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蛋壳易碎,只因输在起跑线上

凭海观潮 2021-01-23

The following article is from 毛有话说 Author 释老毛

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蛋壳,一碰即碎。



这代后浪确实好惨,刚出校门,还没从宏大叙事中苏醒过来,就被现实的社会摁在地下暴打蹂躏。


据说这名蛋壳青年,在轻生之前,曾想点火烧房,引领几名同为难兄难弟的租友一起陪葬,幸好未果,惨剧没有发生。逝者安息,但这三观,也是令人无语!


蛋壳的受害者多为年轻人,与这几年活跃的小粉红、小战狼高度重合,作为弱势群体,似乎没有引起多少社会同情和援助,反而还有被群嘲的,求仁得仁。小战狼今年五月刚骂完为弱势群体发声的方方,痛骂“递刀”,连“割舌”这种反人类话语都能说得理直气壮。



没想到一晃到了年底,话风大变,原来刚发现自己就是那枚脆弱的“蛋壳”。人家为弱势群体仗义执言时,你破口大骂“递刀”,当自己沦为弱势群体时,还期望别人为你发声?你天天“正能量”,现在稍微受点挫折,就发这些图片和牢骚,难道不是“负能量”?难道不是给祖国“抹黑”?难道不是为境外势力“递刀”?



读读《因果·业报》,一切都是因果,一切都是业报。


当然,蛋壳中也有无辜躺枪的青年,他们无疑是值得同情的,我从法律和投资的角度,聊聊蛋壳爆雷这事。


一、房东是否有权驱赶租客?


合法有权,天经地义。


所有骂房东黑心驱赶房客的,都是外行。


有租客手持新颁布的《民法典》维权,说这种情况下业主无权驱逐租客。


《民法典》里是有一条承租人的特殊保护,“买卖不破租赁”,但与蛋壳公寓这种“二房东”模式无关。“买卖不破租赁”是指在租赁合同的有效租期之内,如果房东转让房屋,那么新的房主在原租期内无权驱赶租客。



第七百二十五条:租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。


蛋壳其实早已有之,原来是租赁市场零散的“二房东”,长租公寓本质就是“二房东”模式的商业化。法律上叫“转租”,因为涉及到出租人(房东)、原承租人(蛋壳)、次承租人(租客)三方关系,以前也经常发生纠纷,实务当中早有相关司法解释和判例,并非无法可依。


《民法典》的规定是,如果承租人(蛋壳)拖欠出租人(房东)的租金,构成违约,法律赋予次承租人(租客)的权利是可以直接向房东代缴房租,代缴的房租可以抵充本应交给蛋壳的房租,如果超额的,只能向蛋壳追偿。也就是,蛋壳违约,拖欠房租,租客有权代缴,才能继续住下去;那构成双重交租超额怎么办?由租客向蛋壳追偿返还。


第七百一十九条:承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金,但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金,可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金;超出其应付的租金数额的,可以向承租人追偿。


由法条推出的逻辑结论是:转租是三方当事人之间的两个租赁合同,各自按合同的相对性处理,各抱各娃,各找各妈。如果蛋壳和租客都不向业主交房租呢?承租人(蛋壳)拖欠,次承租人(租客)也不代缴,出租人(房东)有权解除租赁合同。一旦解除合同后,房东就不受租约束缚了,作为房屋产权人,行使物权,收回房屋,是合法权利。如果租客赖着不走,房东断水断电换锁,是法律上的自力救济,自我维权。


第七百二十二条:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。


根据合同相对性,租客是与蛋壳签订的次承租合同,而不是与房东,租客预付全部租金也是给了蛋壳,现在房屋被业主以蛋壳违约为由收回,租客只能依据次承租合同向蛋壳主张违约责任。


所以,蛋壳(“二房东”)爆雷,这个风险是由租客承担的,这是法律白纸黑字的规定。



二、租赁管制是否能保护租客?


