突发！上海上调房贷利率，首套5%，二套5.7%！限购也有升级

来   源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

作   者丨周炎炎 唐韶葵

编   辑丨李伊琳 张伟贤 黎雨桐

7月23日，上海楼市传来了多个大消息，一起来看看。

7月23日，21世纪经济报道从多位购房者、房地产销售、银行人士处了解到，部分银行上海房贷利率即将在7月24日上浮，其中首套房贷利率由4.65%上浮至5%；二套利率从5.25%上浮至5.7%。

一位房地产销售对记者表示，目前从多家银行渠道反馈的情况都是房贷利率调涨，而且并不是一两家银行，而是房贷利率较低的大行也要一起涨价。

图 / 图虫

看看新闻网发布报道称，今天下午，记者从多家银行获悉，上午人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规将于明天起开始实行。

而一位购房者表示，正准备从工商银行贷款，但突然接到中介通知利率调涨。对于正在准备网签的人来说，由于明日即将上调利率，购房者有些措手不及。

在原先首套房贷利率4.65%（LPR+0）的情况下，30年300万商业贷款，等额本息方式下银行客户需要每月还月供15469.1元，利息总额256.89万元。

在首套房利率涨至5%（LPR+35基点）的情况下，30年300万商业贷款，等额本息方式下银行客户需要每月还月供16104.65元，利息总额279.77万元。相当于每月月供多了635.55元，利息总额多出了22.88万元。

在原先二套房利率5.25%（LPR+60基点）的情况下，30年300万商业贷款，等额本息方式下银行客户需要每月还月供16566.11元，利息总额296.38万元。

在二套房利率涨至5.7%（LPR+105基点）的情况下，30年300万商业贷款，等额本息方式下银行客户需要每月还月供17412.01元，利息总额为326.83万元，月供多了845.9元，利息总额多出了30.45万元。

上海一向是全国房贷利率最低的地区之一，但目前也与各大城市一样进行了房贷利率上浮。比如此前，广州各大银行利率跳涨，目前四大行房贷利率首套基本上涨90BP-100BP，利率最高达到5.65%；二套房贷利率则直接上涨110-120BP，最高达到5.85%。

同为一线城市， 目前北京各银行的房贷利率都还是执行首套在LPR基础上上浮55个基点，二套上浮105个基点这一标准，具体来说，目前是首套5.2%，二套房5.7%。可以说上海的房贷利率开始向其他一线城市靠拢。

此外，房贷批贷速度仍旧缓慢，根据记者了解，不少沪上购房者的贷款审核需要4个月及以上。

另外，上海楼市也在继续“打补丁”。

7月23日，上海市房屋管理局办公室发布《关于加强住房赠与管理的通知》，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。同时，强化住房交易登记管理，将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围，对赠与当事人不符合住房限购政策的，不予办理交易登记手续。

最近上海部分热点楼盘，出现了很多买家赠与的案例：通过赠与房产，让某一家庭成员变成名下无房，从而积分变高，提高参与摇号几率。为了有效打击部分房东借赠与来炒房的行为，上海此次政策具有针对性，将大大降低购房者通过赠与“变”出一张房票的可能性。

上海进一步严格执行住房限购政策，体现了地方政府进一步深化落实“沪十条”“沪七条”等文件精神，加强房地产市场调控，强化市场监管。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上海不少家庭为了买到新房，往往通过各项操作，腾出一张“房票”。赠与如果是直系亲属之间转让，手续成本最低。因此赠与是主要的转移房产的主要方式。现在堵住赠与的通道，并且5年内仍记入赠与人拥有的住房套数，那么新房买家的积分不会高，甚至不会有买房资格。卢文曦指出，这样会导致需求端进一步收缩，有望给“打新”热降温。第四批新盘上市后，触发积分制的项目数量大概率会减少。

统计显示，当前全国至少有8个重点城市落实了住房赠与纳入限购的政策，包括北京、上海、南京、杭州、宁波、长沙、郑州和佛山。

住房赠与行为之所以“流行”，在于其回避了限购的规定，某种程度上和炒房等现象有关。通过赠与方式，房东变相减少房产数量进而获得首套购房资格，购房者变相绕过限购审查而炒房。最近几年，利用住房赠与变相规避限购政策的操作有所增多，既削弱了限购政策的效力，也影响了“房住不炒”政策的落实。

基于此，研究住房赠与行为、积极给此类政策堵上漏洞，成为当前各地房地产监管部门需要积极做的事，也成为各地稳定房地产市场、促进市场健康发展的重要导向。

7月23日，住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，明确开展整治规范房地产市场秩序工作。由此，当前调控部门对于房地产调控依然从紧，进一步说明下半年管控将继续。业内人士分析，今年下半年，市场热度过高的城市，不排除会将住房赠与行为纳入限购政策。

易居研究院研究总监严跃进认为，各地对于限购政策的执行总体到位，尤其是对于人才购房、企业购房等进行了管控，严肃了限购纪律，真正促进限购精神的落实。从后续政策演变看，一些房价过热城市将遵循“房住不炒”精神、完善限购政策，真正促进政策的稳定性和持续性。但他也指出，合理的赠与还是允许的。