导读

小区召开业主大会并成立业委会是维护全体业主在物业管理活动中合法权益的重要手段。不过近日，北京朝阳区东区国际公寓多位业主向“问北京”反映，小区从2011年起就开始尝试召开业主大会，但十几年过去了，业主大会一直没能顺利召开，更不要提组建业委会了，这中间到底有何隐情？

业主：小区业委会成立难

业主刘女士：其实我们小区从第一次冲击成立业委会，到现在也有10年了，一次都没有成立。

业主刘女士：在这10年的过程当中，就是我们凡是积极参与业委会成立筹备工作的成员，到时候都要（被）打击报复，砸玻璃的、送花圈的、泼油漆的。

东区国际公寓位置/百度地图

业主：物业方与业主产生诸多冲突

据业主赵女士、王女士等人介绍，东区国际公寓是2004年的商品房小区，原开发商破产后，小区也更换了物业公司，但现在的物业公司进场时并没有相关资质，并且部分业主对于物业方对小区公共收益的使用存在异议。由于对物业公司不满意，部分业主也没有按时缴纳物业费，并和物业方产生诸多冲突。

业主赵女士：我们小区有一堆烂账，我们都有视频资料，他们公开承认了，说那个公共收益他们花了，我们这个物业是个非法进场的物业。

业主王女士：比如说我管物业要发票，但是物业就不给我发票，你什么时候把发票给我，我再给你缴下一年的物业费。

业主刘女士：物业的催收物业费的行为几近疯狂。就是挨家挨户的，大晚上的九点十点，而且态度非常恶劣，不是敲，是砸。

业主：希望业委会维护业主权益

同时，业主王女士表示，小区公共配套空间的使用等问题都关系到业主的核心利益，所以这么多年来，部分业主提出抓紧召开业主大会，之后成立业委会，就是希望可以维护业主权益。

业主王女士：有8500平的那个公共配套，但是没有投入使用，所以说把这些东西都追回来，也是业委会的一个首要的目标，包括这个5号楼的中板楼的1单元和2单元的地下一层，是有600平人员活动室的，现在物业侵占了那个位置，然后不让我们业主用。

东区国际公寓/王小孟摄

业主：今年筹备组再次解散

业主们介绍，最近的一次业主大会筹备组于今年8月成立，按照《北京市物业管理条例》相关规定，筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会，而在此之前需要公布业委会候选委员的名单，但是这份需要由街道办指定的筹备组组长认定的名单却迟迟没有发布，导致筹备组最终只能解散。

业主赵女士：我们的筹备组都已经走到业委会委员名单联审了，然后街道一直拖着我们这个联审名单，不给我们发布，最后拖到60天之后跟我们说，你们没有在60天之内成立，给我们解散了。

何为“按时足额”交纳物业费？

另外，根据《北京市物业管理条例》相关规定，业主委员会委员、候补委员需要“按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况“，对于何为“按时足额”，部分业主与街道办也产生了分歧。业主赵女士等人表示：

业主赵女士：他们跟我们说是近10年都要没有拖欠过一分钱的物业费，然后按时足额去交，你像别的小区，可能就是说我在成立业委会之前，我不欠你物业一分钱，就叫按时足额，但是在我们这就是卡得非常严，非常死。

物业：不存在暴力催缴行为

针对部分业主反映的小区物业公司暴力催缴物业费，以及参与筹备业主大会的业主遭到“打击报复”一事，“问北京”记者联系到小区物业方——北京悦祥物业管理有限公司，工作人员表示，上述情况物业方完全不知情。并且，往年小区物业费收缴率都能达到98%左右。

北京悦祥物业管理有限公司：没有没有，向来没有，以往都是正常催缴物业费，因为我们这打电话呀他就是不接呀，老长期不接的，有时候上门啊，敲敲门，也没跟人家发生过什么冲突。往年我们的收费率都是在98%。

记者：业主比如说成立业委会，然后收到什么泼油漆啊。

北京悦祥物业管理有限公司：没有没有没有，向来没有过，因为成立这个我们不反对。

开发商破产 前期资料难收集

对于业主反映的十几年来，多次希望召开业主大会都遭遇失败一事，这次参与东区国际公寓业委会成立专班组的十里铺南里社区服务站站长张先生，以及东区国际公寓所在的红庙东社区高书记等人表示，这是由于小区开发商破产，相关资料很难收集，因此，直到今年10月份相关基础材料才准备齐全。

专班组成员张先生：像东区国际这个小区，他换了好几次主了，就基础的这个面积，这个叫票权数，他开发商是已经灭失了，那谁提供这个基础材料？就是后期我一直跟着他们跑这事儿，国土资源部，房管局啊什么，咱得调这些材料去，就光调这个其实就挺费劲的。

红庙东社区高先生：业主底册就是每家多少面积，每家业主姓名、电话、房屋面积，这个业主底册现在咱只能靠敲门去敲。

什么是按时足额缴纳物业费？

对于引起部分业主争议的什么才算是“按时足额”，属地八里庄街道办城市管理办公室于科长表示，根据《北京市物业管理条例》规定，按时足额缴纳物业费应为业主按照《物业管理协议》约定的物业费数额、缴纳时间履行缴纳物业费的合同义务。

