学区房真要凉？
点击关注「石榴询财」
金三银四五月凉。
过去两个月，学区房市场又经历了一波疯狂。总有人说，这是最后一波，我觉得这并不重要，因为接下来的一幕又一幕，颠覆了你对“隐形有钱人口”的认知。
今天 石榴叔想说
上周，一个房产中介和我说，他的一个客户，看中了两套一线学区老破小，晚上回家和老婆商量了一下，第二天两套都被人买走了。后来又有一套房子出来了，房主当天不在家，只是在楼下远远的指了指房子的位置和楼层，他就说“要了要了”。
4月中旬，一个朋友看中了市中心一套老破小，学区一流，南京前三，每个平方85000元，总价480万。准备草签合同那天，房东突然翻脸，说要加10万，不然不签。朋友准备玩拖延战术。第三天中介通知，493万卖了。
陪朋友去看一套有双学区的房子，二胎伤不起。小区一般，没有装修可言，一楼返潮。当天除了房东，还有6个中介和5个意向客户，房间挤爆了，最后在门外现场抬价。不少邻居都来凑热闹，准确说，想知道自己的房子能卖多少钱。
这都是石榴叔的亲身经历。
“单价8万元买了一个猪窝”，学区房真的已经疯狂到这个地步。
有人说，买学区房，不能让孩子输在起跑线上，这个逻辑没有错。因为冲民办越来越难。
上图中的录取率，让想冲民办的家长，有点紧张了。因为千军万马挤独木桥，录取率越来越低。
别急，下图会让我们更恐慌。
这是南京2008-2017年出生人口统计，2020年和2022年将是两个幼升小的爆点，人口相比上年增幅达到24.7%和33.1%。
这还是比较保守的数据，因为没计算外来人口。
问题来了，多出来的孩子，去哪里上学？要知道，这一波很多是二胎，家庭条件并不差，有些已经持有学区房，甚至还是双学区的。
最近一年，南京的学区房单价平均上涨了30%，成交量占到整个二手房市场的六成。
成交集中在三个区域：
爱马仕——拉力琅芳；
高性价比——五老村、赤壁路、天正等；
新城区——新城、银城等。
前些日子，有人问我，“拉力琅芳未来能涨到多少？”。
石榴叔觉得，政策不改变，按照目前的节奏，15万单价没问题，最快两年。
这是供需关系决定的，千万不要因为穷限制了现象力，这年头砸锅卖铁，在南京能凑出五六百万的家庭真不少，为了孩子孤注一掷的家庭也不少。
问题是，政策真的不会变吗？
这几天让很多准备购买学区房，以及持有学区房家长不安的是北京和上海两地新政的出台。
北京——多校划片
1、630或1231之前购房的仍按学区入学，之后购房的实行多校划片（老人老政策，新人新政策）。
2、学籍占用不得入学。
3、非本区户籍，在北京其他区无房产的，在本区稳定工作三年，租房可以入学。（这条可以忽略）
上海——公民同招
1、报名民办如果没被录取，原公办学区又满了的话，统筹安排。
2、学籍占用不得入学。
3、按户籍地与居住地一致、人户分离、非沪籍等排序入学。
家长最关心的是，南京是否会跟进？是否也会这么玩？
作为做喜欢吃螃蟹的秦淮区，早在2013年就开始在初中施行多校划片。为什么选择秦淮区？教育弱势，不伤害大部分人利益。
去年石榴叔和老秦淮搞教育的朋友吃饭，席间谈到这个事情，用他的话说，当年是老局长想搞试验田，结果大家都知道，败了，现在也没办法改回去。
这几年，秦淮区一直都是教育改革的急先锋，就在昨天，我们得到非常可靠的消息，瑞金北村小学和御道街小学合并了。
这几年，包括马道街小学和小西湖小学的合并，五老村和三条巷小学的合并，石鼓路、汉中门、秣陵路小学合并成立新石鼓路小学，都是大秦淮一手导演的一场好戏。
这一切，只说明一点，教育改革的脚步在南京从没有停止。
教育部早就已经要求南京等24个重点大中城市：
