最近，全球各大媒体都在报道“美国楼市崩盘论”，号称已经再次走到2008年前的至暗时刻。于是专门联系了在美国当房产经纪人老张，想问问亲历者到底是什么情况，也更接近真实。结果电话打过去，老张告诉我，年初的时候就辞职了，现在专职开Uber（类似国内的滴滴）。没办法，最近半年多，总共卖了2套房，美国物价高，车贷房贷、儿女教育都在等他，扛不住只能转行。老张在2020年还当过几个月的销冠，那时候美国房贷利率低，30年房贷大概只有2.65%，单子络绎不绝，多到那种40万美元以下业务，他都懒得接。尤其不少"华人老乡"买房，都指名道姓找他。早上眼睛没睁开，买房人咨询电话就打过来了，几个月没正儿八经休息。而现在，几个月开不了一单，繁荣背后的沧桑，触不及防。据“全美房地产经纪人协会”数据显示，从2022年开始，美国成屋销售总量就在不断滑坡。到了今年9月，美国成屋销售总量已从最初的634万套，下跌到了396万套，近乎腰斩，甚至比疫情时期还低，跌至2010年以来的最低水平。美国楼市崩盘的主要原因，就是美国大幅度加息，打乱了房地产市场节奏。从2021年开始，美联储大大小小加息了十几轮，光过去的一年就加了9次息，美国房贷利率一路飙升。尤其是30年期的利率，相比于两年前的2%出头翻了3、4倍。目前，美国30年期固定抵押贷款利率，已经攀升到了近8%，突破了近23年以来的最高点。假设买一套100万美元的房子，首付20%贷款30年。如果在2020年前后，以2.6%利率买，利息总计是62.4万美元，平均每月还1740美元。如果现在买房，以7.6%计算，利息总计是182万美元，平均每月要还5066美元，差不多能多买两套一样的房子。美国最大咨询公司之一盖洛普，每年都会做一次大型的房调活动，今年的调查结果显示：这是自1978年，该机构提出这个问题以来，数据最差的一次。这还是中产家庭，至于普通家庭，高利率更是不堪重负。目前美国人买房月供达到了历史最高水平，平均每月超过2800美元。而美国月收入中位数是5000美元出头，基本56%的收入都用来月供了。所以，现在很多美国专家学者相信，如果房贷利率继续高企，美国将经历史以来最严重的住房危机：更离谱的是，在房贷利率如此夸张的情况下，美国人又遇到了百年难遇的反常现象：正常情况下，高利率遏制房价，利率越高房价越低，今年5月底，特斯拉创始人马斯克，就通过利率上涨预测房价，声称即将迎来暴跌。截至今年7月，全国房价指数，同比三年，飙升幅度高达30%左右。这是2008年房地产泡沫之前才有过的数据。看似违背常识的逻辑，其实可以被合理解释，那就是美国房地产库存严重不足。这是因为金融危机后，美国整体财政趋于宽松，房地产信心恢复，开始消化库存。道理其实和国内差不多，货币大放水，居民手里有钱，为了避免通胀，除了投资股票，最好的资产就是买房。到了2020年疫情，美国放水达到历史巅峰，大量热钱涌入市场，库存加速缩减。直到加息潮开启，利率上升太过迅猛，市场还没反应过来。贷款利率高，人工成本也高，开发商更不愿意盲目大规模开发新房了。这是因为很多业主买房的时候利率很低，但现在换房，就要支付8%左右的高利率，大多数人认为这是被野蛮剥削。楼市的底层逻辑是供需原理，市面上能买的房子少，房价自然居高不下，最终和飙升的利率一起，造就了如今美国楼市的畸形盛宴。从1963年至今，美国经历了四次大的房地产危机，大概每15年会有一波轮回，也被称为美国房地产的兴衰周期。有一种说法，如今美国楼市，正处于第五轮兴衰周期末尾，甚至网上不少人推断，明年美国楼市，将迎来大牛市。至少，在美国大规模下调房贷利率之前，美国楼市重新启动的概率，并不大。美国东西部沿海的经济核心地区，像洛杉矶、迈阿密、芝加哥、华盛顿等地区，因为库存短缺，能抗住高利率压力，保持房价高位，甚至还能继续维持一房难求的表面繁荣。而像美国中西部，菲尼克斯、拉斯维加斯这样经济产业相对薄弱的地区，因为房价利率双杀，楼市依旧是无人买房和无人买房并存，大批中介转行失业，房价已经出现崩溃迹象。如果高压环境一直存在，马斯克预言将会成真，美国经济相对薄弱地区的房价也必将迎来暴跌，市场彻底陷入泥潭，很可能步银行业后程。当房价暴跌来临时，美国人财富缩水，这也可能成为倒逼美联储做出让步的一大信号，原本加息节奏相对延缓的局面，很可能会提前结束。
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