此时,熟悉的剧本开始上演。


大家又痛骂资本的邪恶,房东的冷血,你丫都是黄世仁,为富不仁,租客付不起租金,流离失所,好可怜,必须得政府出手管一管。


从社会效果上看,中国目前的制度安排有其合理之处,租客确实可怜,但政府立法对租赁市场进行干预,“管一管”,造成的副作用只会更大,租房更难,租金更贵。


实践证明,租屋管制在全世界各大城市都是失败的,是一条典型的恶法,无论是租金管制,还是禁止驱赶。


为什么是恶法?


因为租金管制进一步扭曲了价格机制。纽约曾经差点因为租金管制而衰落。二战期间及之后,美国的城市化加剧,大城市面临巨大的居住压力。在“民意”的呼声之下,联邦的租金管制(Rent Control)政策在1943年11月开始在纽约生效,到1950年州政府接管了管理权,1962年纽约市全权进行租金管制,美帝这次是真正搬起石头砸自己的脚。“连那些倒霉的负责管制的官员现在不得不承认,管制所带来的遗弃和完全销毁,使得纽约每年浪费了3万个住宅单位”。


禁止驱赶租客,造成了大量合法的“钉子户”,只要占据租屋,法律就能保护租户反客为主,业主辛辛苦苦购置的产权,被变相部分“剥夺”。这条规定动机虽然是善意的,但在各国大城市造成了房东与租客之间永恒的战争。我记得看过一部美国喜剧电影,一名老妇很多年前以低价租了一套公寓,根据城市法律她有权长期占据该房,业主为了赶走她,八仙过海,各显神通,甚至策划了一连串老妇谋杀案,笑料叠出……现实就这么荒谬。


公权力干预房屋租赁市场,结果就是:一方面,业主选择宁肯空置也不出租;另一方面,大量物业被租客浪费式占用而不肯搬家,造成了城市租赁市场的进一步人造稀缺,供不应求。由于租金被人为压低,导致业主和租客都懒于维护修缮物业,大量的危旧房成为城市难题。最严重的是,行政干预恶化了市民之间的公平的契约关系,租客和房东的关系越来越对立,整个城市弥漫着仇恨和斗争的烈焰,法律诉讼和私力殴斗层出不穷。


城市学家布鲁斯·布里格斯总结在纽约市租屋管制的后果:


租金管制鼓励租户留在原住所,从而降低了租户的流动性。它还鼓励人们享受比原本能拥有的更多的空间。这样就使得房东无法提供足够的服务,而法律又规定房东必须这样做,由此引起了无休止的诉讼(在1975年,纽约的房屋法庭受理了约50万件案例)。租金管制实施的代价就是纽约市和州1300万美元的成本。它也使得租户和房东花费了大量的时间成本和行政费用。由此也带来各种偷税漏税的违法行为。


纽约市租屋管制失败的案例,有一本美国人写的书《四千年通胀史》,书中说权力管制对纽约房地产的破坏不亚于战争空袭。

无独有偶,发展中国家效仿租屋管制,没有不烂尾的。印度特大城市孟买,也实行严格的租赁管制条例,1965年以前建造的所有房屋的租金都实行1965年以前的价格,有些房屋的租金甚至是1940年以前的水平,而且房东不得驱赶租客。一方面是租客赖着不搬,一方面是危房无人维护,这导致至少450万人为了节省钱不顾生命危险住在危房里,经常出现倒塌致租客死亡。而稍微高档的住宅,业主宁肯空置也不出租,因为出租意味着“请神容易送神难”,这导致供求更加失衡。


租屋管制使孟买成为世界最大的贫民窟城市。



三、蛋壳为什么易碎?


