说到法拍房

很多人“心动”但不敢买

大多和其中

可能潜在的风险有关

（图片来源网络，图文无关）

今天普法君要和大家说的

法拍房位于上海，

案件的纠葛时间跨度非常大！

整！整！10年！

当事人从28岁的小伙

熬成了38岁的单身汉，

才终于搬进了婚房……

11月8日

最高人民检察院披露了

这段曲折离奇的故事……

法拍房被占

两家法院均称应由对方受理

事情要从2013年春天说起

那年，28岁的朱先生

是上海一家公司的职员

父母曾是20世纪70年代返城的知青

一家三口蜗居在一间

只有12平方米的小屋内生活

眼见儿子到了谈婚论嫁的年纪

朱先生的父母四处打听

想为儿子选一套房子

在物色新房时，中介向朱老伯推荐了一套法拍房。中介称，因为房子已被查封，无法进入屋内查看，只能带朱老伯他们看同小区同户型的房子。担心出岔子，朱老伯在签订委托代理拍卖的格式合同时特意写上了“自该房产证拿到后三个月内交房”一行字。

2013年4月9日，朱先生通过浦东法院司法竞拍取得案涉房屋所有权，同年9月25日拿到房产证。可当一家人兴冲冲地去看房时，却发现原来的房主孙某竟然还没搬出。孙某表示，自己正在和别人打官司，还没结束法院就把房子拍卖了，所以坚决不肯搬出。代理拍卖的公司态度敷衍，无奈之下，朱先生只好向浦东法院申请强制执行。

朱某安向记者指示曾经对一家人而言遥不可及的案涉房屋。

然而，浦东法院认为，拍卖须知所附的“特别规定”已载明“标的以现状拍卖，有人占据使用。委托人和拍卖人不负责清场，拍卖成交后买受人须自行负责清场事宜”，遂拒绝了朱先生的强制执行申请。

2014年4月，朱先生以房屋所有权人的身份向房屋所在地嘉定法院提起排除妨害之诉，请求法院判令孙某迁出该房屋。嘉定法院一审认为，朱先生系通过司法拍卖取得该房屋，应向原拍卖法院即浦东法院申请交付房屋，对起诉裁定不予受理。朱先生不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院于同年6月维持一审裁定。2015年5月，上海市高级人民法院驳回了朱先生的再审申请。

一年半过去，事情又回到起点。朱先生拿着嘉定法院的生效裁定再次向浦东法院申请强制执行，再次遭到拒绝。2017年7月，朱先生向浦东法院提起同样的排除妨害之诉。浦东法院一审认为，孙某的住所地和案涉房屋均不在其辖区内，其没有管辖权，故对朱先生的起诉同样裁定不予受理。朱先生不服，提起上诉，上海市第一中级人民法院维持一审裁定。2018年6月，上海市高级人民法院又一次驳回朱先生的再审申请。

至此，从拍下房屋之日算起，已经过去4年时间，朱先生辗转于三级五家法院之间，得到的结果只有“不予受理”“不予支持”“驳回再审申请”，入住新房的诉求始终未得到解决。

第一次抗诉

裁定由嘉定法院受理案件

由于朱先生忙于工作，这些年来，一直是已退休的朱老伯作为儿子的代理人为房子的事奔波。朱老伯家的沙发边的小柜上有一厚摞法律书籍，还有几本写满密密麻麻笔记的本子。“这些书多数是去图书馆借的。我学了民事诉讼法之后，知道不服法院生效裁判可以去检察院申请监督。”

2018年10月，朱先生向上海市人民检察院第二分院申请监督。

十年中，代理儿子诉讼的朱某安自学了大量的法律知识。

在耐心听完朱老伯父子提出的申诉后，承办检察官杨冰做好了“啃硬骨头”的心理准备。“老百姓通过司法拍卖取得的房子这么长时间住不进去，于情于理都说不过去，在法律上一定要给当事人一个说法。”