在教育资源配置不均衡、“择校冲动”强烈的城区，合理确定片区范围，缓解学区房问题。
而南京市教育局发言人，在各种场合很直接的表态：
我市鼓励其他有条件的区积极稳妥推行多校划片入学，促进辖区内教育资源的均衡布局。
谁也没有办法预测，政策真正落地的时间表，但面对即将到来的人口高峰，主管部门早就已经未雨绸缪。
根据可靠消息，鼓楼区教育局已经就多校划片展开可信性调研，虽然这会是一个超级难题。
究竟哪个区会先动手？
1. 秦淮区
随着瑞北和御道街小学的合并，一中初中部返回旧址已经是倒计时。
这个区域情况比较复杂，未来涉及钟英、一中、五中三个初中（主城校区已无法扩大），一旦一中回归，各校学区必定重新划分，最佳解决方案就是多校划片。
游府西街小学集团化办学并不影响多校划片，火瓦巷小学和游小合并传了好多年，本质就是一个吃得撑死，一个吃不饱，带上慧园街小学，如果真的一起划片，千万不要奇怪！也许早就在集团化办学的时候，下了药。
2. 建邺区
奥体新城在建立之初，就是非常明显的划片，包括河西南外、新城等教育集团，9年一贯制教育为主。
目前新城小学仍要摇号分校舍。不过建邺区在教育上从来都是保守派，甚至可以说不作为，所以在多校划片上，有可能会熬到最后。
3. 鼓楼区
拉力琅必然不会是急先锋，因为涉及因素太多，且非常复杂，价值洼地只有汉口路，你愿意赌吗？
倒是龙江片区实施多校划片存在太多可能性，初中有树人中学、宁海中学分校和金陵汇文，小学有树人小学、宝船小学、芳草园小学、龙江小学、金陵汇文小学和银城小学、白云园小学等。相互之间的距离都不远，并不违反就近入学的原则，组合众多。
未来学区房该怎么买？
1、顶级老破小未来会成为烫手的山芋，这是多校划片最大的牺牲品。
因为供需关系发生变化，既然孩子都要摸彩靠运气才能上最好的学校，何必砸那么多钱去买一个猪窝？家长疯狂的背后是需要的是100%确定的结果，99%都不行。况且，随着学区的扩大，选择空间也更大了。
2. 多校划片是学区房的短期利空，但一定是建立在保护大多数人利益的基础上。
随着政策落地消化，1-2年市场会趋于平稳。多校划片的目的是稀释资源，用不确定性来抑制学区房上涨的冲动，挤走炒房客，而学区房这个概念依然会存在，资源相对均衡的优质学片是未来最抢手的资源，比如鼓楼区。
教育均衡是本质这是误读，古今中外，从来没有平均主义过，这也是不可能的。
3. 从各种案例来看，新人新政策，老人老办法的思路不会变！
所以该买还是要买，学区房是用来上学的！千万别输在“等”这个字身上，但要量力而行，对于风险要有足够的认识，未来出手的时候亏本概率不小。
4. 不要买太大，也不要买太小，60平方刚好。次新房是最好的选择，有很好居住属性的房子更保险了。
5. 双学区的意义会消失。
6. 就南京来说，多校划片一定是逐步推进。
7. 对穷人来说，这是一个机会。
8、投资绕行。
今天这篇废话 石榴叔想说
现阶段，没有必要再去把那些政府的老文件拿出来一个字一个字的研究，这没有意义！无非是自我安慰，心里舒服。
政策的变化，不是谁可以左右的，也不是谁可以预测的，我们当下要做的就是有充足的心理准备和抗风险能力。
至于公民同招，在南京实施的难度很大。不过有民办学校已经自嗨起来，青奥村小学、致远、金陵河西就把面试时间安排在同一天。签约鼓楼实验的，不允许考南外。
-END-
作者：石榴叔，资深媒体人，从业二十年，持证法师，专注金融、地产行业。因为有着敏锐的嗅觉和独立的思考能力，擅长挖掘新闻背后的真相，穿透产品。真相比真理更重要。
欢迎转发
这个满满干货的公众号
往期精彩