买房最大的忌讳
The following article is from 子木聊房 Author 子木
今天聊聊大家都关心的话题——
房产增值。
经过上一轮地产大周期，房价普涨时代已经彻底结束了，买房赚钱沦为低概率事件。
最夸张的暴富模式——拆迁，接近尾声。
甚至北京日前也公布了，未来只有搬迁，没有拆迁，那些指望拆迁一夜暴富的人们，只能正蹲在厕所里，抱头痛哭。
打新呢，早期有限价红利，倒挂盘很多，买一套赚一套。
而现在，唯一能打的盘，要么千人摇号，要么已经成为权利寻租的竞技场，普通人想打新套现，堪比登天。
最后只剩下了「赌预期」。
赌预期就是赌新区、赌板块、赌楼盘，随着时间推移，规划落地，房价涨幅，独树一帜。
有人肯定会说，除非自家亲戚是规划局leader，否则怎么能知道一个板块未来有确定性发展？
事实上，房地产不止有信息差，还有逻辑差。
只要摸透底层规律，就一定能提高获胜的概率， 抢预期而不是赌预期。
比如我最近在研究一个重要课题——近十年，全国各大城市涨幅最好的小区，到底有什么共性？
获得了一些有用的思考，下面分享给大家，好好看，这篇干货价值百万。
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案例的故事点，发生在华中第一城武汉。
一个叫做复地东湖国际的小区，常年霸榜全市房价涨幅TOP1，后面简称为A。
A共分8期开发，一期开盘时间是2008年，开盘价是5800元/平米，而巅峰期价格接近6万+/平米。
不考虑疫情的话，基本上十年翻了十倍。
这意味着，100平米的房子，10年赚了540万，是多少中产家庭梦寐以求的数字。
这个社区好吗？也一般。
我花了一下午，从1期逛到8期，给我的感觉是，房子品质中规中矩，园林简简单单，外立面土灰色，远处看感觉就像是保障房，最多只能归类为刚改盘，毫不起眼。
但为什么涨幅如此夸张，让武汉富人趋之若鹜呢？
答案正是——教育。
隔壁的武昌实验小学东湖国际校区，升学率非常高，是全武汉教育第一梯队，人们为了让孩子有一个好的教育环境，纷纷争抢这里的稀有资源。
看到这里，大家肯定会失望，原来是学区房啊，涨势一直都很好，这还用说。
别着急，故事不止如此。
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其实一开始A并不是学区房，一二期开盘在2008年左右，那时候业主小孩需要走一段路才能上学。
直接2014年，政府才把武昌实验小学的分校区规划到A隔壁，但这时候，小区依然不是学区房。
这是因为，在人们的常规意识里，分校肯定不如本部，师资力量差一个level，再者，本部也只是武汉第二梯队，远不如武汉小学、水果湖、长椿街等名校。
人们对新校区的不信任，促使A的价格与周边小区相差无几。
5年前，也就是2017年-2018年，A跟同地段的锦绣江南、东湖1号，被看作同类型的盘。
而3公里内，产品力更强、商业更繁荣的豪宅盘，融创中心一号院、万达御湖世家，则以3.5-4万左右的价格，碾压A。
但随着时间的推移，大家突然发现不对劲了。
从2018年开始，全武汉启动大周期，房价普涨，A则在“跳涨”，房价翻番，最高成交一度达到6万/平米。
后来武汉经历过一波调控，房价普跌，但纵使这样，A的房价依然维持在5万每平，其他小区跌的稀里哗啦。
最终A排名武昌区房价第一梯队，比豪宅融创中心一号院高出20%左右。
这场逆袭的根源，就在于A从非学区房变成了学区房。
有意思的是，老师并没有产生根本性的作用，重要的是学生，也就是复地东湖国际业主的孩子们，通过学习，一路把房价给考起来了。
一位在汉正街做生意的融创业主跟我说，2018年的时候，富人阶层看不上A，认为这种刚改房，满足不了他们对品质的需求，即使上学区，也会直接去水果湖买房读书。
他自己分别交了两套房的定金，最后还是选择了融创，把A退了，短短几年亏了一辆帕拉梅拉，气得直跺脚。
