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放开后，楼市怎么走？

子木 子木聊房 2024-04-11

文/子木


继广州打响第一枪后，北京隆重登场。

一夜之间，撤掉了大部分核酸检测亭，宣布公交地铁不得拒绝无48小时核酸，小区进出不再检查绿码时效。

北京是政策风向标，在日增3000例的基础上，180度转向，意味着全国放开基调已成定局。

三年前的今天，我们从未想过会如此漫长，三年后的今天，我们也未想过这么突兀。

对于抗疫战略风向的转变，我早在11月就发布了多篇“揣测”，幸运的是，这些文字到目前仍被保留。

11月2日，《消息》；
11月14日，《主菜》；
11月27日，《克制》；
11月29日，《尺度》。

别人的理解，这次可能源于西部某城市失火事件后对全国情绪的点燃，但在我看来，这一切的底层逻辑源于“经济节奏的倒逼“。

我曾在《克制》一文的底部留言中跟读者说：

无论放开与不放，在最后一根稻草面前，有且只能选择后者，幸运的是奥密克戎毒性的衰减，给了战略转向最稳健的台阶。

很多人问我这根稻草到底是什么？

地方债。

财政部最新数据显示， 今年前10个月，全国地方一般公共预算本级收入约9.3万亿元，按自然口径计算下降3.6%。地方政府性基金预算本级收入约4.9万亿元，比上年同期下降24.3%。

疫情冲击、经济承压、土地市场低迷 、3万亿退税减税缓税费，四大因素叠加形成历史铡刀，刀刀砍向绵远流长的金融脉搏。

今年地方完成最低预算目标是非常困难的，一旦出现多米骨牌效应，一场以信用为基底的结构矛盾会集中爆发。

好在，这场预演按下了暂停键，经济大底已成，信心出现扭转的信号，这个可以从最近的金融市场交易走势中有所体现。

接下来大多数城市都会小碎步前进，加入到“放开浪潮”之中，2019年12月-2022年12月，注定被国人所铭记。

那么12月之后，我们将会看到什么？

首要是“信心引导”。

放开，同时也意味着传播会指数级上升，到目前为止还有很多人还停留在第一代新冠的阴影中，他们对重新投入经济生产活动会产生一定的顾虑。

日前，《人民日报》上看到一篇采访说，目前无证据表明新冠有后遗症，《环球时报》说，国内科研团队验证，奥密克戎致病率已大幅降低。

这是三年时间里，首次大规模向公众输送“真相”，说明舆论引导程序已经全方位启动，这次放开行动已经了一定的技术支持。

《财新》说，目前指标已经下达，1月底前，80岁以上的老人疫苗首剂接种要达到90%以上。

接种疫苗是防重症的重要基础，尤其是老年人，应打尽打，于放开来说，可以帮助走出一条稳妥的曲线，是对战略转向的依据和民众的交代。

但站在个人角度，一定不能掉以轻心，做好防护工作，比如12月1日，张文宏科研团队强调了接种新冠疫苗的重要性，年轻人能打也要打，同时锻炼身体，多补充维生素。

虽然大多数痊愈者都说跟感冒差不多，最快2天最慢一周好，但感染新冠后带来的疼痛感要比常规感冒更剧烈。

第二个是全力以赴“提速经济”。

12月2日，国家发改委强调：

全国各地要紧紧抓住今年最后一个月的时间，继续落实好稳经济一揽子政策和接续政策，促进房地产健康平稳发展，推动四季度经济回稳向上做出积极贡献。

这意味着12月经济走势将成为全国各地“年度总结”的一次判卷依据。

至于如何能在短暂的时间内提高经济增速，三驾马车（消费、进出口、投资）中有且只有一项，投资。

投资是由供应引导，强制创造需求的一种拉动方式。

比如把货币引导至基建池，加大马力建设铁公基和新基建，过去城城通高铁，现在城城通5G、充电桩、特高压等等。

基建民生是下一个五年的重头戏。

其次就是房地产，这在大会中又被重点提及。因为它来钱最快，最容易出“成绩”，上下游关联百业，能带动千万级人口就业。

我曾在11月的《楼市小道消息》一文中，写到两段话：

年底之前一定还有重磅房地产刺激政策会出台，现在只不过是暴雨之前的寂静。

在政策角度，当下已经形成了历史级的利好区，目前就是疫情极大地遏制了房地产行情走势，如果这个因素一旦破除，楼市恢复并反弹的速度会加快。

如今，这两条“揣测”已经走入进程。

根据历史经验，一二线楼市也会被逐步“开放”，会在限购和限贷层面做文章。

一线城市限购政策大概率不会放开，因为这会加速全国富人集群性投资，过分炒作房价，会毁了连续调控的生态，但二线城市全域放开限购可能性极大。

在限贷层面上，二套房的首付比例应该会继续下降，尤其认房又认贷的城市在当下行情中，完全没有被制约的必要。

只要二套比例下调，才能真正唤醒积压三年的改善购买力。

当下楼市，改善才是真正的主人，这批人在疫情中受打击的力度远小于刚需购买力，之前买卖交易税费的下降以及减免，也是在帮唤醒做基础。

一旦改善成批入局，就会形成局部行情上行，现在的市场，只要有几个城市房价上涨，楼市信心归来速度不会很慢。

现在唯一担心的是，一二线城市和三四五线城市不能合理共存，而是此消彼长。

如果一二线城市的购房政策下放到三四五线的层面，将会对后者产生巨大的利空效应，届时就是下游房价的大面积滑坡。

这几年三四线城市房产投资者，基本都是高位站岗，他们明白，在洪水滔天货币贬值的当下，唯一能弥补的方法，就是将三四线房产腾挪到一二线。

所以12月之后，三四五线城市以及二线周边的投资型卫星城会成为房价下跌的重灾区，一方面投资客抛售、开发商打折，另一方面地方频发限跌令，模糊信息系统。

保护房价将成为一种正确行动。

三四线当然也有人买房，毕竟明白房地产逻辑的人并不是很多，只不过在前几年消耗大量需求后，现在的购买力主要集中在“超刚需”，比如学区型资产应该被重点关注。

至于如何让三四五线“普暖”，唯一的方法有且只有棚改货币化。这个政策一直被我“证否”，但现在这节骨眼，感觉什么都有概率发生。

很多人跟我留言，说国之根本不应该是房地产。

这条我非常之认同，立国之本应当是信息化、纳米、芯片、新能源、特高压等等高精尖新兴产业，这个几乎是上下共识。

但问题是，到目前为止，尚没有任何产业能短期内接住房地产这种带动万亿级GDP，牵连百业以及千万级就业人口的庞然大物。

现在只有两个选择：

要么选择继续用房地产“以时间换空间”，为新兴产业构建原始资本，要么选择摒弃房地产，一起走入中等收入陷阱。

这道选择题，并不是以人为意志的，而是大国路径在历史特殊阶段的一种求全与让渡。

前因后果，一切逻辑的突破最终都会不同程度遭到逻辑的反噬。

我们用四十年走了别人两百年的路，那么背负的沉重一定会继续裹挟这个民族向前推进。

如果能把格局撑到这个层面上，当下发生的一切背后的本质都会被洞穿。而我们要做的只是观看，并在剧中扮演合理的角色，而不是一味的屁股式发泄。

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