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最高法院：首次查封期限届满后未办理续封手续，如何认定“在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”中的“查封时间”？
▲ 北京九稳律师事务所
01
案例索引
（2021）最高法民终550号,程一伦、沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行案外人执行异议之诉二审民事判决书
02
案件当事人
上诉人（一审原告）：程一伦。
被上诉人（一审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。
被上诉人（一审被告）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司。
被上诉人（一审被告）：谷实。
一审第三人：辽宁北方建设（集团）有限公司。
03
基本案情
程一伦上诉主要事实和理由：（一）程一伦在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。一审法院于2014年10月23日首次查封案涉房屋，后因查封期限届满未办理续封手续，于2016年11月15日再次查封案涉房屋，故首次查封的效力消灭，本案对案涉房屋的查封效力始于2016年11月15日。案涉《商品房买卖合同》签订于2014年10月31日，在首次查封失效之后、再次查封之前，故应认定在查封前已形成了合法有效的书面买卖合同关系。（二）程一伦系商品房消费者，在购买案涉房屋时名下无其他用于居住的房屋，其名下现有住宅一处，系因开发商多年无法交付房屋，为结婚需要另行购买的，登记日期为2016年6月1日。此种情况下程一伦购买其他用于居住的房屋实为人之常情，不应以此否定其商品房消费者身份。
（三）程一伦作为消费者在案涉房屋于2016年11月15日被查封前签订了《商品房买卖合同》，交纳全额购房款，取得了《销售不动产统一发票》，已实际占有该房屋，且未能办理产权过户系因房屋被查封。
04
裁判理由
最高法院认为，本案为案外人执行异议之诉，二审争议的焦点为程一伦对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》（点击标题可查阅全文）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。
经查，人民法院对案涉房屋的首次查封时间为2014年10月23日，程一伦主张案涉房屋的查封时间应为2016年11月15日无事实和法律依据，而程一伦与宏缘公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年10月31日，晚于案涉房屋的首次查封时间，故程一伦的主张不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定。
另根据一审法院查明事实，在人民法院针对程一伦主张排除执行的案涉房屋的执行中，程一伦名下另有一处可用于居住的房屋（沈阳市皇姑区，面积116.10ｍ2），虽然该房屋于2016年6月1日购买但不能改变在案涉房屋执行中程一伦名下确有其他可用于居住的房屋的基本事实。
故程一伦的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，一审法院对程一伦关于其享有排除强制执行民事权益的主张不予支持，并无不当。
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