大家有没有发现？现在很多城市都是双中心模型：一个中心是CBD（中央商务区），另一个中心是CTD（中央科创区）。
在北京，CBD是国贸，CTD是中关村；
在上海，CBD是陆家嘴，CTD是张江；
在广州，CBD是珠城，CTD是琶洲；
在深圳，CBD是福田，CTD是南山；
在东莞，CBD是南城，CTD是松山湖；
在佛山，CBD是千灯湖，CTD是？可能很多人还不知道。
所以，城市看似千差万别，但底层逻辑都是相通的，顶层设计上都是模块化的。与CBD相比，CTD属于后起之秀，但无论是工资水平，还是房价水平，都可以与CBD抗衡，甚至有过之而无不及。北上广深的情况，大家都很了解了，本文重点说一说佛山。说起佛山，CBD原本应该是佛山新城，这从政府的公建配置就能看出来，但事与愿违，佛山新城至今没有成熟，真正承担CBD功能的是千灯湖。
大家可以看到，这几年跨国公司、金融、房地产、文化传媒等高端服务业基本都在千灯湖办公。
为啥呢？或者说，三山新城凭什么担当佛山版的中关村呢？站在三山新城，一河之隔的广州南站近在咫尺，大约只有2公里👇广州南站是谁？全球客流量最大的高铁枢纽，粤港澳大湾区绝对的交通中心。靠近南站，就能第一时间感受到湾区气息、湾区脉搏。
看到这幅画面，竟有一种时空错乱的错觉，佛山和广州的空间关系真的太特别了。说实话，美轮美奂的珠江新城，在广州自己的很多区都看不到。因此，有人调侃道：三山新城这是比广州更近天河啊。当然，如果只是近广州，三山新城还不足以承当CTD的功能，毕竟佛山的“临广片区”不止一个。2019年6月，佛山三龙湾高端创新集聚区管理委员会挂牌。三龙湾，这是一个从无到有的地名，因横跨禅城、南海、顺德三个佛山最强的龙头区域而得名，包含石湾、桂城、陈村、北滘、乐从等五个镇街，总面积约130平方公里。
大家知道，广深科技走廊规划发布之初，佛山原本是缺位的。为此，佛山倍感焦虑，因为在与广州、深圳、东莞同台竞技时，它缺少一个筹码。
毕竟，广州有琶洲，深圳有南山科技园，东莞有松山湖，佛山有什么？老对手东莞，更是凭借松山湖的崛起，在GDP上不断逼近佛山、角逐广东第三城！佛山当如何回应东莞的喊话？这便是三龙湾诞生的背景，有人说它身上肩负着佛山“全村的希望”。
佛山举拥抱科技创新的决心，很快获得了省政府的关切和支持。2021年初，广东省政府以
粤港澳大湾区“三号文”名义聚焦三龙湾
，印发《佛山三龙湾高端创新集聚区发展总体规划(2020—2035年）》的通知，对三龙湾作出了清晰定位：大湾区建设国际科技创新中心的重点创新平台。
《规划》要求，参照中国（广东）自由贸易试验区省级权限范围内的先行先试模式和做法，探索以适当形式在三龙湾同步开展试点。也就是说，
三龙湾将享受省级自贸区相关权限。
由此，三龙湾一举成为佛山集全市之力打造的新王牌，其战略价值远远超过千灯湖与佛山新城。
写到这里，可能有人会问，那三山新城与三龙湾是什么关系？
前面说过，三龙湾分为南海、顺德、禅城三个片区，共有130平方公里。三其中，区位最核心、发展最成熟的，当属三龙湾南海片区，亦称三山新城。首先，三龙湾是搞科技的，而科技需要源头创新，这就说到重点了。为了搞源头创新，广东省在全省范围内布局了四个重点实验室，广深佛莞四个城市各一个，布局在佛山的叫做季华实验室，这个就落户在三山新城。季华实验室由广东省委、省政府启动的首批4家广东省实验室之一，坐落于三龙湾南海片区（三山新城）的文翰湖科技小镇，由科技部原副部长曹健林担任首任理事长和主任。
哪里能搞源头创新，哪里就能成为科技创新中心，也就是CTD。
在季华实验室的引领带动下，一大批科创头部企业批量进驻三山新城，包括虎牙全球研发总部、欢聚集团产业互联总部、宏旺集团等等。产业聚集，带来的是高收入就业岗位的聚集。目前，三山新城已经成为佛山工资水平最高的区域之一。
据统计，2021年前10个月，三龙湾已吸引超5万名科技型、创新型高端人才及60家优质科创企业进驻，推动片区高新产业迅速聚集👇
