​​最高院：买卖合同当事人在订立合同时没有取得标的物所有权或处分权的，合同是否有效

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【裁判要旨】根据《买卖合同司法解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故买卖合同的当事人在订立合同时没有取得标的物所有权或者处分权的，并不导致合同无效，只是影响合同能否实际履行以及物权转移行为能否产生效力。现该条规定已纳入民法典第311条关于“善意取得”的相关规定。

再审申请人孙庆梅、孙灵枝、孙玲、孙铁彦因与被申请人热孜万古丽·毛都、阿卜杜喀迪尔·玉苏云、罗龙全第三人撤销之诉纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院(2019）新民终436号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

再审申请人孙庆梅、孙灵枝、孙玲、孙铁彦申请再审称，1.(2015)沙民三初字第68号和(2015)乌中民一终字第442号民事判决书对合同效力认定错误。签订合同时，热孜万古丽·毛都和罗龙全并不是房屋所有权人，实际所有权人亦未追认，房屋未经权属变更登记，该合同应属无效；2.原审认定合同有效的主要证据“合同书、协议书”未经法庭公开质证；3.(2015)乌中民一终字第442号民事判决认为构成表见代理，从而确认合同有效，损害了再审申请人利益；4.罗龙全在（2015）沙民三初字第68号和(2015)乌中民一终字第442号案件中始终坚持孙丑妮及家人对罗龙全签订房屋置换合同一事不知情，但该案民事判决书却作出相反认定。故提出再审申请。

再审被申请人热孜万古丽·毛都、阿卜杜喀迪尔·玉苏云、罗龙全均未提交意见。

本院经审查认为，本案系第三人撤销之诉纠纷，争议焦点是(2015)乌中民一终字第442号民事判决认定合同有效的裁判是否损害孙庆梅、孙灵枝、孙玲、孙铁彦的民事权益，(2019）新民终436号民事判决是否应当再审。

首先，诉争合同是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规关于合同效力的强制性规定，置换的标的物也不属于法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，该合同应为合法有效。虽然，热孜万古丽·毛都用于置换的房屋为共有产权，罗龙全处分的是孙丑妮所有的房屋，双方均属于无权处分，但是，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（房屋置换合同签订时为有效施行的司法解释）第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，买卖合同的当事人在订立合同时没有取得标的物所有权或者处分权的，并不导致合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的处分权的取得或者权利人的追认并非买卖合同生效的必要条件。欠缺买卖标的物的处分权，只是影响合同能否实际履行以及物权转移行为能否产生效力。

其次，由于被置换的房屋尚未办理产权变更登记，孙丑妮仍然是房产的所有权人。在孙丑妮过世后，其法定继承人可以通过继承，确认房屋的所有权，并通过行使物的返还请求权，实现权益。可见，房屋置换合同的有效不影响孙庆梅、孙灵枝、孙玲、孙铁彦民事权益的实现。因此，(2019）新民终436号民事判决书关于房屋置换合同为有效合同，原判决未确认诉争房屋所有权的归属，未侵犯孙庆梅、孙灵枝、孙玲、孙铁彦的民事权益的认定正确。

关于孙庆梅、孙灵枝、孙玲、孙铁彦的第2、4项再审理由，由于（2015）沙民三初字第68号和(2015)乌中民一终字第442号案件的诉讼标的就是房屋置换合同的效力，该合同作为证据的效力已在上述案件民事判决书中得到认证，其证明的基础事实双方当事人均无异议，且在向本院申请再审之前，孙庆梅、孙灵枝、孙玲、孙铁彦从未对此提出过异议，在没有相反证据证明的情况下，本院对第2项再审理由不予采信；对于孙丑妮是否知悉房屋置换一节，鉴于孙丑妮已经过世，又无其他证据佐证，且否定孙丑妮知悉该事实，不影响在无权处分的前提下对合同效力的认定，肯定孙丑妮知悉该事实，也不构成其对合同效力的追认。因此，本院对孙庆梅、孙灵枝、孙玲、孙铁彦的第4项再审理由不予认定。

综上，孙庆梅、孙灵枝、孙玲、孙铁彦的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第四项、第六项、第九项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回再审申请人孙庆梅、孙灵枝、孙玲、孙铁彦的再审申请。

审   判   长　 吴兆祥

审   判   员　 徐　霖

审   判   员　 张　梅

二〇二一年三月十二日

法 官 助 理    孙明娟

书   记   员    冯宇博