最新政||“小产权房”迎来春天了么？
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2017年8月21日，国土资源部、住房城乡建设部关于印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知（国土资发〔2017〕100号）（以下简称《方案》）。
《方案》规定，根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。
这一《方案》出台后，有些“小产权房”购买者仿佛看到了曙光来临，也有不少人便开始浮想联翩：是不是小产权房转正有望了？遇到拆迁是不是也可以获得正常的补偿了？更有不良房产中介借着这个政策忽悠购房者。
就在最近，也有不少当事人致电我所咨询关于小产权房拆迁的补偿事宜。例如，一位吴先生，10年前与别村的村委会签订了一份《房屋买卖合同》，上面盖着村委会的红章，有村干部的签名。去年，因为棚户区改造工程，吴先生及其家人居住了10年的房屋面临拆迁。
但是，对于补偿问题，吴先生和拆迁部门始终没有谈妥。据吴先生介绍，周边的房子已经卖到了1万元/m2，但拆迁部门给他的补偿标准却只有700元/m2。吴先生对这一补偿标准表示十分不解，同时也深感委屈。
那么，上述《方案》是否意味着“小产权房”迎来了春天？像吴先生这种“外村人买本村宅基地”的情况，面临拆迁时是否能获得正常的补偿呢？
一、什么是“小产权房”？为什么禁而不止？
“小产权房”，又称乡产权房，并不是一个法律概念。它是在农村集体土地上建设的房屋，没有国家发放的土地使用证和预售许可证，其产权证是由乡政府或村政府颁发，并不是真正合法有效的产权证。
2017年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施，其中并未有小产权房登记的相关规定，意味着“小产权房”的生存空间会越来越窄。但即便有国家法律和政策的屡屡打压，“小产权房”为什么依旧卖得火热？其杀手锏就是价格优势，它填补了高房价住宅市场留下的市场空间。
用于建设小产权房的集体土地，一般位于城市郊区甚至远郊区，地理位置相对偏远，本身土地价值比较低。小产权房在建设过程中没有经过集体土地征用为国有土地和国有土地“招、拍、挂”等环节，也没有缴纳国有土地出让金和相关税费，因而小产权房建设的土地成本近乎为零。
有业内人士指出，算上建筑和安装成本，小产权房的开发成本一般仅是同区位大产权房的1/3左右甚至更低。因此，这种低价优势就诱惑了好多人。
但其实，“小产权房”很多时候并不实惠。基于区位优势的不同，在购买房屋后增值的生活品质方面，小产权房的公共服务远不如正规的商品房，学校、商业、花园、物业等生活配套设施常常缺位或者服务根本得不到保障。
二、《方案》的出台是否给“小产权房”开了个口子？
此前，国土资源部、住建部曾三令五申，政策从未给“小产权房”开口子，防止“小产权房”合法化。中央铁腕推进农村集体土地确权登记发证，明确时间表，甚至不惜以暂停农转用、土地征收审批相“威胁”，最基本的是因为它事关农民土地权益的维护。
2017年9月11日，国土部、住建部联合发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，明确指出：防止小产权房通过不动产登记合法化。
因此，从法律规定和国家政策层面来讲，“小产权房”转正实在无望。
《方案》允许试点农村集体土地建设公共租赁房，与“小产权房”有着本质上的区别。一个是依法依规，一个违法违规，不能混为一谈。集体租赁住房，用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划“三大规划”，经依法批准建设，依法实施不动产登记，而且只用于租赁。
早在2012年2月15日，国土资源部《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》（以下简称《通知》），对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，确需利用农村集体建设用地进行租赁住房建设试点的，要经过严格的审批手续后展开试点。
经过几年的试点经验积累，才有了《方案》的出台。利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，加快城镇化的进程。此时，房屋产权仍然属于农村集体所有，同时又为农民从土地获取收益开辟了一条稳定的新的渠道。
但存在了这么多年的“小产权房”，究竟该何去何从？“小产权房”有其产生的深层根源，应该从我国土地制度改革的大方向来探求“小产权房”的解决之道。也有专业人士认为，对于已有的符合《通知》精神的小产权房，很可能会被转正，但具体步伐，还需要国家层面的审慎态度和各地方上的试点结果。
三、“小产权房”遭遇拆迁时如何补偿？
2007年12月30日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，其中明文规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
国家政策禁止本集体土地卖给本集体经济组织以外的人。
《土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”
《土地管理法》虽然没有明确规定，但从这一条款进行分析也能够得出农村宅基地是用于本集体经济组织村民的立法精神。根据“房地一致”原则，如果某村民把本村自己的房屋卖给了外村村民，那就等于把原本属于本村村民集体所有的宅基地也一起卖掉了，这就损害了本村集体的利益。
结合以上的论述，购买“小产权房”的法律风险之大便可想而知了。在现有法律制度框架下，这类买卖合同通常会被认定为无效。同样，对于“小产权房确权”纠纷，法院原则上不予受理。
那么，本文开头所提到的吴先生，作为“小产权房”的实际购买者，其家庭在此处即便住了10年，在面临拆迁时，要从法律上主张与该村村民同等的拆迁补偿款是很困难的。
因此，特提醒想要购买“小产权房”的人们，在无法解决户口迁入的前提下，一定要三思而后行。不过，事实上，也有地方政府制定的《征收补偿方案》对“小产权房”的补偿方面作了规定。
例如北京市通州区的潞城镇棚户区改造项目的《拆迁补偿与安置方案》规定，外村人买本村宅基地参考本《方案》，可认定买受人为被拆迁人，只对买受人本人进行安置，安置面积按合法宅基地面积的70%计算。因此，在实践中，对于“小产权房”的拆迁补偿问题，维权难度可见一斑。
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