导读

9月17日下午，“老旧小区改造：从共议到共建”沙龙在线上举行。沙龙聚焦老旧小区改造的政策走向、社区需求应对、长效管理机制建立、社会力量加入等热点议题。

本文字数：1962字

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2020年9月17日下午，由中国城市规划学会住房与社区规划学术委员会、清华大学建筑学院、北京清华同衡规划设计研究院和《人类居住》杂志主办，社区规划实践联盟秘书处和清华同衡规划设计研究院城市营销研究所共同承办的“老旧小区改造：从共议到共建”沙龙在线上举行。沙龙聚焦老旧小区改造的政策走向、社区需求应对、长效管理机制建立、社会力量加入等热点议题，邀请来自政府部门、高校、设计机构、企业等各方代表，从政策解读、需求应对、物业管理、企业参与等不同视角，展开跨学科、跨行业的深度解读和对话。

田灵江：城镇老旧小区改造难点与对策

田灵江  住房和城乡建设部科技与产业化发展中心住宅工程示范处处长

田灵江分析了当前老旧小区拥有数量大、环境差、管理缺乏、人员混杂等四大特点，老旧小区改造工作在改造资金筹措、组织协调、群众工作、技术标准上存在难点，并且指出近年来老旧小区改造工作虽然取得一定的成果，但仍然有改造内容碎片化、改造资金来源单一化、政策支持分散化、组织工作被动化等问题。针对这些问题和难点，国务院办公厅出台了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。田处长围绕九大工作机制和工作具体措施分享了他对《意见》的解读。

潘芳：老旧小区改造中的政策机制探讨

潘    芳  北京清华同衡规划设计研究院副院长

潘芳首先介绍了北京老旧小区改造“1+N”的政策体系，并聚焦存量资源的利用，以惠新西街33号院的改造过程做了案例分析。随后剖析了老旧小区改造工作中存在存量资源利用缺乏引导、用途变更的规划审批流程不清晰、老旧小区更新缺乏相应的指标规范引导等问题。

潘芳结合各地实践经验，分享了老旧小区存量资源高效利用机制的六个探索：

●  明确老旧小区内外部可利用存量资源，根据老旧小区内外部资源的不同，分别制定整合利用的实施路径及各类项目具体操作流程；

●  通过调整容积率、改变土地用途进行资源整合；

●  合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造；

●  落实原产单位责任；

●  明晰社会资本用于回笼资金的老旧小区设施所有权运营管理权；

●  健全老旧小区综合整治标准规范体系，建立老旧小区改造项目审批绿色通道、优化审批流程。

刘佳燕：老旧小区改造中的需求响应和共治机制

刘佳燕  清华大学建筑学院副教授

刘佳燕认为老旧小区改造不仅是民生工程、发展工程，更是优化城市社会空间结构，提升土地价值的重大战略议题。

刘佳燕指出目前老旧小区改造中出现的问题核心来自于协调、治理、制度的三大困境，并从政策工具视角对老旧小区改造政策进行了三个维度剖析，提出近年来政策关注点的三个转变：干预点逐渐从物质性转向为社会性，政策工具类型从规范性转向为激励性，干预环节从着重改造中转向重视改造的全过程。进而提出前端精准施策，完善需求响应机制，以及搭建全程共治共享参与平台，发掘、培育和激发社会资本的建议，并结合北京、成都等地的社区规划实践成果阐述了实现专业力量扎根社区，发动居民，推进社区治理和人居环境的同步提升。

程鹏：北京老旧小区物业公司的困境及破解思路

程    鹏  北京林业大学经济管理学院物业管理系副教授

程鹏提出，当前老旧小区物业公司的困境体现在难以成片承接和缺乏维修资金两个方面，培养老旧小区居民花钱买服务的消费习惯也需要一个过程，尤其是愿意支付符合物业公司成本价格的物业费。

针对以上难点，他提出了物业公司在老旧小区可持续发展三个阶段的思路：

第一阶段

以政府扶持为主

第二阶段

以政府助力物业提升为主

第三阶段

以物业转型市场调节为主

并且强调在老旧小区改造中，需要尊重物业公司市场化运营主体的基本事实，考虑其运营问题，才能充分发挥物业公司的作用。

刘楚：社会资本参与老旧小区改造的探索实践

刘    楚  愿景集团城市更新事业部总经理

刘楚以北京劲松北社区老旧小区综合整治项目为例，总结了“劲松模式”的五个经验：党建引领，“五方联动”的工作机制；坚持参与式治理，使居民成为改造最大受益者；创新社会资本参与，实现微利可持续发展；引入物业服务，为改造成果提供强有力的保障；突出硬件、软件一体化推进，持续深度社区运营。

并归纳了老旧小区改造模式的四个阶段：单项改造模式、单个小区综合整治模式、街区综合整治模式，以及城市更新模式。图文并茂，展示了劲松社区居民参与式改造活动及成果，包括社区公共空间和便民服务设施，如自行车棚改造成无人车棚、社区食堂，以及物业服务和居民休闲生活品质的提升。

下半场，五位专家围绕如何解读最新的国家政策、改造工程如何更好地应对社区民生需求、从一次性改造如何走向长效性的维管机制建设、如何吸引企业、社会组织、居民等各方力量共同参与等话题与线上观众开展对话和互动。沙龙直播现场吸引了2万多名观众的关注，线上提问和交流精彩不断。

供稿单位：中国城市规划学会住房与社区规划学术委员会

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