商业缩水！有大调整！青山湖西岸、九龙湖大型商业没了！科技城地铁口地块规划有变！买高新的再等等吧~

昨天，南昌市自然资源和规划局公示了高新、九龙湖、青山湖西岸三个区域土地控规调整方案。无一例外，都取消了商业用地，或是取消了地块的商业属性，全部调整为住宅用地。

地块调整前

地块调整后

为消化我市商业办公库存，优化土地结构，加快土地出让进程，南昌市自然资源和规划局委托南昌市城市规划设计研究总院编制完成了《<南昌市青山湖西岸地区控制性详细规划调整(2018) >》CD101-G单元局部地块控规调整论证报告》。

从地块具体调整方案看，CD101-G07地块、CD101-G04地块由商住混合用地调整为二类住宅用地。

根据早先规划显示，这两宗地商业商务建筑面积体量约5万平方米，地块内商业服务设施与”城市阳台”休闲人流要互动对接。

从调整后的土地体量看，CD101-G07地块用地面积39412平方米，容积率2.5（原来为3.5），总计容建面约9.85万㎡；CD101-G04地块用地面积11575平方米，容积率2.2，总计容建面约2.55万㎡。

此次规划调整后，意味着青山湖西岸大型商业取消了，区域商圈能级也减弱，区域内唯一的中骏世界城，在未来经营之路上，也少了个对手。

从商业发展的角度看，青山湖西岸大型商业没有了，是最大的意难平。

但此次，也新增了一宗纯地铁上盖住宅用地，进一步增强了区域居住属性，未来这宗地大概率会摇号~

地块调整前

地块调整后

为满足城市发展需求，完善城市公共服务设施和道路基础设施服务水平，本着高效利用的原则，同意对《南昌市九龙湖起步区(龙兴大街以南地区)控制性详细规划》JLH1204-D03/D04地块控规调整。

主要调整内容：1、道路调整及地块划分JLH1 204-D03、JLH1 204 -D04地块增加东西向、南北向支路各一条，道路宽度18米。JLH1204-D03地块划分 为JLH1204-D03-01地块、JLH1204-D03-02地块。

2、地块指标及公共服务设施配套调整，将原JLH1204-D03地块划分为JLH1204-D03-01、JLH1204-D03-02地块。原JLH1 204-D03地块 (二类住用地、容积率≤2.2)调整为: JLH1204-D03-01 (二类城镇住宅用地、容积率≤2.2)和JLH1204-D03-01 (二类城镇住宅用地、容积率≤2.2)，原JLH1 204-D03地块配建幼儿园，调整至JLH1204-D03-02地块，地块结合邻里中心“1+5+X” 及居住区标准配建。

将原JLH1204-D04地块( 商业用地、容积率≤4.0)调整为：JLH1204-D04 (二类城镇住宅用地、容积率≤2. 2)。

从调整后规划方案看，主要将沿九龙大道商业商务用地调整为住宅用地，将原本住宅用地，一拆为二，同时新增路网，调整后住宅用地约193亩。

根据早先规划，该宗商业商务用地总建面约25万平方米，原本规划为大型商业综合体、商务办公等，此次调整后将商业“取消”，九龙大道西侧仅剩1小宗商业商务用地，同时也意味着该地块引进大型商业综合体的计划直接泡汤，九龙湖南岸清一色全是住宅用地，未来也将是一个以居住为主的板块。

地块调整前

地块调整后

从调整方案看，将CD301-F04-4地块（商业用地）调整为住宅用地，同时合并CD301-F04-4地块和CD301-F04-1地块，合并后地块用地面积28793平方米，容积率1.5，建筑密度32%，绿地率30%。

地块调整前

地块调整后

从另外一宗地块的调整内容看，主要将CD303-B02地块（商住用地）调整为纯住宅用地，调整后地块用地面积37694平方米，容积率2.6，建筑密度22%，绿地率35%。

从调整方案看，这次调整主要取消了商业用地，增加了住宅用地规模，调整后住宅用地约100亩。

其实对于高新区艾溪湖北岸而言，算是利好，因为本身区域就有新城吾悦广场，此次取消的也是小型社区配套商业，对于区域的商业发展无关痛痒，但是增强了居住属性，能平衡区域的供需关系。对于想要在高新买房的置业群体而言，相比较中海项目，这两宗住宅用地，更为纯粹，地块也更反正，距离地铁更近，居住的舒适度也会更佳。

南昌未来商业有多少？

经过粗略统计，在未来2~3年内，南昌商业综合体将迎来“井喷”，大概有30几个商业综合体待开业，体量超过300万㎡，且分布在南昌各个片区，几乎每个区域都有自己的商业中心。而在这样的趋势下，减少部分区域的商业规模，其实也是在优化城市功能结构。

毕竟，相比较住宅，商业过剩，更容易空置，甚至烂尾。

但对于一些优质区域的地铁口地块，取消商业，还是有些可惜~

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