57.47万人。前几年我朋友杠杆游戏做过主要城市的统计，成都失业保险的参保总量、增量，在全国都是不错的。不否认，这几年企业参保更加规范，所以不少城市，失业保险等社保险种的参保人数自然会增加。但同时，这背后也确实反映出很多城市的就业吸纳能力，特别是较规范的就业吸纳能力，在增强。按照中指院的数据，西安市本级，2016年宅地供应450多万平米，实际成交426万平米。如下图，可以比较一下，不比上海多多少，天津、南京、武汉、重庆等都低，甚至比部分低很多。2017年各大城市拉开抢人大战，2016年的地开始修房子卖，你说最终结果会怎样？不用杠杆地产分析了。2017年西安市本级的宅地供应680万平米，实际成交538万平米，简单说增长不明显。到了2018年，西安市本级宅地供应增幅较大，900万平米出头，实际成交接近800万平米。但如上文所述，西安抢人效果开始体现，无论是常住人口指标，还是失业保险参保人数2018年开始陡增，2019年达到高峰。那么，这意味着这个看似增长的供应，未必完全满足之后的需求，特别是一些板块。西安这个操盘，应该说很不错，包括对照地价也涨了，合适的价格卖出合适多的地……2019年、2020年，西安市本级基本维持八九百万平米的宅地供应，最后分别成交720万平米、916万平米。成交均价则继续在涨……客观说，这2年，西安供地不算太少，但是行情为何保持不错，这是不是很有意思？原因其实我们也都知道。2020年“大城市的供地秘密”专题，杠杆地产做了很大一个梳理《高手成都！》（2020年9月14日）。成都市政府信息公开网站，检索到的国有建设用地供应计划文件，可以追溯到2012年。2012年，成都中心城区国有建设用地供应总量中，商服用地180公顷，工矿仓储用地330公顷，住宅用地278公顷（其中廉租房、公租房、经济适用房和限价商品房等保障性安居工程住房用地共57.97公顷），公共管理与公共服务用地240公顷，交通运输用地187公顷。在当年的供地计划文件中，杠杆地产注意到，宅地供应278公顷这个计划面积，高于成都当时的过去5年年均实际供应量（234.43公顷）。其中，保障性安居工程住房用地共57.97公顷、中小套型商品住房用地约140公顷，二者共占住房用地供应总量的71%。比如到了2016年，成都供地计划文件明确说，结合往年中心城区供地规模，适度调减土地供应总量，切实提高土地供应质量。总的来说，杠杆地产发现2015-2017这3年，成都中心城区宅地计划供应面积，相对较低。而近3年上市的房子，主要供地也就是那3年。按照中指院的数据，市本级，2013年，成都宅地实际供应下降到400万平米级，不过成交反倒比2012年高，达到448万平米，宅地楼面成交均价2737元/平米——推出均价为1843元/平米，溢价率非常不错。2014年，宅地实际供应再次下滑，400万平米都不到了，推出面积比北京、上海都要低。只有上海的约二分之一，为近邻重庆的三分之一。按照中指院的数据，2016年，成都市本级宅地实际供应面积低到300万平米级别，实际成交250万平米。无论供应还是成交继续比上海还低。但杠杆地产注意到，成交均价非常喜人，达到4550元/平米，推出均价3071元/平米，溢价率非常喜人。2017年，宅地供应和成交面积双双反弹，均达到500万平米，楼面成交均价更是高达7823元/平米，创下近年最高记录。这两年成都市场上供应的很多房子，其实就是那时候的地。2018年，因为2017年卖地行情很好，加上调控要求，宅地供应回升较多突破700万平米，成交也有600多万平米。成交均价5512元/平米，看似比2017年低，但根据杠杆地产的观察，这和供应结构、土地位置高度有关。2019年，供应面积创下近些年最高，716万方，成交也创下近年最高，645万平米。成交楼面均价6632元/平米——虽然比2017年低一点，但是考虑到更高的成交面积和不同的供应结构，其实这个价很可观。如下图，2020年，成都市本级宅地供应不到700万方，实际成交600多万方，和2019年差不多。注意，这几年市本级是包括天府新区成都片区的，市本级的范畴等于总体扩大了，但供应并没有就大幅扩张。最值得说的是，在楼市库存潮严峻前后的2013、2014年，成都减少宅地供应。而这为后来的地价、房价打下了很好基础。小结一下：如上文第一部分的数据，成都近几年刚性需求摆在这里，供需矛盾是很实际的。加上投资效应，局部更加紧俏。西安刚需则是2018年后增长明显，略有起伏。土地供应其实还算好，但是人抢得不错，加上作为大西北的中心城市，投资性虹吸效果明显。比较起来，如果大家供地维持现状的话，成都真想要压住楼市的难度，比西安更大。
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