因为长租公寓这种商业模式本来就不应存在。


它的诞生,就是一个错误。“二房东”商业模式企业化,大规模铺开,从根上就错了,输在起跑线上。


2017年,由于“房住不炒”的政策诱导,商品房市场遭遇史上最严厉调控,长租公寓一下成为新“风口”,资本市场的宠儿,风光无限。


蛋壳的创始人是80后的高靖,自2015年成立以来,蛋壳的A+轮融资方包括了优客工场、愉悦资本;B轮引入了高榕资本、华人文化产业基金、贝塔斯曼亚洲投资基金,B+引入老虎环球基金;C轮则新增蚂蚁金服、春华资本……,上千亿资金涌入“长租”市场。


我看不懂这些投资精英的思路,本号对长租公寓此前从没发文谈过,因为自始我就内心存疑,商业模式不符合常识,不符合商业逻辑,不符合市场规律。对股民来说,市场上那么多上市公司,没有必要一家家看,因为80%以上的公司,第一步商业模式的定性分析就被排除了,没必要定量分析。


蛋壳的商业模式的“雷”在哪儿?


供给端,中国一线城市的租金是高还是低?租客肯定都说高,租不起房,而事实是低的可怜。北上广深的租金回报率才1%左右,远远低于同期利率。从财务角度看,买房出租获利的业主实际是在“倒贴”租客,他把购房款存余额宝吃利息都比房租收入高。


需求端,长租公寓的用户大都是刚步入社会的年轻人,薪水收入很低,对租金价格极为敏感。这也解释了“高房价,低房租”的倒挂现象。房价是高收入者决定的,房租是中低收入者决定的,所以房租涨幅有刚性约束,始终低于房价涨幅。


作为“二房东”的长租公寓,其商业模式就是一个中间商,一方面从业主手里“收房”,一方面向租客“贷房”,通过服务赚取差价,而且是“长租短贷”。问题来了:


租金回报率本来就不高,蛋壳向业主收房,能大幅压低租金,低于市场水平吗?不能!


租金的价格敏感性很强,蛋壳向青年租房,能大幅提高租金,高于市场水平吗?不能!


两端都不能议价,中间就没有多少差价可赚,再加上蛋壳模式是“长租短贷”,期间房屋不能永远满租,有巨额的空置成本。


房屋达到可租状态还要重新装修,还得环保,否则投诉,短租情况下装修折旧非常快,不久又得重新装修,这个成本高得吓人。


大规模收房必须具备天量资金,那么多钱不可能自有,利用杠杆则有财务成本,让租客预付租金则有爆雷风险。


此外,公司营运还有办公费、人工费、水电租金、各种税费,每天都要烧钱……这些成本摊加上,长租公寓的收益根本无法覆盖成本,“爆雷”是时间问题,因为商业模式根本没有生存的理由。


潘石屹说了句实话:长租公寓租金涨一倍,差不多才能覆盖成本。


本来长租公寓是靠服务创造价值,赚取合理的利润,但这个商业模式注定没有价值,亏光为止。所以,长租公寓最后无不先后走向“金融化”,靠吸引的流量向年轻人诱导发放各种“租金贷”,销售金融产品,通过金融高利贷的手续费弥补服务模式的亏空。


从服务业摇身一变成为金融业,金融风险自然也如影随形,债务风险、流动性风险都高度具有金融业的特征,“雷”迟早要爆,长租公寓这条赛道本身就是个“雷”。


回归服务业就是永久亏损,长租模式无法独立生存。要生存,必须靠补贴,要么政府补贴,政府补贴会引发骗补问题;要么巨头补贴,就像长视频平台,商业模式注定也是长期亏损,但腾讯、优酷、爱奇艺三家都傍大款了,互联网巨头愿意长期补贴消费者。


结语:困在蛋壳里的后浪们


那些困在蛋壳里的后浪们怎么办?救救孩子,青年是明天的希望。我早说过,这届后浪没赶上好时候,大时代变了,自身三观也一脑袋浆糊。他们的人生,注定步步惊心,但不要轻生,不要绝望,要坚强,要乐观,蛋壳只是人生中踩的第一个“雷”,以后还会层出不穷,吃一堑,长一智。


蛋壳,是社会发展的试错成本,行业集体爆雷的,也不止长租公寓一家。很多蛋壳青年经常爱说“不惜一切代价”,现在你就是那个“代价”。时代的一粒沙,落到一个个体头上,就是一座山……


大城市,居不易,也许,国家已经为部分后浪想好了后路。


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