2020年底，虎牙拿下三山新城一商服地块，计划用作全球研发总部基地，投资总计20亿元。未来十年，虎牙将为南海带来不少于超1000亿元营业收入、12亿元税收，并吸引超5000名大学生和不少于10家上下游企业。2021年，欢聚集团也拿下三山新城一块商服地块，将用作欢聚集团产业互联总部，投资总额35亿元。未来10年，欢聚集团将为三山新城带来不少于1000亿元营业收入、32亿元税收，并吸引全球约8000名高素质技术人才，带动不少于30家上下游企业在三龙湾南海片区集聚。2021年，民企巨头宏旺集团也将把总部建在三山新城。未来三年，该集团将为南海带来不少于300亿元营业收入和1.35亿元税收。此外，被誉为“国内工业互联网第一股”的富士康工业互联网、润慧科技园也积极布局三山新城，专注于5G、人工智能等高新产业。这些都是实打实、肉眼可见的产业聚集，不是PPT上的画饼——这一点，从写字楼的出租率就得到印证。三龙湾某写字楼项目负责人还透露，现在三山新城已建成的写字楼空置率不足10%。尤其2021年以来，有写字楼项目未经过宣传就被租出去了。
如上所述，三山新城几乎承包了佛山科创全部的精锐力量，再加上季华实验室这根定海神针，说它是整个佛山的CTD（中央科创区），大家是心服口服的。
其实，CTD的威力，早已在佛山楼市获得印证。
过去两年，佛山楼市出现了两个带头大哥，一个是千灯湖，另一个便是三山新城。
以下是克而瑞2021年佛山各板块房价热力度，三山新城与千灯湖一起，持续领跑3万+/㎡👇
千灯湖房价高，可以理解，毕竟它是CBD，发展最成熟，那三山新城作为一个刚刚登上历史舞台的“新人”，为何升得这么高呢？
其实就是CTD的赋能。
我们在文章前面已经提到过，现在很多城市都是双中心模型，CTD无论是工资水平，还是房价水平，都可以与CBD相抗衡，甚至超过它。
例如，北京中关村的工资水平、房价水平均已超过国贸CBD。
在深圳，CTD区域——南山科技园的工资和房价，同样远超福田。
甚至可以说，CTD打败CBD，已经成为房地产市场的一种共识，这是三山新城挑战千灯湖的底气所在。
05
佛山New Money的集体选择
综上所述，三山新城的价值绝不是“临广”那么简单，而更多的是要承担佛山CTD的功能，帮助佛山克服科创短板这个焦虑。
反映到楼市层面，三山新城如果只是个“临广片区”，那么它只能做刚需产品，只能靠低价优势吸引广州刚需客。
但现在它是CTD，那它是可以做高端住宅的。
因为，CTD往往可以通过汇聚先进产业，笼络到一座城市的New Money。
这类人不同于广佛候鸟族，他们需要在三山新城实打实地生活，而且收入高，对居住品质的要求会很高。
然而，整个三山新城，一二手房源均以刚需盘为主，多在120m²以内，不能很好地满足new money群体的居住需求。
2022年，万科再度落子三山新城，并推出第二个项目，专为new money打造的璞系豪宅——万科璞悦山，备受关注。
项目位于三山新城滨水生活区，紧邻佛山地铁11号线创智园站（规划中），未来2站直达广钢，4站到海珠，比广州很多区域都要更近广州中心区。
区别于周边其他项目的普通定位，万科璞悦山直接定位改善、享受型，纯粹大四房，更是配置了185-237㎡大平层产品，一举填补了板块内大平层的空白，令人眼前一亮。为此，万科邀请了国内顶级设计师团队，全力打造三山新城豪宅标杆、拔高广佛品质住区新高度。
◐屡获亚太房地产设计大奖、Pro+地产奖的上海日清-任治国团队；
◐荣获美国绿色建筑协会LEED白金奖预认证、詹天佑奖金奖的广州华阳-陈曦团队；
◐中国著名室内设计师、于舍YU STUDIO创始人：北京于舍设计事务所-于昭团队；
◐多次登上意大利A Design设计等大奖颁奖台的上海牧笛-毛明镜团队；◐深研国际化设计理念、业内拥有较高知名度的朗道设计-叶翀岭团队......据悉，项目将首推127-143㎡奢居四房、187-237㎡万科新一代大平产品。3月盛启，敬请期待。