在小区定价的那一刻，其实已经决定了业主圈层，但这，反而给了A成为学区房的可能性——
因为武昌区是武汉的政务板块，公务员扎堆，A的旁边还是中南医院，公务员和医生们的薪资很难买得起豪宅，所以兜兜转转都住进了A小区。
这些人虽然不是权贵阶层，但都是都是通过考学改变命运的群体，他们深知学习的重要性，对孩子的教育格外重视。
我采访了两位A小区的两位业主，一个是中南医院的医生，另一位是大学老师。
他们说，当初也很想买豪宅，谁都想住得好一些，只不过资金有限，但住在A后，发现邻居们居然都是相同类型的人。
业主群里每天讨论的都是孩子的学习，如何帮助他们、鼓励他们提高学习成绩。
久而久之，孩子们也开始比学习、比体育，慢慢的整体的考试成绩就上来了……尤其2021年，第一届毕业生在初中出成绩后，整个武昌区都惊呆了——
2021年东湖校区首届七年级学生期末考试，全年级普高率84%，位列全区第一，各学科合格率均为100%。
一战成名后，全武昌的家长开始蜂拥而至，融创中心一号院和万达御湖世家，一些豪宅盘的家长，甚至都在卖掉手上的房子，转向A小区。
最夸张的是，准备购买老牌头部学区房水果湖的家长，很多也放弃了想法，转向了A。
一个家长跟我说，城市优质教育资源是绝对稀缺的，但慢慢地，也会变成权贵们的角逐场，他们通过关系和人民币，把孩子送进来读书，还会送礼给老师。
老师们穿金戴银，逐渐被这种物质文化所侵蚀，而送进来的孩子，未必是爱学习的，站在城市顶端的权贵也未必是重视教育的。
久而久之，学校变成了利益场，家长、老师甚至学生都在攀比，非常影响学习的氛围。
反而A这种中产阶级/公职人群圈层，更为朴实与纯粹，孩子们之间的关系也更简单，家长的压力不会那么大……
故事讲到这里，也就结束了。
通过这个案例，我们会产生很多的思考：
影响房价升值潜力有很多因素，商圈、商业、学校、交通、医院……但最重要的一定是教育。
只要高考制度一日不变，这个价值点就不会被改变。
很多人说，未来教育会平均的。
的确，这几年政策在千方百计地打击学区房，而且我认为这种政策的战略思考角度，也是完全正确的。
但我们一定要看结果，而非过程。
这几年全国打击最严重的就是北京。
然而你会发现，当年打掉的房价，现在都涨回来了，尤其今年年后，北京海淀区学区房领跑全城，甚至将朝阳的次新房远远甩在身后。
亦庄也因为教育制度的变化，单个板块房价涨幅近5年全市第一。
上海，巅峰期达到20万/平米房价的老破小，被打到百万价格之后，现在带看量又迅速拉涨，房价又开始回暖上行。
还有广州、南京、成都、武汉、杭州……学区房都在灰烬中重燃。
学区房逻辑为何如此稳固？
是因为，决定学区房的并不是师资，而是生源。
优质生源的背后是圈层，是高素质的家长，以及日夜积累的家庭教育和学习氛围，这是学校永远无法取代的。
后续家长为了追逐教育资源和优质圈层，又会加速聚拢，形成一次接一次的浪波，推升学区房价值。
所以用平均师资的方法打击学区房，没有任何作用，因为下放到边缘板块的优秀教师，很难用自己的力量扭转生源之间的差距。
所以我们大体得出了一个链路—— 如何找到未来涨幅很好的房产？
1、紧盯学校规划，师资不能决定学区的天花板，但可以决定学区的地平线。
2、更要关注楼盘的业主结构。教师、医生、公务员等公职人员优先，之后是高新技术企业。参考北京海淀，985、211等精英家长，几年时间就可以把非学区考成学区，最后变成全区学区房。
3、继续往前推，房子尽量买在机构旁边，或者大型企业群的附近。
4、学区房是相对的，并非绝对的，如果买不起头部，那也有腰部和尾部，每个区都有“相对学区房”，尽量往学校资源上面靠拢。
5、抛开过程，其实可以简单的总结为，学生就是最大的房价增长力，如果你所在的小区很一般，那你要更多地响应家长们，主动重视教育体系。
今天先讲到这里，接下来我会继续分享我的研究成果，让大家找到房产增值的底层逻辑。
文琳编辑