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2023年，楼市10大预测

文琳资讯 2024-04-11

The following article is from 刘晓博说财经 Author 刘晓博


临近岁末，房地产行业迎来了更大的利好。
比如：高层再次承认房地产是“支柱产业”，并透露了将出台更多政策“稳楼市”的意向。
中央经济工作会议在提及扩大内需时，“住房改善”名列第一，并提出“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。
我们认为，2023年中国楼市将出现如下10大新变化。
第一，房贷基准利率继续走低，5年期LPR利率或降超过15个基点。
中国目前的房贷基准利率（5年期LPR利率）为4.30%，央行允许首套房最多可以下浮20个基点，也就是4.10%。
央行同时宣布：部分符合特定条件的城市可以取消4.10%的底线。所以目前有少数城市首套房贷利率是低于4.0%的，比如广东清远为3.7%，浙江温州为3.8%，武汉、天津为3.9%。
让部分城市“吃小灶”，并不能解决全国楼市偏冷的问题，所以降低5年期LPR利率是必须要做的。5年期LPR利率最好能降低30个，也就是将至4.0%。如果有难度，也应该至少降低15个基点以上。
降息将集中在上半年，尤其是3月末之前。
第二，2023年至少会有一次0.25个百分点的降准。
中国降准空间不大了，但再来一次0.25个百分点的全面降准，还是可能性较大的。
央行曾于2022年12月5日全面降准过0.25个百分点，释放了大约5000亿的长期资金。当前金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。
如果1月降息，则降准可以放在“两会”前后。如果是全面降准0.25个百分点，则仍将释放长期资金5000亿元。这5000亿是基础货币，理论上可以衍生出4万亿的广义货币M2。
降准将让市场里资金更加宽裕，有利于楼市的回暖。
第三，需求端政策发力，主要针对“改善性需求”。
中央经济工作会议通稿里，在谈到房地产时两次提到了“改善”。
一次是在谈2023年全国经济工作重点的时候，把扩大内需放在首位，而“住房改善”则放在了扩大内需的首位。第二次是谈房地产发展的时候，表述是“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求”。
很明显，在刚性需求和改善型需求中，高层把“住房改善”放在了更为重要的位置。毕竟，中国目前的自有住房率非常高了，只能鼓励改善性需求，才能真正让楼市回暖。
要鼓励改善性需求，首先要降低购买2套房、3套房的首付比例、利率水平，放宽限购、限售，否则都是纸上谈兵。当然，从棚户区搬到正规小区也是改善，所以货币棚改也将是一个重点。
在越来越多的城市，第三套房也将被认为是改善，而不属于投资。
第四，货币棚改全面发力。
所谓“货币棚改”，就是把棚户区的房子拆了，政府收回土地，给拆迁户现金或者购房票作为补偿。
现在一般采用购房票（简称“房票”）补偿模式，房票上有金额、使用范围、时间等，只能在当地换购新建商品住宅。
货币棚改是楼市的核武器，它直接减少了住宅存量，并创造出了短期内必须购房的需求。
近年来，各地对棚户区的定义不断宽泛化，适用范围越来越广。
2022年，货币棚改只在部分城市发力。到了2023年，估计会在全国范围内发力。
第五，大部分二线城市取消限购、限售。
最近，佛山彻底取消了住房限购，兰州则彻底取消了住房限售。
未来普通二线城市、弱二线城市全面取消限购、限售是大趋势。至于三四五线城市，则更没有必要保留限购、限售政策了。
估计到2023年末的时候，只有4个一线城市有比较严格的限购措施，强二线城市只保留象征性的限购。
什么是象征性的限购？比如要求外地人要有6个月社保才能购房，但这6个月社保可以一次性补缴。
第六，一线城市将出现实质性松动。
上海是一线城市里，目前松动力度最大的，但也仅仅是在临港新片区开了一个窗口——允许1年社保的外地人才，在当地购买1套住宅。
