比对六组上海街铺群数据，真正抗疫小能手藏在社区里
由于在地消费客群和物业条件等差异，两个街铺群虽都是上海的普通型街铺，但存在一定的差异。此次经过近一年的市场变化和新冠肺炎疫情的冲击，反而呈现出较多的共同点。
1. 区别于市级商圈与核心社区型街铺，普通社区型街铺更契合“15分钟生活圈”这一概念，鲜少存在跨社区消费的客群。因此，更好地满足本社区居民的消费需求成为社区型街铺生存、发展的关键。
2. 从业态相关的统计结果看，市级商圈型街铺和普通社区型街铺均以零售类数量占比最大，核心社区型街铺则以服务类占比较大，但不同的是，商圈型街铺零售定位通常相对较为高端，而社区型街铺零售则主要以满足社区居民日常生活便利的零售类为主，比如生鲜水果、熟食以及便利超市等。
3. 社区物业条件的先天特征对社区型街铺的业态分布有明显影响，一般情况下住宅底商式街铺由于油烟排放的限制不利于正餐等重餐饮的选址，而独立建筑形态的街铺则通常不受此限制。本报告中的两标的社区物业条件对街铺业态分布的影响，恰是很好的例证。
4. 普通社区型街铺的显著特征是“小”，进一步观察部分社区小店特征后，可能还要加上一个“省”，即很多社区小店主要着眼于照顾社区居民的刚性需求上，而对店招、展示面、装修装潢等则通常采用忽视的态度，抑或是一种无能为力（无力承担费用，或缺少相关专业能力）。
5. 菜场在社区型街铺的生态中扮演了很重要的角色。市中心社区型街铺的菜场通常呈现“小菜场搭配街铺”的特征，而远郊社区型街铺的菜场则常常表现为“中心化”的贸易市场。
6. 普通社区型街铺整体连锁率较市级商圈与核心社区型街铺为低，但社区型连锁街铺中的其他类连锁的占比则高于市级商圈型和核心社区型街铺。
详细调研内容请点击：上海街铺群画像|4 完结篇 数据解析市级商圈、核心社区及普通社区街铺的异同
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1. 或由于整体的管理和执法办法中倾向于保护小租户的经营稳定性，在普通社区街铺群中，发生租赁调整的情况（发生租赁调整的店铺数占比约为14-15%之间）反而大大的少于长寿路核心社区型街铺群（发生租赁调整的店铺数占比20.3%），几乎与最优质的南京西路街铺群持平（发生租赁调整的店铺数占比13.4%）。
2. 普通社区较低的租赁调整虽有一部分政策倾向性保护的原因，但从租赁调整后获得新租户的成功率来看，还是从侧面验证了社区商业在危机中保民生、满需求、强链接的稳定性作用，在两个标的普通社区型街铺群中，新增的空置率仅在3.0-3.5%之间，且租赁调整后的成功换租率皆在75%以上，对比核心社区型的长寿路街铺群（新增空置率10.1%，成功换租率50.0%）和市级商圈的淮海中路街铺群（新增空置率15.1%，成功换租率45.1%）都大为领先，与核心社区型的肇嘉浜路街铺群（新增空置率3.0%，成功换租率75.0%）、市级商圈型的南京西路街铺群（新增空置率3.4%，成功换租率75.0%）表现不相上下。
3. 服务类业态在两个普通社区标的街铺群中，皆表现稳健，在疫情冲击后总店铺数逆势增长，或出于消费人群对健康生活的追求，以美容养生SPA类的为主要新增商户类别；餐饮和零售类店铺的表现不如服务类业态，租赁调整的趋势表现趋同，符合日常、亲民、便利这些消费特征的餐饮和零售类店铺受到青睐。
4. 由于在地消费客群和物业条件等差异，两个街铺群存在一定的差异。但此次在疫情的冲击下，反而呈现出了上述较多的共同点。当然差异还是存在的，其中，相对远郊的东太路位于宝山区，为大型新建居住区，客群年龄层跨度大，且大多为独立街铺物业条件良好，具有重餐的条件，因此原本的餐饮类店铺数量占比远较锦西路为高，且种类也更为多元覆盖。此次疫情冲击下，餐饮类店铺受到重创，1/4的店铺发生租赁调整，正餐和休闲餐类店铺相对数量减少最大。
5. 而位于杨浦区老工人新村、毗邻同济大学的锦西路街铺群，较多为住宅底商，周边客群消费习惯和餐饮条件限制下，餐饮类店铺相对较少且基本为中式简餐类店铺，以零售类店铺为主。此次疫情冲击下，零售类店铺中的非日常类受到较大冲击，闭店后基本未能获得补充，反而日常类零售如生鲜熟食类小店，获得了店铺数量上的增加。
6. 普通社区型街铺上主要为0-30平方米的小店，出现的租赁调整店铺的面积段业主要在该区间。此外，疫情冲击下，普通社区街铺中的加盟类连锁表现一般，非连锁类店铺反而表现最为坚挺，除了夫妻老婆店是赖以谋生生产工具所具备的坚韧性外，或也与政策环境保护小微企业的调性有关。
普通社区型街铺整体换租情况
