接下来，买房一定要克制！
The following article is from 子木聊房 Author 子木
来源/子木聊房（ID：zimuliaofang）文/子木
这几天市场迎来全面降准消息，一次性释放5000亿流动性，根据当下货币乘数，大约总体能派生出4万亿的资金量。
4万亿是不是很熟悉？要是放在2009年，第二天股债楼直接三龙升天。
然而现在市场给出的反馈却是很平静，预期如钟摆一样，存在一定的左右“徘徊”。
这是因为当下整体市场并不缺钱，从2022年的M2趋势图就能看出来，近半年一直都是双位数的高速增长，玩命奔跑。
但社融却在后面，慢慢腾腾，甚至出现被甩出好几条街的囧势。M2-社融背离，证明市场信心还处于模棱两可的状态。
工厂不愿意扩产，居民不愿意消费，大家都在等待，等待什么呢？
——并不是美联储不加息，也不是俄乌不打闹，而是卡塔尔世界杯国际友人在球场欢呼之后，会不会戴上口罩……
幸福源于对比，当十几亿人窥见几百万人的生活真相后，或多或少都要陷入沉思。
眼下需求端是肯定不需要钱了，那么钱就只能被迫注入供给端。
而在供给端，目前有且能接住这么庞大的现金流的，也许只有房地产。
对，还是那个被打得鼻青脸肿，又颤颤巍巍站起来的房地产同学。
月初金融16条出台，强调了货币支持房企的正确性，又号召商业银行布局房地产企业，彻底打开输血管道。
当钱在空中长期打转形成堆积，而银行又要以完成任务为目标的时候，对房地产的金融效应会出现龙卷风式爆发式增长。
这在历史任何一个阶段都演绎过。
事实就是这样，23-24日，短短两天银行针对17家房企释放了1.2万亿授信，而且每家房企都接受到多家银行的眷顾。
比如碧桂园拿到工行、中行和邮储三家银行1500亿元；万科、金地、绿城、龙湖等12家房企，拿到工行接近6500亿元……
一个做房地产的朋友跟我说，感觉这两年就是过山车，前一天跪着求银行，都不给钱，转眼间，不要钱都要强塞给我。
饥一顿、饱一顿，人都整变形了。
到头来，房地产俨然进入“剩者为王”的时代，充分验证了那句话：
实力再强不如命长。
这次全面降准显然是对房地产利好的再一次增强，意味着银行可以对房地产进行无差别地撒钱了。
但在供应端的注水，需求端信心薄弱，这会加速跷跷板失衡。
你想，银行给开发商撒钱，开发商拿到钱干嘛呢？还是那条简单的路径——拿地，扩张，卖房。
钱又兜兜转转进入了地方财政。
所以说这次对房地产的金融利好，其实是银行在变相补贴地方的一种策略，只要这样才能疏通隐藏的债务结节。
但单方面放大开发商，必然会造成一个局面——无限量扩张库存。
这里讲到一个冷知识，按照目前全国开发速度，已出让土地可以涵盖两年周期。
简单来说，就是现在的地够开发商造2年的楼。
这时候继续让开发商拿地，那意味着库存会继续升高一个level。
当供给严重大于需求的时候，会发生什么效应呢？
没错——踩踏。
日前，湖北荆门发布公告，务必稳定商品住房价格。
严格执行一房一价、明码标价等相关规定，引导房地产开发企业合理定价、审慎调价，严禁虚高价格，以高折扣诱导客源。严禁低价或以工抵房、特价房等形式倾销，打价格战，依法打击恶性竞争、降标降质等违法违规行为。
表面上，涨也不能跌也不能，必须保持合理价格，但实际上更怕跌，如果开发商一旦开始抢跑，必然会造成地价的垮塌。
但这有用吗？没用。
今年1-10月份，百强房企前10月全口径销售金额同比下降44.6%，十家样本房企有个特征，即有7家同比降幅低于TOP20房企32.6%的平均降幅。
连头部开发商都扛不住周期，更何况是腰部以及底部开发商。
他们借了钱也是需要还的，而不是单纯当补贴财政的工具，他们求得是利润，求得是更合理地活下来。
所以今年年底，全国各地必然会开启历史级的“年终冲刺”模式。
