评论回应 | 香港经济是否被房地产绑架？是！

5月6日在新媒体公众号“功夫财经”上发了一篇文章《上海老了，香港颓了，未来就看这些地方了！》，引起比较多的讨论，我就聚焦回应一个问题：在经济发展的速度上，香港是否动力衰竭？是否不行了？我的回答很明确：是。

摘录一位名为“楚乔”的言论，这位朋友的跟帖在功夫财经有比较多的人点赞，我很遗憾诸位真的连辩论主题都弄错了：

楚乔的回帖如下图：

因为“楚乔”的观点比较分散，所以我认真回去看了我的文章，我的观点其实很明确：香港是金融城市，金融地位在亚洲出类拔萃。香港是地产模式缔造之城，其卖楼花的举措被内地开发商学到手，加之土地财政的示范效应，其实对于推高内地房价“居功至伟”。整个香港社会尝到了单一经济结构和过度地产化的苦果，但是，目前仍没有找到打开死结的办法。

由原文可见，我对香港的金融地位是非常认可的，更没有否认香港的教育、制度以及国际性。所以“楚乔”的表达，即“香港，这座城市的真实金融、教育、制度、国际性开放市场等竞争力，有多少人了解”与我的原文没有任何关联。

事实胜于雄辩：香港“迷恋”地产

香港是不是被房地产绑架？楚乔如果连这个都要否认，我觉得是意气用事了。

先说一些众所周知的事实，再说一些众所周知的数据。

事实如下：

当年董建华想推“八万五”建屋计划，本意当然是希望为港人提供相对宽敞的居住环境，但是既得利益者实在太强大，不仅仅是开发商，还包括部分买楼的业主、投资者，他们不堪忍受房价的下跌，更不愿意自己高位买入的房子长期成为负资产，甚至不惜走上街头抗议。

此后，香港楼市既得利益者更以环保为借口，对于港府希望增加供应土地纾解高房价的呼吁加以反击，使得香港以弹丸之地（1108平方公里），居然只开发了24%的土地，还有大片土地难以开发。

2018年10月2日，刘德华在宣传短片《让下一代看见》中，倡议在香港东大峪填海造地，解决下一代的住房问题。

刘德华说：“我们见过充满朝气的香港，我们也见过停滞不前的香港，你想下一代，见到一个什么样的香港？”

结果在意料之中，环保人士、议员、中产阶层大骂刘德华。一周后，特首林郑月娥发表《施政报告》，其中提到填海造岛的“明日大屿”计划，这一计划可以解决香港1/8人口的居住问题，建设期间，最多可以给港人提供34万个工作岗位。

与刘德华的遭遇一样，施政报告一公布，便遭到议员和环保人士的强烈反对。香港因为楼市的博弈，陷入了某种死循环，借口是环保，背后是巨量的房地产利益。

香港人一面自嘲香港是“李家的城”，对开发商极尽揶揄嘲讽之能事，另一方面，积极想办法筹钱借钱加杠杆炒楼，当年的奋斗精神与打拼血气在高耸的房价面前早已荡然无存。

2017年，一档香港TVB真人show《有楼万事足》节目中，一位港女爆出来一句金句：“有楼，才有高潮。”这是港人心里最真实的话语，只是由这位港女讲出来而已，虽然语惊四座，却颇得首肯。

以上是不是事实？这些也是我在《衰老的香港，要命的房价》里陈述过的。

另外，从历史上来看，由于房价高企，不少中产家庭为了成功“上车”都借下了10-30年不等的房贷，一旦房价大幅下跌，这部分中产家庭变成负资产，更会引发社会动荡。1997年至2003年，香港楼市“跳水式”下跌，反映私人住宅物业价格的中原城市领先指数从1997年10月的102.93跌至2003年8月的31.77，楼价蒸发七成。在高峰期的2003年，全港高达10.5万宗负资产，每五个供楼人士就有一个属于负资产，当时出现大量无力供楼、破产甚至选择自杀轻生的业主个案。

以上也是事实吧，香港经济到底有没有被房地产绑架？

数据也会说话：香港财政依赖地产

数据如下，《华尔街见闻》今年3月2日的报道显示：

香港政府收入严重依赖于土地交易和房地产相关税收，这一占比在2016年达到32％，其中土地出让金占财政收入22%，持有环节税收约占5%，交易环节印花税占3%。

而金融业又是高度捆绑于房地产业，超过三成的贷款与地产有关。香港四大富豪——李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤，也全部以地产发家。可以说，房地产已经与香港经济休戚相关。

