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刚刚，楼市传来一则重磅消息，多地将房贷首付比例下调至20%。

消息一出，激起千浪。

道理很简单，“两成首付”只有在楼市“极寒”环境下才会出现，比如08年金融危机和15年的房地产库存危机，而现在，“两成利率”再现，是不是预示着，历史又要重演？

为了得到答案，子木把近半年文件翻出来复盘，最后得到一个结论：

“大砍刀换手术刀”。

什么是大砍刀？

熟悉楼市的人都知道，过去的楼市喜欢“大涨大跌”，并不是因为炒房客在里面捣鬼，归根结底在于“用力过猛”。

房价一跌，一揽子刺激政策出台，大小城市行情一起飞；房价涨过头了，大刀一挥冻结交易，要么生要么死。

而手术刀，讲究的是慢慢来、稳准狠。从去年开始，每个城市的调控节奏和力度都开始不一样了，存在根本上的分化。

整体上，先是降低公积金门槛，补贴鼓励，给楼市装上单缸发动机；紧接着放额度降利率，双缸；现在是降低首付比例，上了四个缸；如果还不行，可能会放开限购，上8缸。

总之，“稳增长”是目的，“因城施策+循序渐进”是手段。“手术刀”型的调控政策放慢了楼市周期，最大的好处是：

买房者有充分的时间对市场变化做出反应，而市场也不会像过去那样“大起大落”，让人心惊胆战。

理解了这个，再来回头看首付比例下调到20%这件事情，就很简单了。

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我查了一下，目前已经在实施政策的有三个城市，分别山东菏泽、江西赣州和重庆。

其中山东菏泽市是发了通告的，而江西赣州和重庆则是私底下放开的，只有部分银行可以做到2成首付。

但可以确定的是，这次降低首付比例，都是由当地地方住房、金融职能部门共同决定调整，不是一个小楼盘的促销活动，这是一个重要的信号。

如果菏泽“降低首付比例”政策能活过一个星期，这意味着高层默许，接下来会有大量的城市效仿，从山东扩散至全国。

因为早在2018年时，菏泽扛着争议放开限售，存活一周后，就引发了一些三四线城市的效仿。

楼市就是这样，枪打出头鸟，但只要出头鸟不死，身后一定会飞出一群鸟。

菏泽降低首付比例，是不得已而为之，因为楼市压力太大了。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，截至2022年1月，菏泽新房价格同比已经连续下跌16个月，成交惨淡，库存高压，开发商不敢入场，加剧了土地流拍。

2018年，菏泽卖地240亿，而2021年，这个数值降到了67亿，暴跌72%，菏泽对土地财政依赖度较高，财政压力可以想象。

菏泽的背后站的是中国80%的三四线城市，情况基本类似，从2018年棚改货币化熄火后，房价阴跌，库存高企，地方财政压力剧增。

去年没有降低首付比例，是因为经济还能扛住周期，今年不一样，主基调是“稳增长”，大量三四线城市会穷尽一切方法鼓励买房。

这也是我之前经常说的，三四线城市，“等就是赚”，政府会想办法从卖家身上做文章，让利给买房人。

那么，如果全国三四线城市的首付都降低到20%，楼市会火吗？这是最近读者们问得最多的问题。

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先说答案，不会！

为什么？

多想想2015年吧，那时候楼市比现在都惨，利率和首付比例比现在都低，为什么没人买房？因为需求弱啊，库存像一座高山一样压着楼市。

激励手段失效，最后只能通过棚改货币化强制启动楼市，把房子拆掉把钱塞给老百姓买房，才把2015年前的库存慢慢消化掉。

从2018年到现在，三四线城市又积攒了新的库存，数据显示，截止到去年年底，三四线城市的新房库存已经达到了2.24亿平方米，在连续37个月同比增长的推动下，创下近5年的新高。

没错，我们又走到了相同的十字路口，但这次能不能继续启动货币化棚改去库存？

不能，因为三四线城市房价再涨就破了，老百姓的收入这几年也没有跟着房价一样上涨，整体购买力是提前透支的。

而且不同往常的是，今年买房人非常焦虑，具体有三：

1、房价会不会继续下跌？

2、压力会不会变重？

3、房子会不会维权？

对房价的疑问倒是很正常。

“买涨不买跌”，人之常情，有的城市房价已经阴跌好几年了，如果不是结婚、孩子上学这种非常着急的场景，房价只要不涨，就有等待的空间，况且现在利率一直在下调，首付比例也在下调，等就是赚。

压力，主要来自于疫情下，对收入的担忧。比如这段时间，呼和浩特的疫情突然严重了。一个开饭店的读者跟我说，

原本打算这几天买房，房子都看好了，现在却不敢买。2020年一波疫情，亏了很多，好不容易2021年缓了过来，这又来一波疫情，饭店都要关门，没流水还怎么月供买房。

疫情真是防不胜防，隔段时间就出来膈应人一下，全国各地都要走一遭，"流氓病毒”，并非浪得虚名。

最后一点是最最重要的，房子会不会维权？

去年恒大暴雷，脱掉了行业的底裤，后面一连串开发商跟着暴雷，全国各地工地停工，引发集中烂尾风险，市场陷入了舆论困境。

尤其爱买新房的三四线城市买房人，吓坏了，原来做全国生意的明星大开发商们的底子这么薄弱。现在买个房子就感觉像是刀口舔血。

两个字：憋屈。

前几天万科老板郁亮说，房地产进入“黑铁时代”，2022要面临生死之战，之前做头等舱，现在是尽可能买便宜的航班。

现在信贷端对居民买房放开了限制，但对开发商的态度，最多只能说是解决“矫枉过正”的问题，管控力度未减，这意味着，2022年开发商暴雷的风险依旧存在，烂尾房也是概率性事件。

这是买房人心头最害怕的事情。

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最后子木再总结一次：

首付比例下调至20%，在未来可能会成为常态，不过主要出现在三四线城市中，这是救市的必要招式，不排除，接下来还会出现更激进的手段。

而在一二线城市，首付比例下调至20%的概率极小，因为市场本身就有需求，比如上海、成都、苏州、武汉等地，房贷利率下调已经刺激行情回暖，没必要继续刺激，否则会点燃楼市大火。

总之，未来每个城市的楼市周期、调控节奏都不一样，冷了就要加热，热了就要降温，目的是为了“稳增长”，不必一惊一乍的。

小城市的大涨行情不可能出现，即使再通过信贷刺激都无济于事，最多也就是稳住房价不下跌。

事实证明，人口外流、产业落后，还要强制让房价上涨，最后只能落得一场空，一切事物的真相都要靠底层逻辑支撑。

小城市楼市问题是多年积累的，一朝一夕解决不了，现在有“大库存”和“三大焦虑”对冲，提振行情难上加难，刚需特别着急就买，不着急就等。