检察机关经调查核实认为，孙某曾与案外人杨某签订的房地产买卖合同已被法院生效判决确认无效，朱先生通过司法拍卖程序善意取得该房屋的所有权，因此，孙某不具有合法占有使用该房屋的权利，朱先生有权请求法院排除妨害。

2019年3月，上海市人民检察院向上海高院提出抗诉，指出当事人朱先生通过司法拍卖取得案涉房屋，法院既未将拍卖房屋强制执行移交买受人，又不受理买受人提起的要求无权占有人孙某迁离房屋的民事诉讼，使朱先生事实上丧失了通过司法途径排除孙某非法侵占其合法房产的权利，属于程序失当，法院理应依法受理朱先生的起诉。

2019年7月，上海高院再审认为，朱先生通过司法拍卖受拍涉案房屋后，要求由法院帮助清空房屋，结清相关费用，诉求正当，应由法院予以解决。考虑到系争房屋坐落于嘉定区，且朱先生已向嘉定法院起诉，故撤销原一、二审裁定，该案由嘉定法院立案受理。

辗转奔波5年后

入住新房之路初见曙光

可惜没有多久

法院的一纸判决

又让朱家的心情跌落谷底

（图片来源网络，图文无关）

2019年11月，嘉定法院经审理认为，案涉房屋的拍卖公告中已写明法院不负责清场，朱先生在参与竞拍时明知系争房屋的占有使用权存在瑕疵，且不能通过司法强制交付取得实际占有权，现房屋的占有使用状态与拍卖时并无变化，朱先生基于上述明知有瑕疵的所有权又诉求排除妨害缺乏依据，故判决驳回朱先生的诉讼请求。

朱先生不服，提起上诉。2020年6月，上海二中院维持一审判决。朱先生申请再审后，2021年11月，上海高院驳回了他的再审申请。

（图片来源网络，图文无关）

再次抗诉

双方庭外达成和解

事情又回到了原点

拿着判决书

朱先生又找到了检察官

这样引出了本案的关键问题：

法院在拍卖须知中表明的

“不负责清场”是否合法有效？

检察官研讨后认为，根据最高法院的相关司法解释，对于司法拍卖房屋，除有依法不能移交的情形外，法拍房的买受人有权向法院申请强制执行，法院应依法受理申请并予以强制执行。本案中，法院在“特别规定”中告知不负责清场的行为，有违司法解释。而且，上海高院2017年2月出台的关于司法拍卖的实施细则中，明确规定法院负责对拍卖标的清场。

2022年6月，上海市检察院依职权再次向上海高院提出抗诉。抗诉意见书指出，上海二中院的生效判决违背了物权法（民法典物权编）的相关精神，错误地认为法院在系争房屋拍卖公告中注明其不负责清场的“特别约定”合法有效，从而免除法院司法强制交付职责，导致通过司法拍卖竞得系争房屋的买受人朱先生不能有效行使权利，既有损司法拍卖的公信力，又有违法律规定，应予纠正。同年7月，上海高院裁定提审本案。

今年4月27日，上海高院再审开庭审理本案。检察官发表抗诉意见指出，当事人拍下法拍房后，可以通过执行救济渠道，要求法院交付法拍房，因为最高法院有明确规定，不得将未清场的房子交付拍卖。或者可以依法向法院提起对于原居住人的排除妨害、搬离迁出的民事侵权诉讼。不能把两条路都堵死，让买下法拍房的权利人无路可走。

据悉，在多方努力之下，朱先生与孙某达成了和解，孙某搬离并腾空房屋，交付给朱先生。因此，今年6月，上海高院裁定终结本案。

至此

朱先生的十年维权路“终成正果”

今天普法君

给大家准备了惊喜大礼！

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来源：广州普法综合自检察日报·民生周刊（作者：刘文晖 刘添）、最高人民检察院（封面图来源于网络，与本文内容无关）

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