打折卖房，降价出清调整存货结构是正确且唯一的自救方式，属于买房人的利好空间才真正形成了。
在这场甩货盛宴中，三四线会成为舞台上的主角。
这几年，子木看着三四线房地产“沧海桑田，楼起楼落”，也在过去的多篇文章中预警过。
而今年一个特别大的信号是，靠三四线城市发家、号称要“农村包围城市”的龙头玩家碧桂园，也选择在今年战略性放弃三四线市场。
从2015年开始，碧桂园重仓三四线，号称要给人们一个五星级的家，而在2022年上半年，碧桂园在一二线投资金额高达66.9%，而对于三四线的投资额缩减至33.3%。
今年三四线拿地总共投资30亿元，而去年单单一个山东临沂就花了接近60个亿，这已经不能用腰斩来形容了。
银行发大水，开发商发大水，这时候买房人就应该接盘吗？
当然不。
楼市跟世界杯小组赛不一样，没有平局，只有输赢，卖方现在可以哀求买房人入场，但行情一旦走高，立马变脸把买方踩在脚下。
所以对于买房人来说，在年底的这波降价盛宴中，一定要懂得“克制”，降价力度最狠的盘不要买。
道理很简单，降价力度狠意味着开发商想回笼资金，现金流肯定是非常紧张的。紧张就容易出幺蛾子。
虽然目前国开行已经在保障烂尾楼不再出现，但可没保障，交房后不出现质量问题。
尤其是今年的限价房，限价+打折，根本没利润可言，这时候大概率会在工程建筑和装修层面，扣扣补补，到时候买到的是水帘洞和四处漏风。
有时候买到一套破房子还不如烂尾楼让人心里舒坦。
其次一定千万不要买低价盘。
好货不便宜，便宜没好货，这个道理在楼市非常典型。
接下来很多城市，尤其是郊区会推出打骨折的大力度推销，其中号称“几万块钱抄底二线优质资产”的口号不在少数。
有些人非常兴奋，以为别人用钥匙打开了你的信息茧房，结果是被拎出来割了韭菜。
我们要明白一个道理。楼市是全国信息最不对称的地方，一旦有人免费的、大规模的告诉你这个事情100%能赚钱，那100%是不赚钱的。
二八定律没有人能破解，别着了道。
第三，对自我财务要有清晰认知。
最近有一个读者跟我说，说自己只有20万首付，撬了200多万的资产。
我问她怎么做到的，她说，有一个团队给她量身定制了信贷计划，什么首付贷、装修贷、基金贷……
而且还告诉她，这房子两年之内翻一番，200万变400万，到时候贷款可以连本带利都还回去，她感觉很靠谱，于是交了10万块钱定了房子。
按照目前的行情走势，10%优质房产对抗通胀没问题，但2年之内房价翻一番，子木闻所未闻，用任何数据模型都推算不出，风险极高。
一旦出现问题，意味着2年后，一连串的贷款会直接压崩这个人的财务系统，可能影响的是一个家庭的未来运势。
不禁感叹，现在有些人为了赚钱的不择手段，也感慨为什么会有人会中招，怪不得外国人说中国人的钱太好赚了，有时候有且只需要一个可爱唯美的小故事。
我一直跟身边的人说，现在的楼市其实可研究空间已经比较小了，因为城镇化处于一个高度时，任何资产的价值都会被价格表现出来。
什么意思呢？
比如在武汉，市场均价是1.65W每平米。
但单价1.65W以下的房子可能只剩下了自住属性，而投资属性绝对表现在2W以上的区域，中间的价格区间，能买到增值资产概率非常小。
在北上广深、成都、杭州、佛山、东莞等等所有城市都是这样——如果考虑房产的保值增值性，一定要选择腰部以上资产。
我在上篇文章还讲过一个重要的观察：
2020-2021年，如果这个城市没有出现向上的行情，那意味着这个城市大概率会掉入房价阴跌的陷阱。
同理于地段也是这样的。
房价没有无缘无故的上涨，也没有无缘无故的下跌，是购买力筑底，情绪加持的表现。
每一轮上涨或者下跌，大到政策，中到市场，小到房源，都要研究其机理，才能洞彻是非。
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