文|涛哥杂谈 来源|涛哥杂谈
当销售榜单不再具备参考价值，信用质量就成了衡量房企的更好标准。
不久前，地产行业的两份最新榜单，引起业内广泛关注。
一份是大家都知道的房企月度销售榜，该榜单由克而瑞、中指院等机构发布，也是大家每月必看的行业数据。
但遗憾的是，过去一年排名前列房企的频繁爆雷，让我们认识到销售榜的巨大局限性，对于投资机构、从业者、还是消费者，参考意义已经不大。
就像我们看到很多千亿级房企，突然就还不起几亿的债务，在销售表面数字的背后，房企真实的健康度，更具有研究的价值。
就在5月底，国际知名评级机构标准普尔中国公司——标普信评，发布了一份《典型民营房企信用质量分析报告》。将60家民营房企分为5个等级，更精准的体现了房企当前的实际情况。这份报告中，标普基于其全面的企业信用评估经验，按照房企偿债能力，进行了5档分类。深绿色，评级AAA至A序列，代表房企偿债能力强，不需要特别关注。浅绿色，评级BBB序列，代表两年内偿债风险较小，市场和行业发生重大变化时才需关注。共计10家，包括：金地、滨江、旭辉、碧桂园、复地、新城、远洋、豫园、仁恒、美的。黄色，评级BB序列，代表房企信用质量稳定性较差，级别波动性较大，需持续关注。共计7家，包括：新希望、中骏、大华、荣和、香江、瑞安、金辉。红色，评级B+、B序列，代表房企偿债能力非常弱，信用质量有硬伤，有发生违约的可能性。共计12家，包括：新湖中宝、合生、海伦堡、珠江、建业、德信、朗诗、绿景、融侨、迪马、宝龙、时代。紫色，评级B-及以下，代表房企濒临违约，或者从公开渠道发现非标债务或债券已发生实质违约。共计29家，不具体列举了，上图都有，没进前几档的基本都在这了。说实话，标普这份报告，仔细看感觉也没啥新东西，这些企业的情况也都跟涛哥预期一致。
但这份报告的价值在于，他毫无保留的说出了真话，真实到残酷。在我们所熟知的这60家民营房企中，到今天为止，绝对安全的只有万科、龙湖，而且万科还有国资持股，并非没背景的纯民企。
能够称得上比较安全的，只有深绿和浅绿的共计12家，再勉强加上不太稳定的黄色7家，能看的民企一共也就19家，占比不到三分之一。而那些位于紫色和红色档，属于暴雷或离暴雷不远的房企，虽然很多大家也都知道，但当这41家被放在一起时，还是感觉非常震撼。尤其紫色档29家房企，很多已经违约暴雷，而没有正式违约的，有些也开始出现降薪、停薪的情况，处在悬崖边缘。例如就在上周末，有粉丝告诉涛哥，华南一家房企已经告知员工，管理层暂时停发工资，普通员工仅发放一半工资，而这家公司就位于标普紫色档位。在需求疲软的影响下，房企将面临较大的销售下行压力，尤其重点布局非核心城市的房企，销售下行的幅度可能显著超过行业平均水平。受此影响，房企的杠杆率和财务风险均将普遍呈现上升趋势，民营房企将面临再融资不畅和经营性现金流萎缩的双重考验，再融资不畅的民营房企可能仍然会出现违约情况。同时，标普也对2022年全国商品房销售额给出了预测。标普认为，在疫情及支持性政策未达预期等影响下，2022商品房销售额面临较大下行压力。标普做出中性、乐观、悲观三种假设，对全年销售情况进行预测：从标普的判断看，市场复苏可能要等到8月，而全年商品房销售额将整体下滑20%左右。涛哥认为，这个判断还是比较符合当下实际，因为虽然6月销售额开始有向好的趋势，但涨幅不够明显，如果再经历7月的过渡，到8月确实比较有希望全面回暖。不过，从好的方面看，标普认为行业到四季度才复苏的概率，仅有20%。也就是说在国际评级机构看来，房地产销售的转折点，大概率在三季度。这至少证明行业调整已经接近边际，虽然依然有民企可能撑不过8月，但总体上复苏的机会在变大。
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