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中铁建再卖“西派系”项目股权

吾十二 张文瑜 粉巷财经 2024-04-21

第 2018 期〡2024/3/27



中铁建又出售西安项目公司股权了。
北京产权交易所官网显示，西安国际港务区京港房地产开发有限公司（简称：西安京港房地产）30%股权及40569.41万元债权正在公开挂牌出售，转让底价为41179.244万元。
穿透股权，西安京港房地产是中国铁建房地产集团有限公司（简称：中铁建地产）七大区域公司之一中铁房地产集团华中有限公司（简称：中铁建华中公司）的全资子公司，而在此之前，中铁建华中公司曾多次出售旗下西安项目公司股权。
值得注意的是，中铁建2016年进入西安，在西安开发了诸多“西派系”高端产品，但迅猛发展的同时，其交付兑现表现亦屡遭业主诟病和投诉。


01▶

并非首次出售


3月12日，北京产权交易所官网显示，西安京港房地产30%股权及40569.41万元债权正在公开挂牌出售，转让底价为41179.244万元，信息披露结束日期为2024年4月9日。
《每日经济新闻》记者查阅工商资料发现，西安京港房地产由中铁建华中公司全资持股，后者是中铁建地产七大区域公司之一，也是此次股权及债权的转让方。
西安京港房地产是中国铁建地产在西安国际港务区西派麟悦项目和西派璟悦的开发主体。截至2024年2月29日，西安京港房地产营业利润-191.18万元，净利润-149.98万元，资产总计350408.82万元，负债总计348654.39万元，所有者权益1754.43万元。


图片来源：北京产权交易所官网

出售股权及债权，或有缓解资金压力的意图。
从挂牌公告来看，转让方自评估基准日后持续向标的企业提供股东借款以支持其正常开发运营，具体金额以双方资金往来为准（合计不超过7亿元）。意向受让方须在本次产权交易合同生效后，按持有标的企业的股权比例替标的企业偿还等比例股东借款本金。股权转让完成后，受让方须根据标的企业经营发展需要，与其他股东按各自持股比例提供资金支持。
而这并非中铁华中公司首次出售旗下项目主体公司股权。
2022年11月，西安铁晟房地产开发有限公司（简称“西安铁晟公司”）45%股权及6.72亿元债权在北京产权交易所挂牌转让，底价约6.81亿元，西安铁晟公司则是西派樘樾项目的开发主体。
据全国产权行业信息化综合服务平台显示，2023年11月，中铁华中公司挂牌西安铁昇房地产开发有限公司（以下简称“西安铁昇地产”）25%股权及7875万元债权，转让底价约7876.79万元，并于同年12月21日成交，未披露具体成交方。

图片来源：全国产权行业信息化综合服务平台

不过，从当下股权结构来看，目前西安铁晟公司由广州新铁鑫建投资有限公司持股45%，中铁华中公司持股39%；西安铁昇地产由中铁华中公司持股45%，广州新铁鑫建投资有限公司持股25%，中铁建融城发展有限公司持股20%。
广州新铁鑫建投资有限公司由新兴际华集团有限公司和中铁建地产分别持股50%，中铁建融城发展有限公司则是中国铁建股份有限公司与成都轨道交通集团有限公司合资公司。

02▶

西安市场“凶猛” 


此次出让方中铁华中公司最早也叫西安中铁京泰房地产开发有限公司，定位中铁建地产的城市公司之一，主要负责西安板块的开发，其成立于2016年，伴随着中铁建地产在西安的首个项目“西派国际”而生。
随后几年时间里，西派时代、西派国樾、西派樘樾先后入市，“西派系”这一品牌IP在西安打响。2021年，西安中铁京泰房地产开发有限公司升级为华中区域公司，业务全面覆盖陕西、山西、河南等省份。
虽然较晚进入西安市场，但从开发速度和拿地频次和规模来讲，中铁建地产无疑是近几年西安地产市场势头最猛的地产商之一。
数据来看，2022年，中铁建地产在西安实现销售额54.5亿元、销售面积27.5万㎡，两项数据均位居西安房企销售额第11名。
2023年，中铁建地产在西安销售额和销售面积均翻倍。据中指研究院数据，其实现销售额110.8亿元，排名第六；销售面积57.7万㎡，排名第七，挺入西安销售业绩排行榜TOP10行列，并以破百亿的销售额，进入西安房企第一阵营。


图片来源：中指研究院

其中，单盘对其业绩贡献作用明显，2023年中铁建西派樘樾销售额51.4亿元，贡献了46.38%的销售额，位列西安单盘销售额TOP5之列。
记者注意到，中铁建地产在西安的项目主要以“西派系”产品为主，区域涉及曲江大明宫、沣西新城丝路软件城、浐灞国际港、高新CID等西安热门板块，产品多定位大面积改善型住宅。
其进入西安市场后，除一方面出售旗下项目主体公司股权外，一方面亦在西安大手笔拿地。
就今年而言，1月份，中铁华中公司竞得西安市曲江大明宫一宗51.146亩的商住、商服用地，成交价7.08亿元；2月，其以21.1亿元的底价摘得曲江大明宫板块井上片区2宗住宅、商服用地；3月，中铁华中公司又在西安浐灞国际港以8.352亿元竞得一宗住宅用地。

03▶

出售股权猜想


西安京港房地产是中铁建地产在西安国际港务区西派麟悦项目和西派璟悦的开发主体，此次出售股权接盘方是谁值得关注。
以往中国铁建地产出售西安项目公司股权，多出售给“中铁系”公司与外部公司的合资公司。
上述股权出售，是否也会遵循这样的逻辑？
值得注意的是，西安京港房地产的项目地理位置在国际港务区，国际港务区区域内的地产项目很多都是管委会旗下投资公司或者产业公司，与开发商合作开发。

如华润润玺台项目，开发商为西安国际港务区润辉房地产开发有限公司，穿透股股权，成都润盈置业有限公司70%，西安港产业投资有限公司30%。
中梁奥体壹号，开发商为西安国际陆港文兴置业有限公司，其中大悦城控股集团股份有限公司占股70%，西安国际陆港文化体育产业有限公司占股30%。
那么，西安京港房地产是否会采取这种方式，管委会旗下投资公司或者产业公司进场与之共同开发？
就上述猜想，记者亦致电西安京港房地产和中铁华中公司采访，前者挂断电话，后者电话则无人接听。
不管其将股权出售给谁，以怎样的形式进行开发，消费市场最终关注和评价的一面在于，开发项目的品质及交付兑现表现。
记者注意到，中铁建地产在西安开发凶猛，迈入销售第一梯队的同时，其在交付兑现端表现并不尽人意，频现业主大规模维权和投诉，百度搜索关键词发现，其项目主要维权焦点在于，高端系产品在交付时普遍降标，与产品销售宣传相去差距明显。
“‘西派系’品质算是西安产品系的中上游，在西安挺火的，目前基本不用摇号了。项目宣传得挺好的，但是交付兑现一般，发生交房维权的情况比较多。”西安一名房地产销售顾问告诉记者。

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