碧桂园服务为什么没有收购长城物业

从去证监会开路条，到正式向港交所递表，长城物业用了20天时间。

根据其招股书披露内容，长城物业表示：

流动负债净额让其面临流动资金风险，后果可能是营运资金受限，并购拓展缺钱。

潜台词就是，我要IPO。

绝对的真心话大冒险，长城物业是个实在人。说实话，勿爷看到这句真心话时，觉得很滑稽，地球人，不，火星人都知道物企是行走的现金奶牛，怎么会差钱？

据招股书，长城物业2018年、2019年流动负债分别是5.2和5.18个小目标，但到了2020年情况有所好转，流动负债变流动资产为1.5亿。

勿爷理解为，虽然转正了，但可能依然不够花。上市物企都在并购买买买，缺钱了就配股融资。长城物业顶着头部物企的名头却陷入缺钱的窘境，所以才有了去港交所递表的操作。

值得一提的是，在4月29日，物管圈一哥碧桂园服务花了5.4个亿间接收购了长城物业15.28%的股份。这是继中梁物业之后碧桂园服务参股的第二只可能上市的物业股。

按照碧桂园服务总裁李长江的行事风格，年内48.5亿收购蓝光嘉宝服务，可能还要30亿拿下银河物业，最近又融资了155个大目标，为什么不直接拿下缺钱的长城物业？

按照李长江不会停下并购步伐的战略，如果拿下，碧桂园服务将超过巨无霸万物云，真正的一骑绝尘，其他物企拍马也追不上。

但李长江为什么没有出手呢，除了碧桂园服务有投资上市公司的习惯外，这就要说说长城物业的态度和成色了。

从长城物业的角度看，IPO前夕引入碧桂园服务做为战投，一定程度上可以利用碧桂园服务的头部优势、管理理念等来引导长城物业快速发展。虽然有和中梁物业一样有抱大腿的嫌疑，但不得不说抱得好。

再说成色，勿爷翻看招股书了解到，长城物业按照在管面积1.146亿平方米，能排在目前上市物企第13名，在华润万象之上，蓝光嘉宝之下。如果7月蓝光嘉宝退市了，名次还能往前一点。

但是物管界规模为王的定律在长城物业这里貌似并不管用，还是说长城物业一把好牌没打好？

勿爷计算了近三年长城物业的财报各项指标，发现长城物业规模有了，增速却有点上不了台面，特别是净利率有点惨不忍睹。

以2019年、2020年年数据为参考：

营收增速分别是16.89%、8%；毛利增速26.1%、24%；净利润增速88%、53%；

和2020年上市物企业绩对比，长城物业营收增速、毛利增速和净利增速排在20名开外，和其在管规模并不匹配，唯有营收规模对得起规模TOP13的头衔。

还有一个就是招股书没披露的净利率，勿爷算了下，近三年是分别是：

3%、4.8%和6.8%。

这在46家上市物企中倒数第四！第三是招商积余。

在管、营收规模颜值在线，但盈利能力和增速却关了美颜，这样的标的卖相是差了点。

勿爷猜测碧桂园服务收购15.28%的股份有押注的嫌疑，万一上市后的长城物业有钱就桑塔纳变宾利了呢，毕竟物业的风口还在吹。

如果要找原因，长城物业的非地产、国企背景，这可能是长城物业业绩指标黯然失色因素之一。

勿爷统计了46家上市物企中部分非地产、且国企背景的物企，发现业绩清一色的低迷，净利率十个指头就基本够用。

除了财务指标外，长城物业在分红上也值得商榷。据招股书2018年至今，长城物业三年多分红四次，合计3.6个亿。

如前所述，长城物业2018年、2019年流动负债合计10多个亿，面临流动资金风险。但即便在这样的情况下依然选择分红，而且计划在7月底前完成最后一笔3680万的分红。

在勿爷看来，这要比很多上市的铁公鸡好多了，上市多年一毛不拔，这要多向长城物业学习。 

最后，假装看不见以上不利因素，如果一切顺利，年内万物云和龙湖智慧服务不出幺蛾子，长城物业将是年内最大物企IPO。

据统计，目前递表的22家物企中规模最大的当属长城物业，以在管1.146亿平方米规模居首，其次是富力物业、中南服务等腰部或腰部以下物企，在管面积最高7000万㎡左右，最低如明宇商服只有一二百万㎡。

而没有递表的除了万物云和龙湖智慧服务，还真没有那家物企规模过亿。朱保全和吴亚军已经表态了，一个是还没准备好暂时没有上市计划，一个是目前没有上市计划。

所以，长城物业很大可能是年内最大IPO，接下来就看上市后能否破除净利率低的国企魔咒。

毕竟，以长城物业的个头，应该在车里，而不是在车底。

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