定了！房地产5大趋势，货币政策5大微妙变化
The following article is from 杠杆游戏 Author 张银银
一年一度重要会议上做的报告，是我们窥视新的一年地产、货币政策的重要窗口。
2022年3月5日，周末，杠杆游戏偷懒没有第一时间动笔，不过报告的内容，我也在关心。
今天我整理成文，供杆友参考。
这2天很多朋友已经做了不少分析，部分看法或许趋同，部分或有不同，相信大家都有自己的判断。
总的来说，迄今为止，房地产数据依旧不好看。松动已经发生了许多，未来毫无疑问还会继续。
要实现至5.5%左右GDP增速目标、1100万人的新增城镇就业目标，地产是最直接手段。
图表来源|民生证券（特此感谢）
加上其他财政、相关行业影响，地产的稳定，是任何其他手段暂时无法替代的。
房地产5大趋势
第一，“房住不炒”是底线、动态平衡，稳为主，实质性放松将继续。此前杠杆游戏已经写过一些，并作分析。
接下来，各类松绑，降房贷利率、降首付等的地方还会更多，底线是不炒，策略是动态平衡。
第二，努力满足购房者合理住房需求，包括二套改善。这个判断，此前我分析过。主要城市，除了极个别一、二线城市，杠杆游戏认为，多数都将渐进放松限购、限贷政策，满足刚需。
同时，不以炒为目的的改善二套等，多数也将得到政策松绑。
第三，城市更新获得重视。根据十四五规划定义，城市更新包括老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区的改造提升。
目前部分省市已经制定出目标，总体比大家预想的要弱，比如多地加起来十四五才几万亿元投资，这和房地产一年销售额就10万亿元比，实在太少。
毫无疑问，靠这个无法对冲楼市下行影响。
政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区 5.3 万个，提升县城公共服务水平。
但是，其他方面也会发力，综合起来或许还是可以的。
第四，新市民住房问题解决方案将更加系统。报告提出：
保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题， 通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
报告提及的“规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，是对2021年12月中央经济工作会议精神的延续。
我国住房存在结构性问题，大城市需求大，新市民多、房价相对贵，解决这部分群体需求，杠杆游戏认为，也只能是渐进式。
图表来源|中泰证券（特此感谢）
比如各种租赁。
近期，央行和银保监会联合印发《关于加强新市民金融服务工作的通知》，对于政策重点支持群体，无论租还是购买首套住房，各种政策总体都会倾斜。
第五，大城市规模化租赁住房供应会提升。住建部2022年2月时说，今年将大力增加保障性租赁住房供给，希望全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套（间），新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套……
图表来源|西南证券（特此感谢）
规模化、政府倡导的租赁住房总量、占比，不用杠杆游戏说，2022年是提升的一年。
货币政策5大细节变化
第一，货币政策的核心，灵活适度、相机而动。这句话，前半句听着是那么回事，后半句其实是废话。
其实我们啥时候都是相机而动，你别看年初或者年底说得热闹，遇到什么事出什么牌，各国央行都不是大神，都一样。
“稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕”、“加大稳健的货币政策实施力度”……
说来说去，就是5.5%的增速目标一定要实现。
过去这个目标不算啥，但放到今天，杠杆游戏必须说时代变化了。
为了目标，货币政策稳健略宽松，“要强化跨周期和逆周期调节”。如果经济走势趋稳，货币就会稳一点，如果下行就会继续放。
所谓“灵活、相机”就是这个意思，降息、降准看着办。
图表来源|中泰证券（特此感谢）
“推动金融机构降低实际贷款利率、减少收费”或许也意味着，LPR（贷款市场报价利率）降息，可能也是克制的。
第二，强调货币政策的实施力度，总量和结构都看重。报告措辞很明确，货币政策“加大”实施力度，急迫性和目标实现期望值可见一斑。
如何“加大”实施力度？杠杆游戏总结4方面，规模、速度、利率、期待的领域，都要发力。
比如报告指出的，要扩大新增贷款规模，扩大普惠金融覆盖面，进一步疏通货币政策传导机制，推动金融机构降低实际贷款利率。
图表来源|东吴证券（特此感谢）
同时，资金支持聚焦于重点领域。报告说，要引导资金更多流向重点领域和薄弱环节，用好普惠小微贷款支持工具，增加支农支小再贷款，继续对受疫情影响严重的行业企业给予融资支持。
第三，从降杠杆到稳杠杆，甚至适度加杠杆。2021年降杠杆为主，特别地产领域。此前的降杠杆，也为2022年杠杆的运用提升了可能。
图表来源|粤开证券（特此感谢）
2022年，货币政策的空间还是不小的，当然最大威胁是物价掣肘、美联储加息，在此之前，手段多、动作快。
如报告所言，
“扩大新增贷款规模，保持货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配”……
是不是很有意思。
第四，仍关注防风险，特别外部风险。如报告中提到：
“外部环境更趋复杂严峻和不确定”，“我国发展面临的风险挑战明显增多，必须爬坡过坎”……
海外风险，杠杆游戏认为2022年格外值得注意。
图表来源|粤开证券（特此感谢）
一是已经成型的全球通胀背景下的收缩；二是地缘政治风险，杠杆游戏不多解释，杆友都明白。
比如，设立金融稳定保障基金以守住不发生系统性风险的底线，一方面说明继续防风险，另一方面的意思是，出了风险可以用钱来解决的，可以先用钱解决。
图表来源|东吴证券（特此感谢）
这个表述背后，其深意值得思考。当然这并不意味着企业、金融机构可以乱来，特别房企肯定还是市场出清为主。
不要幻想人为输血、绑架。
第五，跨周期和逆周期意义更加凸显。也正因为外部有风险，啥时造成很大影响也不清楚，所以早出手、跨周期、逆周期显得重要。
比如上半年财政提前发力，货币政策非常配合。
图表来源|西南证券（特此感谢）
我们可以发现，在这一问题上，我们其实面临的局势真不是自己可以控制的。
但防范外部冲击，解决地方隐性债务风险，化解房企和中小银行风险等，是一直在做的。
最后做个小结，也是很多杆友关心的，买房吗？杠杆游戏的看法是，继续等几天，等会议结束后更多发令枪，我估计还有不少“优惠”。
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