新规！住宅建筑应以套内使用面积进行交易！正在征求意见

2月23日一大早，就传来一个重磅消息：住建部在一份“征求意见稿”里提出——“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”！

这份“征求建议稿”全称为“《住宅项目规范（征求意见稿）》”，于2月15日在住建部官网上跟另外37份文件一起征求公众意见。由于公示的内容太多，所以直到2月23日才被“澎湃新闻”等媒体发现并报道出来。

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。《住宅项目规范》指出，这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。

该消息一出，朋友圈、微信群、QQ群一直刷屏，甚至还上了微博热搜，对此很多网友也有自己的看法：

网友甜甜认为本来就不应该用公摊面积算，买一百多平实际的套内才70几平。

网友嬉戏认为，此次新规对老百姓来说是个好政策，国际上基本都是按套内面积计算房价，公摊面积这种中国特色早就该取消了。

其实，该规范出台主要的焦点问题还是在于如果房屋应由套内面积来进行交易的话，那么房价会不会变相上涨？

大部分网友认为会，因为开发商可以把公摊价放到房价里，也就是提高每平米单价。而也有网友认为，虽然单价变高了，但是总价一样，反而以套内面积计算最大的好处就是规避了复杂的算法，可以让购房者一目了然。“所买即所见”不仅可以降低购房时期以及后期物业服务矛盾隐患，也有助于推动开发商提高房屋设计开发水平，建设更多受到市场认可的好房子。那么，你觉得新规实施后，房价会不会变相上涨？

第一，让房地产市场变得更透明，有利于维护购房者的权益。

计算方式高度复杂且不透明的“公摊面积”，只会对开发商有利，购房者只能被动接受。现在国家决定“按照套内面积交易”，有利于保护购房者的利益。

第二，这会让中国“名义房价”出现1.3到1.4倍的上涨。

目前大城市里多层、别墅占比非常小，主要都是高层、小高层住宅。如果“按照套内面积交易”，则中国的“名义房价”将大幅上涨，高层住宅达到1.3到1.4倍。

住宅按照“套内面积计价”后，商办物业也应该采取同样的标准，否则就会出现“双轨制”。而商办物业按套内交易，房价上涨幅度会更大，可能达到1.6到1.7倍，甚至2倍。

第三，标价方式的变化，会从心理上影响购房欲望，是短期利空。开发商估计要加大优惠力度。

虽然房子还是那套房子，总价还是那个总价，但大家心理上还是很难接受：房子缩水了30%左右，单价变得很吓人，购买欲望会降低。这时候，开发商就要出台安抚政策了。

新的计价模式下，中国高房价就会更加凸显，可能从心理上加大“境外投资”的压力。这些因素，管理者需要充分考虑到。另外，各地计税的“豪宅线”要及时调整，否则相当于加税了。

第四，开发商会“减配”吗？很有可能。

汽车商在价格战中，往往使用“减配”的花招，暗中降低车的品质来增加销售量。开发商一定会“有样学样”，对小区配套、公共空间进行减配，尤其是在刚需型的小区。

比如减少地下室、管理用房、值班用房的面积，减少电梯数量，减少楼梯厅的面积等。到那时候，很多刚需盘的公共空间，会有“香港房子”的体验感觉。当然，由于竞争存在，开发商也不敢“减配”得太厉害，否则购房者不买单了。

第五，便于开征“房地产税”，避免将来引发纠纷。

“房地产税”会有人均免征面积，不同类型住宅的“实用率”不同。所以，按照建筑面积计算免征面积，存在较大差异。按照套内面积，则是更加公平的方式。所以，此举还有“为开征房地产税铺路”的含义。

住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

文字图片部分来自澎湃新闻网、住建部、晓博财经

由洪城时刻新媒体平台编辑

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