过去二三十年，地价收入占比也长期占香港政府财政收入约20%的水平，该比例最高峰时还一度达到36％。最新发布的预算案显示，2019-2020财政年度，香港政府预计地价收入1430亿港元，占政府预算总收入的23%。

数据显示，香港经济被房地产绑架了。

好的，后果很简单：香港经济进入单曲循环模式，就是一直拉房地产，高科技肯定是没戏，因为人才留不住，各种成本很高。

广深杭模式有共同“基因”

深圳、杭州为什么会崛起？就是在房价不太高的时候，选择了正确的道路——科创、数字经济。深圳是被逼的，因为无地可卖，去年只卖了不到100亿的地，杭州在努力卖地，卖地收入连续几年跃居全国第一，但是高新科技和数字经济的工作一点没耽误。

广州属于千年商都，其实也是转型过来猛攻高新科技，获得了一季度的亮眼数据。

三座城市是中国的三种模式：

深圳是无地模式，只有华山一条路，杀出来了。

杭州是卖地模式，但是数字经济的比例一直在上升。两手抓，两手都要硬，杭州佬很精明。

广州是历史名城千年商都转型模式，不和你谈那么多虚头八脑的文化，“IAB”战略很清晰，其实也是奔着科创的路子去的。

只知道卖地和搞房地产是没有出路的，香港醒醒吧，香港人醒醒吧。

从人口流向来看，深广杭连续两年都是全国前三，产业吸引人，所以三个城市一季度的GDP不是7.6%就是7.5%，这三个城市是在朝气蓬勃地发展的。

香港金融教育有亮点

香港一季度的GDP只有0.5%，无论如何都是说不过去的，现有的模式不可持续，有什么可辩解的呢？

我本来只说经济，不言其他，因为我是一个财经评论员。我的基本看法：经济有发展，人民有饭吃，城市有进步是最基本的要求。现在经济放缓，增速跌至0.5%，对于就业等诸多方面都是有影响的吧。

香港的开放性、国际性从来都是世界公认的，我也没有否认过，所以，我对楚乔观点中的相应表达很懵，这也是属于楚乔自己竖个靶子自己打吧。

最近在做关于长三角和粤港澳大湾区的研究，发现香港的高等教育、金融等方面确实是超过上海、杭州、广州、深圳等城市的，这是事实，但是这和经济发展还是不能完全等同。

所以，我们既不能做港黑，也不能做港吹，有事就说事。

我说香港的经济发展不行，你说她的金融教育和开放性胜人一筹，这就等于是我说她跳高不行，你说她游泳很厉害，我们讨论的不是一个问题，然而，居然有300多人给楚乔点赞，你们是赞他偏题偏得够远吗？

另外，楚乔说：“香港，没有想象那么差。这座城市，其实内地人对他的了解，基本来自影视剧，以及棺材房之类的不客观报道，再就是自由行走马观花和固有的内地莫名其妙的优越感”。

我对这样的猜测很遗憾，我在广深两地工作生活了接近20年，香港是我比较熟悉的城市，我有八九年的职业生涯和深圳有密切关联，我的同事有人常年驻守香港，我的多位朋友就住在香港，是香港人。我也经常来往香港和深圳，对香港的了解恐怕比普通游客还是要多一点。我不怎么看影视剧，至于棺材房是不是“不客观报道”，我的看法：不是，这是客观报道，而且不止一家媒体有视频报道。

至于优越感，这个真没有，香港的法治环境、港人对公共秩序的维护和遵守以及香港的食品卫生状况、餐饮业服务水平，我是一贯点赞的，可是因为咱们集中聚焦谈经济问题，而且篇幅有限，我就没有在文中点出而已。

最后强调一点，无论是辩论、反驳和批评要聚焦，要有事实和数据做依据，切忌情绪化。

希望香港尽快突围，经济发展越来越好。我作为大湾区的普通市民，香港作为大湾区的核心城市，其实两者之间有着千丝万缕的联系，香港好，则对大湾区都好，这是一个浅显的道理。

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