八里庄街道办城管办：根据《北京市物业管理条例》，它是依据物业服务协议来履行业主的义务，物业服务协议规定了缴费时间，咱们既然说选业委会员，他应该是模范履行业主义务的，那么我们再去放宽这个条件，其实也是不合适的，你不能说我一直都不交，然后我为了参选符合这个条件我再去补缴，如果这个认定的话，那对其他就是按时足额缴纳业主的这个权益，就损害他们的权益。

北京市物业管理条例/北京市政府网站

组长解答筹备组解散原因

对于最近的一次业主大会筹备组为何解散，筹备组组长——八里庄街道红庙东社区工作人员韩女士表示，筹备组中的业主成员按照候选人“表格是否填写清楚”，“是否参与公益活动”等提前进行业委会委员的人员筛选，在社区和街道办认为都是不合适的。

筹备组组长：当时我作为组长，我是极力反对，我是建议34个人咱们先进入联审的过程，最终再看看这些有没有不符合的，咱们再进行筛选。因为我们为了促成这件事情，我们街道专门成立了专班组，相关科室的人员，包括专家律师，我们组成了一个团队来指导这个东区国际业委会的推进，最后我们召开了专班会，包括请教市住建委的律师什么的，就对针对这一块都已经明确了，不能以这种条件把人员直接筛选掉，不要剥夺了人家正常的这种参选的资格，这是造成候选人名单迟迟没有公布的原因。

业主：按规定剔除不合格人选

不过，在业主赵女士看来，根据《北京市物业管理条例》第三十九条，要求业委会委员和候补委员“遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力”，并且根据筹备组制定的业委会选举办法，业委会委员和候补委员需要“持续投入大量时间和精力推动业主大会成立”，所以筹备组根据这些条件对不符合的人选进行了剔除。

业主赵女士：因为他们从来没有出现过，之前从来不是热心维权的业主，还有就是他们在就是报名的时候填写的那个表，报名表里面全是空的，什么社会公益，什么服务经历，包括个人的什么履历他们都不写了。

筹备组成员剔除表格没有填写完整的部分业委会候选人/受访者供

房管局：最终解释权归街道办

针对社区、街道办和业主们的多项争议，记者咨询了朝阳区房管局物业科，工作人员马女士指出，《北京市物业管理条例》出台已有三年，但是相关细则还没有发布，《条例》中确实有一些表述模糊的地方，比如什么是“热心公益事业”，“符合关于居住期限的要求”中的“居住期限”到底是多久，这些细则确实可以由筹备组进行约定，不过，最终的解释权和判定工作还是由属地街道办来负责。

朝阳区房管局物业科：打个比方来说，关于居住期限的要求，到底是一年，一年半，两年，还是多长时间？这个东西就要在召开方案里头做一个约定。2020年出的条例，但都三年了，细则一直没出来。就是根据条例第八条，等于业主大会业委会这块职责在街道办事处，那么具体的情况就看街道办事处怎么来定。

《北京市物业管理条例》明确规定街道办组织、协调、指导本辖区内业主大会成立/北京市政府网站

可以有限度扩大候选委员范围

在参与东区国际公寓业委会成立专班组的十里铺南里社区服务站站长张先生看来，《条例》中没有明确约定的地方，很多小区也是“摸着石头过河”，根据其他小区成功成立业主大会的经验，可以有限度地扩大业委会候选委员范围，这样才能在选举过程中，最大程度的体现民意。

专班组成员张先生：咱筹备组是什么？咱是一个会务机关，咱不是权力机关对吧？在别的小区有一个经验，其实还有一个环节叫互推环节，就是报名了这些人，包括不符合条件的人也让他到会了，为什么？让大家讨论，看看别人怎么看待你的这种行为。

《北京市物业管理条例》2020年颁布，相关细则至今尚未发布

城管办：希望更多热心业主参与

针对目前小区业主大会筹备组解散，并且物管会也已经到期一事，属地八里庄街道办城管办于科长表示，复盘这次成立业委会失败的过程，属地将扩大宣传力度，让更多的业主参与到筹备组的工作中。

八里庄街道办城管办：我们觉得首先还是要扩大宣传力度，因为这次就是包括走到后期，业委会委员候选人招募的时候，也有好多业主说都不知道这个事儿，其实更多的业主是希望参与的。所以我们现在就是社区的这个微信群，还有咱们的那个宣传栏也都利用起来，向大广大业宣传相关的政策法规，提高咱们的业主的参与度。

属地将继续推进筹备工作

同时，八里庄街道办城管办于科长表示，针对目前小区没有业主主体可能造成的维权难，属地在推进物管会再次组建的同时将继续推进下次业主大会的筹备工作。

八里庄街道办城管办：因为这个小区有它的特殊原因，它的建设单位是灭失的，然后它有一大部分的产权，像地下车库和专有面积，其实它是在一个大的产权单位的名下的。如果说组建首次业主大会，如果推进确有困难的话，我们也会下一步来推进咱们物业管理委员会的再次组建，然后同步再继续推进咱们的首次业主大会筹备工作。

小 问 说

小区业委会难成立，十年尝试皆无果。

属地：扩大宣传力度 让更多业主参与

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记者丨王小孟   编辑丨王小孟 叶舒铭

值班主编丨唐言

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