北京的调整更加细微，仅仅是通州区的两个镇（马驹桥、台湖），从“双限购”变成了“单限购”。
深圳最近传出消息：住宅属性的单身公寓不再限购。不过对此官方尚未证实，也未辟谣。深圳这类房子据说有40多万套，但这些房子申请热门学位的时候有瑕疵，再加上居住体验差，属于鸡肋产品。
一线城市目前仍然维持较高的限贷、限购水平，深圳甚至要求户籍人口也要有3年社保才能购房，退休后落户深圳的人永远不能购买住宅等。至于2套房的首付比例，动辄要7成、8成，还有二手房成交参考价限制等。
一线城市甚至歧视首套房的换房者，买过一次房、贷过一次款、当下无房者购房，首付比例也要5到6成。这已不是限制改善型需求了，而是限制刚性需求。
由于全国楼市迟迟不能回暖，再加上一线城市现行政策跟中央的要求不符，所以2023年一线城市调整楼市政策是可以预期的。
第七，房地产税试点可能落地。
2021年10月，全国人大授权国务院“在部分地区开展房地产税改革试点工作”。
但由于房地产形势急转直下，出现史无前例的大变局，财政部于2022年3月宣布，2022年内“不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。
财政部的3月官宣透露一个重要信息：上海、重庆已经是试点城市，未来只是扩大试点的问题。所以，当“新一轮试点”落地的时候，上海、重庆一定在名单上。
早点让新一轮试点落地，让大家看到比较理性、可承受的房地产税方案，有利于产生“政策靴子落地效应”，让利空出尽。
富裕阶层比较担心的是：未来的房地产税方案，有惩罚性、累进制的税率。其实绝大多数中国城市，没有必要搞这种激进式的方案。
另外，试点城市一定要多，涉及面要广，只在上海、重庆、深圳试点没有什么用，中国更多的是三四五线城市，大城市的试点经验无法在中小城市使用。
第八，市场将在二季度后回暖。
2021年和2022年，房地产市场最大的变化是：“不动产信仰”被动摇了、打破了。
想让大家重建信仰，或者部分重建信仰，难度比较大，需要的时间也比较长。首先要等疫情完全结束，也就是群体免疫完成，这恐怕要到2023年3月末了。
所以市场较显著的回暖，要到明年二季度以后才能出现，还要看政策力度能不能达标。
关键点是一线城市能否放松，其他城市货币棚改能否跟上。
2021年，全国商品房销售面积近18亿平方米，销售金额18.2万亿元。每年18亿平方米的销售面积，这恐怕是历史大顶了，未来很难超越。
估计2022年全年全国新房销售面积在13.8亿平方米左右，销售额13.36万亿元左右。
2023年恢复增长，但销售面积很难超过16亿平方米，销售额很难超越16万亿元。
第九，保障房供应量未必会增加。
很多人对2023年保障房有较大期待，认为供应量会大幅增加。其实如果你看看下面这张图，就明白了：
正常情况下，央行每个季度会在货币政策执行报告里提供保障房贷款增速，但今年1季度没有提供，3季度也没有提供。只有上半年提供了数据，我们勉强绘制了这张图。
当商品房市场低迷的时候，保障房是不可能好的。想想看，楼市低迷、地方政府收入大幅降低了，公务员、教师等发工资都有问题，可能大量贴钱建设保障房吗？
这就好比年轻人都在降薪、失业，五险一金都不交了，退休人员的退休金还能支持多久？
所以，要维持保障房的供应，必须让商品房市场回暖。
第十，房企及其“实控人”命运大分化，有的起死回生，有的股权清零、坐牢。
中央经济工作会议提出：满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。
很明显，这里给出了民营房企及其“实控人”的三种结局：第一种，是优质头部房企，比如万科、龙湖等，拿到了大把的银行授信额度，资产负债状况将显著改善，并有能力收购兼并其他房企。
第二种，是被收购兼并的房企，其“实控人”可以安全撤离，或者主动做小规模，改变高杠杆、快周转的模式。
第三种，是 “坚决依法打击违法犯罪行为”涉及到的一些房企和“实控人”，他们往往是资不抵债的企业，存在行贿、骗贷、掏空公司、利益输送等违法犯罪行为，“实控人”最终难免股权清零，甚至锒铛入狱。


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