东太路普通社区标的街铺群
锦西路普通社区标的街铺群
整体表现与东太路类似，发生租赁调整的店铺数量占比为14.8%
锦西路普通社区标的街铺群，于2019 年10 月统计的标的街铺群店铺数量共计229 家，2020 年8 月末进行了第二次调研，共计发生租赁情况变更的店铺数为34家，数量占比14.8% ，其中成功完成换租的店铺数为27家，占发生租赁调整的店铺数量的79.4% 。
仅有8.1%服务类店铺发生了租赁调整，是各业态中表现最为稳健的
零售类店铺的调整最大，占整体租赁调整店铺数量的64.7%（对应2019年零售类店铺整体数量占比55.0%），原非日常的零售店铺基本未能获得替换。发生租赁调整的餐饮类店铺占整体调整店铺的17.7%（对应2019年餐饮类店铺占整体数量占比12.7%），均为中式简餐类店铺。
新增空置店铺数为7 家，新增空置率3.0%
空置的7家店铺中，3家为原餐饮类店铺，4家为原零售类店铺。
普通社区型街铺餐饮类店铺换租情况
东太路的餐饮类店铺调整幅度较锦西路大，亲民、便利是普通社区餐饮类店铺的调整趋势
独立街铺的东太路街铺群具有较好的重餐条件，整体数量占比较大；而主要为住宅底商的锦西路街铺群，餐饮条件限制下餐饮类店铺相对较少，且基本为中式简餐类店铺。
东太路位于宝山区，相对郊区一些，为大型新建居住区，当地客群年龄层跨度较大，因此体现在餐饮类店铺的供应上相对业态较为丰富。经过这次疫情的冲击和大半年的变迁，约有1/4的餐饮类店铺发生了租赁调整，调整趋势更偏向于亲民、便利。正餐类的餐饮店铺相对减少最多（2家地方菜1家主题菜歇业后未获得补充）。发生租赁调整的店铺中，最后1/5（3家）的店铺仍为空置状态，4家原餐饮店铺换成了零售和服务类店铺。
锦西路街铺群原属于老工人新村，且临近同济大学，本地消费客群以老年人为主，辅以校园师生和附近的建筑设计从业人员。疫情冲击下，约有1/5的餐饮类店铺发生了租赁调整，且新晋的餐饮类店铺依然延续了中式简餐这一单一类别。发生租赁调整的店铺中，最后1/3（2家）的店铺仍为空置状态，1家原餐饮类店铺换成了零售类店铺。
普通社区型街铺零售类店铺换租情况
各零售类店铺中，日常生活类的零售在普通社区中更坚挺
东太路日常生活类零售和非日常类零售店铺均发生了租赁调整，其中几家偏品质消费的药妆、母婴及服装配饰类店铺发生租赁调整后基本未能完成置换，形成空置。
锦西路日常生活类零售店铺虽有发生租赁调整，但都完成了同类或相似业态的新晋店铺替换，更有生鲜熟食类店铺新增。与东太路类似，锦西路普通社区内的非日常生活类零售和办公类零售发生租赁调整后未能完成置换，形成空置。
普通社区型街铺服务类店铺换租情况
普通社区型街铺中，服务类店铺表现最为坚挺，美容养生类店铺疫情后增量明显
虽有疫情冲击，两个标的街铺群的服务类店铺皆呈现出逆势增长的态势，有三类业态中最低的租赁调整率和最佳的新铺补充率。
与服务的消费客群相关，东太路内的消费客群几乎都是本地的居住人群，年龄跨度大；而锦西路位于工人新村，较多的本地老年客群，消费习惯上喜欢购买日常的生鲜熟食类店铺，且毗邻同济大学和较多建筑设计公司，较东太路多了一定的学生、办公客群。虽有消费客群的不同，但在服务类的店铺租赁调整上却呈现趋同态势，东太路新增较多生活类的养生、美容类店铺，而锦西路则新增了较多生活类的养生美容类及房屋中介类店铺，整体街铺服务进一步向本地居住人群倾斜。
@东太路普通社区（南东路）内新增美容养生类店铺
普通社区型街铺面积与换租情况
普通社区型街铺中主要是30平米以下的店铺，发生租赁调整的店铺也主要集中在这个区间
东太路与锦西路的小铺租赁相对调整幅度最大，空置率也相对高一些，两普通社区空置情况不相上下，但横向比较疫情冲击后的市场，表现已最为稳健。
普通社区型街铺的连锁店换租情况
疫情冲击下，普通社区街铺中的加盟类连锁表现一般，非连锁类店铺反而表现最为坚挺
其中，东太路街铺群中，加盟类连锁接近1/3（29.6%）的店铺发生租赁调整，为各类别中调整幅度最大的，也是最后成功获得同连锁类别换租率最低的（25.0%）；而非连锁的店铺表现较为优异，调整后店铺数获得了提升。
而锦西路街铺群中，非连锁类的店铺发生租赁调整的数量占比相对稍高些（17.1%），而加盟类连锁店铺则是发生租赁调整后占比相对下滑最大的（12.5%）类别。
整体来说，疫情冲击下，在两个标的街铺群中，非连锁类店铺反而表现最为坚挺。
三类街铺群疫情后有什么样的差异呢？请听下回分解。
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